2016年浙江土地市场全景解读

张娟锋　贾琴攀

2016年浙江省经济平稳向好，全省国民生产总值46484.98亿元，同比增长7.5%，转型升级态势明显，新动能加快发展，新常态特征进一步显现。房地产市场去库存效果明显，2016年，全省商品房销售面积8637万平方米，增长44.3%，商品房待售面积从上年的增长21.4%转为下降0.5%，其中住宅待售面积下降9.2%。商品房去化周期从上年的22.2个月下降至11.7个月，其中住宅从15.8个月降至7.3个月，总体已回到合理区间。在此背景下，分析浙江省土地市场发展状况，有助于政府采取合理的政策方针，对促进产业转型、维护经济平稳健康具有积极意义。

一、出让规模

1.总体情况分析

2016年浙江省土地市场量价齐升，土地市场交易活跃。2016年浙江省11地市共成交土地4016宗，同比下降10.00%。成交土地面积130661.38亩，同比上升26.24%。成交可建面积14793.94万平方米，成交总价款3959.69亿元（见表1）。

2016年中国的房地产政策经历了先松后紧的变化。9月份之前，楼市政策环境总体较为宽松，以“去库存”为总基调，先后发布一系列关于信贷、税收和购房补贴等各类楼市利好政策，例如降首付、降契税和免征营业税，刺激房地产市场。但是随着房地产市场的全面复苏，热点城市地价、房价不断攀升，特别是国庆前后，北上广等一线城市和部分热点二线城市纷纷出台限购、限贷等控制政策，进一步加大对大城市的管控力度，例如杭州提高二套房首付比例，嘉兴市限制外来人口购买二套房，房地产市场政策调控方向收紧，商品房销售面积和销售量虽然还保持快速增长的状态，但是增幅高位回落，房地产市场趋于理性。根据浙江统计信息网，浙江省全省12月份新建商品住宅销售价格环比持平，涨幅连续3个月回落，同比上涨20.0%，涨幅连续2个月回落，其中宁波环比出现今年首次下降，下降0.1%。就土地市场而言，2016年下半年出让宗地总量比上半年增长21.02%，商办、住宅、综合和工业用地成交量比上半年均有不同程度的增长，分别为18.63%、2.42%、40.43%、28.66%。从土地成交面积看来，下半年比上半年增长46.06%，商办、住宅、综合和工业用地分别增长105.12%、34.91%、70.46%和33.62%，土地市场涨幅减缓，开发商预期趋于平稳。

2.城市状况分析

据浙江大学房地产研究中心统计显示，2016年杭州、宁波和温州等二线城市商品房销售面积增长幅度较大，分别上涨57.1%、32.7%和47.2%，高于全省的平均水平。但是绍兴市和金华市等一些三四线城市，全商品房销售面积增长幅度商品房销售面积增长幅度较小，分别为14.0%和20.8%，低于全省平均水平。同时2016年浙江省11城市间土地市场成交量也分化明显，土地成交宗数变化情况不一，土地成交面积总体上升。就土地成交宗数而言，3城市正增长，7城市负增长。

2016年浙江省成交宗数中嘉兴土地出让宗数最多为597，舟山最少，仅有58宗。与2015年相比，3个城市的成交宗数上升，除温州（35.34%）外，杭州（5.6%）、嘉兴（26.48%）等城市涨幅都在30%以下；湖州成交宗数与2015年持平；7个城市的成交宗数下降，绍兴（-39.59%）降幅最大，宁波（-4.66%）降幅为小，台州（-22.85%）、丽水（-22.27%）、衢州（-16.00%）、金华（-19.46%）和舟山（-14.74%）等城市均以小于25%的降幅下降。就土地成交面积而言，9城市正增长，2城市负增长。2016年浙江省土地成交面积中同土地出让宗数一样嘉兴土地出让面积最多为25660.06亩，舟山最少，仅有3632.56亩。与2015年相比，浙江省11个城市总体呈上升趋势，其中只有衢州（-1.58%）和金华（-9.06%）呈下降趋势，且降幅不大，均小于10%。剩余9个城市土地成交面积均以不同程度的涨幅增长。其中嘉兴涨幅最大，为70.85%，宁波（42.66%）和绍兴（46.58%）的涨幅大于40%，其余城市上涨幅度都不大，分别是温州（12.67%）、湖州（26.02%）、丽水（16.59%）、台州（9.64%）、杭州（5.53%）和舟山（3.03%）。

2017年“分类调控，因城施策”将成为土地供应政策的主基调，即实施差别化供地政策，房价上涨较快的一二线城市，土地供给将有所增加，而库存规模较大的三四线城市，“去库存”依然是主要任务，土地供给将适度减少。

