从海外经验再谈房地产经纪行业管理

徐斌　廖俊平

随着房地产市场上经房地产经纪撮合成交的交易比例不断提高，房地产经纪行业的重要性也越来越突出。但无可讳言，我国的房地产经纪行业从诞生的那一天开始，就一直备受诟病，从业人员坑蒙拐骗事件层出不穷，社会对房地产经纪行业的评价一直偏低。如何对房地产经纪行业加强管理？長期以来，众多专家学者见仁见智，提出了很多行之有效的方式方法，笔者也曾经多次撰文讨论，这里不避浅陋，不厌其烦，再来一谈。

一、我国房地产经纪从业人员素质普遍较低的现状

房地产经纪行业乱象迭出，人们首先想到的可能是应该吸引更多高素质人才加入该行业。事实上，有关行业管理部门也正是如此考虑。我国2001年出台的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和2015年出台的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》中都对高学历人才报考房地产经纪职业资格提供了便利条件：获得本科学历或双学士、硕士、博士学位的人员在工作年限的要求上要宽松很多。但政策的实施效果如何呢？

笔者所在单位在2016年下半年曾经做过一个有关房地产经纪行业的研究课题，课题组对广州、深圳、重庆、大连、厦门、昆明、武汉、成都等城市以及海南省的房地产经纪从业人员进行了广泛调查，共回收有效调查问卷近千份。调查的统计数据表明，在房地产经纪从业人员中，高中同等学历的人员占比最多，达55.15%；其次是大专学历人员，占比31.97%；本科学历人员占比11.16%，排在第三；研究生及以上学历人员占比非常少，只有0.21%，还赶不上初中及以下学历人员的1.5%占比，如图1所示。

图1的数据反映了这样的事实：目前我国的房地产经纪行业并不能吸引高学历人才的加入。主要的原因包括：第一，高学历人才在房地产经纪行业并不具有必然的竞争优势，房地产经纪业务的工作内容主要是居间撮合，掌握足够的房源信息即可，并没有太多技术含量；第二，行业的收入水平并不足以吸引高学历人才；第三，房地产经纪是一项很辛苦的工作，每天工作至晚上十点或以后，节假日无休是正常现象，较高的工作强度让高学历人才望而却步。

实际上，在海外其他国家或地区，对房地产经纪从业人员的学历要求普遍较低，比如我国香港地区要求完成中学五年级（相当于大陆高中水平）或同等程度的教育，美国德克萨斯州甚至不做学历要求。

二、如何提升从业人员的诚信水平和法律意识

既然不能寄希望于高学历人才的大量加入来提升房地产经纪行业的整体素质，那么应该如何做才能提升其从业人员的诚信水平和遵纪守法意识？海外部分国家或地区的经验是这样的。

1.注重房地产经纪从业人员在诚信和守法等方面的记录审查

在美国的德克萨斯州，打算从事房地产经纪行业的人员被要求必须向州房地产委员会证实自己的正直、信用与诚实，包括提供在FBI的指纹档案并披露有无违法记录，在德克萨斯学生贷款担保公司（Texas Guaranteed Student Loan Corporation）没有未还贷款或者已达成还款安排，如果州房地产委员会认为有必要，还可能会对申请者进行背景调查。在我国香港地区，个人必须被地产代理监管局判定是适当人选才能申请从事房地产经纪业务，其中考虑的因素包括不是未获解除破产的破产人，不是精神紊乱的人或病人，没有曾因欺诈、舞弊或其它不诚实的行为而被定罪，没有曾因其它罪行被定罪等。在我国台湾地区，无行为能力或限制行为能力、破产、犯诈欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪等被判处有期徒刑一年以上，尚未执行完毕或者执行完毕或赦免后未满三年，以及受感训处分尚未执行完毕或执行完毕后未满三年者不得申请经营经纪业。在新加坡，申请进入房地产经纪行业也需要满足诚信、无犯罪记录等方面的要求，包括不是未清除债务的破产者，没有被任何国家判处有罪，没有在民事诉讼中被发现涉及欺诈、不诚实、违反信托等行为，没有曾因滥用毒品被拘留，或根据刑法（或临时规定）等相关条例，被警察监管/拘留。

纵观以上部分国家或地区的规定，其根本目的是保证加入房地产经纪行业的人员是诚信、守法，值得消费者信任并委托的。我国虽然也有类似的要求，比如2015年出台的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》中明确，申请房地产经纪专业人员职业资格需要遵守国家法律、法规和行业标准与规范，秉承诚信、公平、公正的基本原则，恪守执业道德。但事实上没有可操作的实质审查措施，结果是形同虚设。

2.考试注重房地产经纪相关法律法规方面的内容

在我国香港，地产代理资格考试的内容主要包括《地产代理条例》和地产代理监管局方面的基本知识、规管地产代理工作的法例的基本知识、与建筑物有关的法律规管的基本知识、租务法例的基本知识等。在我国台湾，不动产经纪人资格考试内容有五个部分，除国文外，其他四个部分是民法概要、不动产估价概要、土地法与土地相关税法概要、不动产经纪相关法规概要。在新加坡，申请房地产销售员资格的考试内容中土地法的基本知识（Basic Land Law Concepts），处理土地中的利益（Dealings with Interests in Land，内容有合同法、代理法、业主与租客法等），房地产代理行业规管等是重点。

