可行性报告与开发贷款报告侧重面分析

陈永红

房地产开发是一项综合性经济活动，具有投资额大、建设周期长、涉及面广等特点；同时，房地产业也是一个高投资、高回报和高风险的行业，其主要风险有市场风险、政策性风险、财务风险等。

作为专业的房地产评估机构，在日常工作中，经常需要撰写房地产开发可行性研究及开发贷款评估报告。开发可行性报告的委托方一般是开发商，开发商出具可行性研究报告是为了解项目的赢利能力、市场风险等，从而为是否进行投资作出决策；开发贷款报告的委托方通常是银行，银行出具开发贷款报告则为了解项目可行性、还款能力、还款周期等，从而为是否贷款作出决策。因此，两个报告都是分析房地产项目竣工验收前的状态，其报告内容有很多雷同或相似的地方，这通常会对新人造成困扰。

一、可行性报告与开发贷款报告的相似点

1.研究对象的开发状态相似

可行性报告及开发贷款所分析的开发状态是房地产项目未竣工时，一般从开发商准备拿地之后一直到竣工之前都有撰写这两个报告的需要。从时序来说，可行性报告比开发贷款更靠前，开发贷款报告需要在房地产项目取得“四证一书”之后，而可行性研究报告一般是取得“四证一书”之前。但由于项目均未竣工，因此两种报告分析的内容有较多相似的地方。

2.报告内容相似点

可行性研究报告及开发贷款报告需要对项目市场风险、政策风险进行重点研究，这是两者相似的地方。

市场风险是由房地产市场状况变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的；在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现。一般在房地产评估活动中，需要从地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后的影响等方面，来分析项目市场风险。

房地产开发长周期、投资额大的特点决定了国家政策对项目影響的重要性，国家宏观经济政策和房地产方面政策的调控，以及国家和房地产法律法规等方面变动形成政策风险，需要从土地出让条件、房屋用途、房屋出让条件、销售价位、套数、套型面积及工程进度是否受到政府控制性要求，以及税费、财政政策等方面来研究对项目的影响程度。

影响项目成功与否的关键性因素是市场前景，因此对市场风险及政策风险的分析两种报告均需要详细进行。

二、可行性报告与开发贷款报告的侧重面分析

虽然两种报告均有较多的相似点，但因研究目的不同，其侧重面存在差异：

1.可行性研究报告侧重面

可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。使房地产开发项目许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理结论，使开发商决策建立在科学的、风险可控而不是单凭经验或感觉的基础上。

可行性研究一般发生在开发贷款之前，很多开发手续尚未办理，甚至委托方只提出一个基本意向，所有的蓝图交给评估机构来描绘。因太多不确定性，评估机构需要参照各项房地产政策、制度对各类房地产市场进行透彻的研究，对项目的技术、经济以及市场等方面进行详细和深入的分析论证、确定项目的有关经济技术指标，并对这些指标进行仔细地调查、分析、计算、评估。在此基础上提出一个或几个可供选择的方案，作为经营管理的决策依据。

针对上述几种市场可行方案，分别对各方案的市场定位、技术指标、工程进度、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题得出明确结论，并对各方案的利弊进行比较分析，为开发商提供较为详尽的投资策略依据。

2.开发贷款报告侧重面

开发贷款评估报告的根本目的为了确认项目的贷款额、贷款期限、贷款偿还能力。该类报告是在可行性研究报告内容的基础上增加贷款方面的分析。银行需要开发贷款报告是为了保证贷款的效益性、安全性，所以它对以下方面有特别的要求：

一是贷款对象评估：需披露贷款企业的经营管理机制、信用和财务状况，通过营业执照、房地产开发企业资质证书、近几年财务报告，以确定企业是否确有偿还贷款本息的能力；确认其具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。

二是资料齐全：项目的各项开发手续一般都要求齐全，土地使用权证、项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、预售许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。

三是功能相符：要求贷款项目申报用途与其功能相符，也使研究有了明确的方向，市场研究工作量相对较少。

四是贷款额度、期限及利率：根据项目属性、自有资金、投入成本、租售资金回笼来预测资金缺口，确定项目贷款额度及借款偿还期，并按各银行不同的利率要求计算利息。

五是贷款担保与保险：为进一步保证贷款安全，需对抵（质）押财产进行评估，或对第三方担保企业的担保能力进行评价。

六是风险分析：对项目证件不齐全、建筑工期本体风险、担保风险、自筹资金风险、行业风险及政策风险等方面找出风险产生的原因及其因果关系，并针对各风险因素提出相应的防范措施。

总之，评估机构在接受上述两类估价委托后，工作流程是相同的，经过市场调查和政策分析明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，房地产开发项目的产品有无市场、有无竞争能力，从而得出该项目投资效果。但因估价目的不同，评估机构在编制报告时要对其侧重面进行不同分析，为决策部门的最终决策提供科学依据。

陈品禄/责任编辑