二、出让金额

1.总体情况描述

根据浙江省房地产开发统计，2016年全省完成房地产开发投资约为7469.37亿元，同比上漲5.0%。从房屋类型看，商品住宅完成开发投资4806.64亿元，同比上涨8.0%；办公楼完成开发投资480.98亿元，同比下降6.3%；商业营用房完成开发投资984.91亿元，同比下降3.5%；其他房屋完成开发投资1196.84亿元，同比上涨6.2%，呈现 “两涨两降”格局，房地产开发投资增速稳步回升。受此影响，浙江省2016年土地成交金额上升明显，全省11个地市土地成交金额为3959.69亿元。其中，综合用地成交金额最大，达1762.78亿元，占总成交金额的44%；其次是住宅用地，成交金额1549.61亿元，占总成交金额的39%；再次是商业办公用地，成交金额423.27亿元，占总成交金额的11%；工业用地的成交金额最少，完成成交金额224.03亿元，占总成交金额的6%。从出让成交面积和成交金额来看，综合用地的比例都有所上升，表明土地市场也在积极适应供给侧改革的要求，优化供应结构，避免过度依赖于住宅开发与投资，与2015年相比，四类用地的成交金额都有不同程度的上涨，成交金额比2015年增加106.69%。其中综合用地涨幅最大，为311.01%，其次为商办用地（66.81%），住宅用地和工业用地涨幅较小，分别为48.05%和20.19%。与2016年上半年相比，下半年住宅、商办、综合和工业四种用地类型的土地成交金额均有大幅增长，其中商办用地涨幅较大，132.97%，住宅用地和工业用地涨幅较小，分别为19.97%、42.51%。与2016年上半年相比，2016下半年土地成交金额同比增长46.71%（见表2）。

2.城市状况分析

虽然浙江省城市间土地成交金额差别明显，受经济与资源集聚能力的影响，核心城市土地时候备受青睐，北上广深等一线城市由于土地资源紧张，土地成交量紧缩，而规模较小的三四线城市土地市场相对平淡，杭州、宁波等二线城市组建受到开发商的热捧，城市间土地的成交规模与成交金额差距拉大，杭州和宁波两城市土地成交金额远远超过了剩余9个城市的总和。但是土地成交金额普遍呈上升趋势，土地市场回升明显。嘉兴（252.35%）、杭州（132.72%）、宁波（190.95%）、衢州（116.64%）和舟山（121.33%）等城市增长幅度较大，均大于100%，丽水（69.93%）、温州（26.12%）、湖州（9.93%）、绍兴（46.94%）、台州（37.60%）和金华（17.78%）等都以不同程度的上涨。与上半年相比，11个城市土地成交金额除杭州与衢州外均呈上涨态势。丽水涨幅最大，有709.43%，其次分别为嘉兴（307.51%）、台州（214.25%）和舟山（132.58%），宁波（71.75%）、温州（82.84%）、湖州（85.63%）和绍兴（50.30%），涨幅都大于50%；金华涨幅较小，为35.30%。

三、价格水平

1.总体情况描述

与2015年相比，2016年四类用地（除工业用地外）涨幅明显，其中综合用地的平均成交楼面地价最高，为7671.61元/平方米，增长幅度为172.11%，在四类用地中涨幅最大；住宅用地楼面地价落后仅于综合用地达到了4613.61元/平方米，上涨26.29%；商办用地楼面地价为2025.00元/平方米，上涨65.06%，涨幅位列第二；工业用地是四类用地中楼面地价唯一下降的一类用地，下降1.73%。因为2016年上半年政府推出的一系列利好政策，楼市回暖以及宽松的房企融资环境，房地产企业那地热情高，杭州、宁波等城市高价地块频出，对周边楼市产生了一系列的联动效应，如果没有有效的政策调控，周边房价很可能出现爆发式的上涨。同时高地价背后隐藏着高风险，由于中央政府去杠杆的政治任务，房地产企业融资渠道收紧，住宅项目的资金成本增加，一旦市场回落，高地价地块后续的开发回资将很难持续。