反观我国的房地产经纪专业人员职业资格考试，其中房地产经纪人职业资格考试分为房地产交易制度与政策、房地产经纪职业导论、房地产经纪专业基础和房地产经纪业务操作四个部分；而房地产经纪人协理职业资格考试分为房地产经纪综合能力和房地产经纪操作实务两个部分。很明显，我国的房地产经纪专业人员职业资格考试并没有将房地产经纪相关法律法规作为重点考核内容，反而更加注重销售技巧方面。笔者对此有些困惑，照理说，知法才能守法，如果房地产经纪从业人员连基本的相关法律法规都不了解，何谈诚信守法经营与职业操守呢？再者，从政府行业管理的角度与市场经济的要求而言，只要房地产经纪从业人员能够诚信和守法经营，这些人是否掌握一定的销售技巧并在行业中赚到钱，应该也不是政府行业管理部门需要操心和能够操心得到的事情。

3.在进行房地产经纪从业资格分类的同时严格执业职能区分

前文提及的我国香港地区、我国台湾地区和新加坡、美国德克萨斯州、美国北卡罗来纳州对房地产经纪人员的从业资格都有分类，在执业职能上也有明确严格的区分，具体如表1所示。

对房地产经纪从业人员进行资格分类和执业职能区分至少具有以下作用：

一是，可以降低政府行业管理的难度。因为低层级的从业人员必须依托高层级的从业人员才能从事房地产经纪业务，高层级从业人员就需要对自身所属的低层级从业人员的从业行为提供担保并承担责任，实际上赋予了高层级从业人员一定程度上的行业管理要求，政府只要将主要管理精力面向人数少得多的高层级从业人员即可，相当于在管理中增加了一个层级而极大降低了管理幅度。

二是，可以极大提升房地产经纪从业人员从低层级向高层级提升的欲望。因为低层级的房地产经纪从业人员不能单独从事业务，那么在收入水平上肯定要大幅少于高层级的从业人员，为提高收入水平，摆脱从业上的他人约束，就必须取得高层级从业资格。

我国的房地产经纪从业资格虽然也有进行分类，包括房地产经纪人和房地产经纪人协理两种，另外有些城市还有本地房地产经纪从业资格，但并没有对不同类别的从业资格进行职业职能区分。实践中从业人员只要取得其中一种即可以从事所有房地产经纪业务，导致的必然后果是高层级的从业资格乏人问津，行业的诚信、守法水平就长期在较低层面徘徊。根据笔者获得的数据，截至2016年6月30日，全国通过考试获得房地产经纪人执业资格证书的人数只有54033名；而在广州，自1998年3月1日实行房地产经纪从业人员持证上岗以来，截至2016年6月30日，共有72163人通过考试取得了广州市房地产中介服务人员资格证书。此外，由于房地产经纪人执业资格证书在实际中并没有比部分城市本地的房地产经纪从业资格证书或房地产经纪人协理从业资格证书更为有用（或具有竞争优势），很多历经千辛万苦、备受煎熬通过资格考试获得房地产经纪人执业资格证书的人员并没有实际从事、或者在房地产经纪活动中实际使用该资格证书从业。比如，广东省截至2016年6月30日共有2838人获得全国房地产经纪人执业资格证书，但在注册有效期内的只有125人，只占4.4%，有95.60%的人员没有实际使用考试通过的房地产经纪人资格证书。

4.严格的行业准入和严厉的非法执业处罚

前文提及，海外部分国家或地区都进行房地产经纪从业资格分类，实际上也是严格的行业准入制度，获得资格才能从事房地产经纪业务，如果违反，处罚那是相当的严厉。比如在我国香港，除《地产代理条例》订明的豁免情况外，任何人从事地产代理工作的业务必须领有有效的地产代理牌照，任何人担任地产代理的营业员亦必须持有有效牌照。无领有有效牌照而从事地产代理工作属刑事罪行，一经定罪，最高刑罚为监禁2年及罚款500000港元。在新加坡，房地产代理无牌执业，最高判处监禁3年及罚款75000新加坡元，如果重犯，对违法期间处以每天7500新加坡元的额外罚款；销售员未经注册执业，最高判处监禁1年及罚款25000新加坡元；房地产代理雇佣任何未经注册的销售员从事经纪业务，最高判处监禁1年及罚款25000新加坡元，如果重犯，对违法期间处以每天2500新加坡元的额外罚款；销售员没有与房地产代理签订书面协议而从事房地产经纪业务，最高判处监禁1年及罚款25000新加坡元，如果重犯，对违法期间处以每天2500新加坡元的额外罚款。在美国德克萨斯州，没有获得执照而非法执业属于一级轻罪（Class A misdemeanor），可最高判处1年监禁及罚款4000美元；此外，德克萨斯州房地产委员会有权对没有获得执业许可而从事房地产经纪业务的人员处以非法所得1倍以上、3倍以下的罚款。

我国曾经有较长一段时间对房地产经纪行业也是实行资格准入制度，但由于多方面原因，该项制度并没有在全国普遍、大规模推广。而且，2014年8月12日国务院发布《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号），取消了2001年《经纪人员职业资格暂行规定》关于房地产经纪人员的職业资格许可和认定事项，房地产经纪专业人员职业资格调整为水平评价。在笔者看来，房地产经纪业务中交易的商品特殊，价值量大，涉及交易双方的巨额利益甚至身家，管理方式应该与其他行业有所区别，或者更应该向海外主流经验看齐。

综上所述，我国的房地产经纪行业管理目前确实与海外主流管理方式存在较大距离，在全行业从业人员学历层次偏低、缺乏行业准入限制、高层级从业资格面临逆向淘汰、从业人员的守法和诚信水平的缺乏实质性审查手段和考核的大背景下，要想管理好这个行业，何其难也。

第一作者系中山大学南方学院商学院房地产系讲师

第二作者系中山大学岭南学院教授