或许，行业拐点已经来了

丁祖昱

近日，国家统计局如期发布了宏观数据，2017年一季度全国GDP同比增长6.9%，创下近6个季度以来的新高，实现了2017年经济发展的良好开局。房地产指标升多于降，也很争气，开发投资同比增长9.1%，创下2015年3月份以来的新高；新开工面积同比增长11.6%，同比增速连续第5个月扩大；土地市场量价齐升，购置面积同比增长5.7%，成交价款增长16.7%；商品房销售面积、销售金额累积增速分别为19.5%和25.1%，分别较前2月下滑了5.6和0.9个百分点；待售面积同比下滑6.4%，跌幅较前2月扩大了1.8个百分点。

但在产业结构持续调整，行业调控持续变化的市场背景下，趋势判断还是不可大意，各项指标分析还是应当更细一些、更慢一点，这样才能真正认清行业的变化方向。

一、开发投资：增速出现走平，需警惕回落风险

前3月，房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，同比增速确实为近25个月新高。但从增速变化来看，3月份同比增速仅比1-2月份提高0.2个百分点，开发投资增速不复2016年下半年以来的节节攀升，已经出现走平之势。再考虑到本轮城市层面的调控在去年9月份启动，而投资数据一般会比市场变化滞后半年左右，2017年3月或许会成为开发投资增速的一大拐点（见图1）。

二、销售情况：成交增速放缓，3月或成年内拐点

一季度，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。销售面积、销售金额累积同比增速双双回落。

对比1-2月成交量来看，2017年3月商品房成交面积增长6.6%，这一增长比2015年少了1.7个百分点，比2016年少了9.7个百分点，在这一角度下，2017年的3月已经是近3年纯度最低的“金三”。由此来看，虽然目前大多数一二线城市依然维持着供不应求，大多数三四线城市库存压力也有所减轻，但在不断叠加的调控政策下，成交规模增长已经明显受限。

再考虑到2016年4月的销售情况较好，当月成交面积与全年均值之比为2011年以来最高值。因此在市场热度降温，而指标基期高位的双重叠加之下，2017年4月份商品房成交增速或许会出现较大幅度的回落（见图2）。

三、土地市场：购置面积同比增速回落，成交价款同比增速上升

土地市场变化趋势在意料之中，购置面积增速下降，成交金额增速增加。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速比1-2月份回落0.5个百分点；土地成交價款1359亿元，增长16.7%，增速提高4个百分点。

变化原因很容易理解，主要还是在因城施策的大方针引导下，地价较低的高库存城市暂缓或暂停拍地，一二线城市成为土拍“主战场”所致。而新增供地减少并向一二线热点城市集中的现状，也激化了招拍挂市场的“价格战”，进一步推高了目前的地价水平（见图3）。

四、新开工：商办占比回落，住宅成为主要增长点

一季度房屋新开工面积31560万平方米，增长11.6%，增速提高了1.2个百分点。分属性来看，其中住宅新开工面积达到了2.28亿平方米，同比增长18.1%，对一季度新开工的增长贡献率达到了106.3%，相对的，商办新开工面积之和为同比负增长。不同产品之间的新开工差异也说明了调控方向的不同：面对大部分重点城市住宅库存不足的问题，在控制好价格指标的前提下，地方政府还是乐于新增住宅供应的；但针对商办产品库存积压、供大于求的现状，大多数城市还是在新开工指标上持以审慎态度。

不过就2016年以来的新开工规模来看，2017年3月仅高于去年的3月、8月和11月，还远称不上“高”。这主要还是受到当前的“限价”政策影响，企业在项目新开工有了更多考量，由此来看，对于下半年的新开工走势还是不可过于乐观。

作者系易居（中国）企业集团CEO