2016年全省商品房价格上涨幅度明显。根据浙江地产市场统计数据，2010-2016年间，全省商品房销售均价（销售额/销售面积）分别为9249元/平方米、9742元/平方米、20643元/平方米、11402元/平方米、10525元/平方米和11121元/平方米，2016年全省商品房销售均价是近7年的最高份。在2017年，对于热点城市，政府市场调控政策力度不断加强，购房门槛提高，从需求端考虑，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加强限购限贷的力度，遏制投机性的购房需求，建立适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，有防止出现大起大落；从供给端考虑，热点城市要增加土地供应，加强土地市场以及交易环节违法违规行为的监督检查。“限购扩大、房贷收紧、地价趋稳、房价滞涨、房价滞涨市场降温”将是2017年房地产市场主要特征。由于政府的一系列政策调控，与2016上半年相比，下半年四类用地楼面地价呈小幅度增长，地价组建趋于平稳，其中商办用地增长最快，为35.31%，住宅用地、综合用地以及工业用地涨幅比较接近，分别为3.02%、3.59%、5.46%（见表3）。

2.城市状况分析

从商业办公用地的楼面地价水平来看，杭州楼面地价水平最高，为6083.50元/平方米，湖州最低为607.43元/平方米。相对于2015年，2016年11个城市中8个城市呈正增长状态，3个城市呈负增长。其中杭州（137.97%）、台州（179.22%）、衢州（176.49%）和舟山（106.13%）的楼面地价涨幅大于100%；宁波、嘉兴、金华和绍兴的涨幅分别为43.25%、63.08%、89.44%和52.76%；温州、湖州和丽水下降43.59%、47.53%和27.32%的。

从住宅用地的楼面地价水平来看，杭州的楼面地价最高，為14289.70元/平方米，绍兴最低为1577.36元/平方米。相对于2015年，2016年11个城市中仅有丽水楼面地价下降，降幅为25.33%，其余10个城市的楼面地价均以不同程度的上涨。其中，衢州涨幅最大，416.51%，其次是湖州（112.81%），嘉兴（96.05%）与金华（82.13%），杭州、舟山、宁波、嘉兴、绍兴等城市的涨幅较小，分别为43.38%、35.28%、22.11%、10.32%和16.16%。温州涨幅最小，仅为3.36%。

从综合用地的楼面地价水平来看，杭州的楼面地价最高，为12526.18元/平方米，湖州最低为1508.57元/平方米。相对于2015年，2016年11个城市中仅有湖州的楼面地价下降，降幅为10.74%，其余10个城市的楼面地价均以不同程度的涨幅增长。杭州（240.53%）、宁波（327.36%）、绍兴（290.70%）和舟山（353.76%）城市楼面地价的涨幅较大，超过200%；台州（148.32%）和衢州（164.25%）城市的楼面地价的涨幅超过100%，温州（29.10%）、嘉兴（85.67%）、金华（35.35%）和丽水（39.19%）等城市的楼面地价的涨幅相对较小。

四、趋势分析

2016年浙江省土地市场量价齐升，土地市场交易活跃。2017年，房地产调控政策趋紧，预期土地市场将进入调整周期，市场将趋于平稳。

首先，热点城市土地供应增加，土地市场趋于平稳。随着中央政府强化房地产调控政策，投资性需求的空间将进一步被压缩，而在中央政府明确增加热点城市的土地供应之后，开发商与消费者的市场预期趋于稳定。“控房价”已经成为地方政府考核的重要指标，预期浙江省热点城市，杭州、宁波的土地供应将有所增加，土地市场将进一步趋于平稳。

其次，区域市场持续分化，供地政策“因城施策”。房地产市场区域分化是近年来的重要趋势，人才、资金与技术等城镇化要素向中心城市集聚，中心城市土地市场需求旺盛；而三四线城市房地产市场平淡， “去库存”任务依然存在。在各地区楼市发展不均衡的情况下，2017年“分类调控，因城施策”将成为土地供应政策的主基调，即房价上涨较快的一二线城市，土地供给将有所增加，而库存规模较大的三四线城市，“去库存”依然是主要任务，土地供给将适度减少。

再次，房地产市场调控持续，高价地蕴含高风险。2016上半年房地产企业销售增加及宽松的资金环境，企业拿地热情高涨。杭州、宁波等城市楼面地价不断刷出新高，单价地王不断涌现。杭州住宅楼面地价刷出3-4万的新高，快速推高了周边的房价。但是，随着市场调控政策力度不断加强，购房门槛提高，外来投资需求受到抑制。2017年，有可能出台更为严厉的新建商品房限价政策，市场预期转换可能性较大。因此，2016年企业购置的高价地，将要面临市场调控、房价管制、预期转变的外部环境，房地产企业需要防范高价地后续开发中的资金风险、市场风险与政策风险。

基金项目：

国家社科基金项目“城镇化核心要素在空间上结构失衡的机理、协同路径与供给体系创新研究”（16BJL053）。

第一作者作者系浙江工业大学经贸管理学院副教授

第二作者系浙江工业大学经贸管理学院研究生