房产中介监管之国外经验借鉴

攸宁

伴随着房地产市场的过热，房地产中介机构的各类违法违规行为屡见不鲜。某些中介机构通过编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等误导市场预期，引起了市场的波动。

近日，针对此类违法违规中介机构，住房和城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业，其中北京存房房地产经纪有限公司，上海弘锦房地产经纪事务所等均有上榜。

住建部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。

这些违法违规中介机构所受到的处罚视情节轻重不尽相同，其中包括限期整改、暂停网签、处以罚款等行政处罚。针对对情节严重的，要在整改期内暂停中介机构所有门店的业务办理。在此基础上，住建部还将部分违法违规的中介机构公开曝光，列入严重失信企业“黑名单”，性质恶劣的要依法清出市场，构成犯罪的，要移送有关部门依法追究刑事责任。

那么，其他国家的房产中介有怎样的行业规范，是否也存在着类似的乱象，政府部门又是如何对中介机构进行监管的呢？

德国：房价较平稳，中介乱象少

德国人比较重视实体经济，房地产在国民经济中的比重很小，某种程度上讲，德国的房地产是为实体经济和社会稳定服务的。德国历届政府将住房看作是民生的基本保障，通过各种法律以及税务措施来压缩房产的炒作空间，让房子始终保持其居住的本质，不是用来发展经济，更不是用来炒作盈利的。

德国相关法律对房屋出租和租住都做了细致的规定，尤其是房客的权益能够得到较好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是买房。德国对于自住房只征收土地税，根据各州情况不同，税率在3%-5%之间，房主每年都要缴纳土地税，用于出售或者出租等商用目的的房产，不但要征收不动产税，而且还有15%的盈利所得税，对于购买十年内再次出售的房产还要征收25%的资本税，在很大程度上压缩了炒房行为。

德国的房产中介机构有相对统一的行业和收费标准，主要服务内容是接受卖方和买方的委托并促成交易。中介人员要陪同客户一起去察看房产，参与房地产的购买、公证过程，并要缴纳土地税、公证费以及交易额3%左右的中介费。房子在购买之后，除了每年要缴纳土地税之外，还要支付污水排放费、街道清扫费、垃圾清运费等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻烦。

澳大利亚：有规范行业的法规，但仍存在小部分违规行为

在房产中介的管理问题上，澳大利亚有专门的代售房产和商业中介法规，这一法规从总体上规范了房产中介的行为，使绝大部分的中介在房产销售时，遵循相关法令，但是一小部分的中介也存在违规问题。比如为了促进销售，一些中介会恶意压低房屋的报价，宣传价格甚至比房屋价格便宜数十万元的低报价，能够吸引更多购房者。之后告诉房主，这一较低的价格已经是房屋价值的极限，从而实现快速销售，或在有较大量的意向购房者之后，迅速提高房价，这些恶意压低房价的行为在澳大利亚是不被允许的。

此外，澳大利亚房产的海外销售中，中介问题颇为严重。在一些境外房产推介会上，由于信息不对称，被误导的海外购房者经常会在不知情的情况下违规购买澳大利亚房产，甚至有一些房产中介会无中生有地将房产和移民直接挂上钩，这是根本不存在的骗局。澳大利亚各州的公平交易厅是打击违规房产中介的主要职权部门，因此公平交易厅的工作人员会在周末举行对违规中介整治的突击行动，但这些整治并不能解决全部问题。

日本：让中介规范运营有门道

同样由于相关法律比较完善以及执行得力，日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同造假现象非常罕见。日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。

在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件：一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作。三是房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现诈骗等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

英国：清晰流程助解决消费者与中介纠纷

总体而言，尽管没有一个明确的监管机构，但相对完善的市场经济规则和法规还是使英国的房地产中介行业健康地运行。房地产中介大多数情况下无法钻空子，消费者在发现自己利益受损时，可以通过向公司和行业协会投诉或者向法院起诉要求判决等方式维护其合法权益。

英国买房人、卖房人如果与中介产生争执，通常的解决流程如下：消费者首先可以向地产中介公司投诉，如果不能解决，再向监察专员投诉，如果监察专员仍然解决不了问题，消费者还可以向行业协会投诉。消费者也可以寻求仲裁或到法庭起诉，仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行力的仅有的两个渠道。

尽管如此，当前英国房地产中介市场仍然存在监管不足的现状，有业内人士呼吁进一步加强监管，但被政府以影响市场竞争和消费者的理由拒绝了。英国政府认为，如果所有的中介商都需要政府监管并核发执照，就可能导致交易手续费用提高，最终使消费者权益受损，得不偿失。

美国：房地产“炒不起来”的根源

美国房子之所以“炒不起来”，是因为相关税费制度设计给一般投资者的炒房冲动戴上了“紧箍咒”。

事实上，“炒房”这个概念在美国不适用。美国房地产市场商业化历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样繁华的大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、管理费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠“炒房子”在短期内赚大钱几乎是不可能的事。

在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资地产要在短期内盈利几乎不可能。虽然也有不少美国人买房做投资，但大都做長线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子价值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投资房地产，远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。

作者系本刊记者