基于Web的房产销售管理系统设计与实现

杨磊

摘 要：房地产业作为我国的支柱产业，在国民经济中的主导地位不容小觑。而房屋销售作为房地产业链中的重要一环越来越受到企业的重视。在现代化房地产企业中销售管理工作已经渗透到房地产公司整个运营管理过程中的每个细节，如何建立一个科学长效机制的信息化房屋销售经营管理体系，为广大房地产企业提供具有跨区域管理、政策规范性、时效性指导以及信息化安全运维等服务成为未来房屋销售管理系统所面临的重大课题。

关键词：房产销售管理系统 SQLServer javascript MVC

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）03（a）-0113-02

高速发展的信息产业给房地产业带来了新的工作理念，形成了崭新的销售网络平台。IT产业和互联网获得前所未有的发展良机，信息系统的应用扩大到社会的各个行业，实现了信息的自动化处理，不仅提高了企业管理的工作效率，而且更加提高了事务处理的准确性和及时性，在重视系统功能的全面性及过程可控性的同时，更应重视先进技术的易用性对应房产企业能够很好地使用高效而又完善的销售管理系统，才能在房地产行业中做出更好的业绩。

作为研究国外房产销售系统的参照物，早在20世纪美国就使用的MLS（多重上市服务系统）尤为典型，它充分利用网络信息技术采集相关信息资源。此系统一度在欧美国家盛行，由于此系统的广泛使用促使美国各大州都成立了相应的MLS协会。它是一种以互联网络为基础，集中房源数据库信息的解决方案，同时提供了房产经纪人进行专业房产运营管理和社区化网络服务的工具，其实质是广泛实施的基于互联网的房地产业信息共享平台。在商品房销售管理中，MLS在软件上能够实现房地产经纪人之间在多个国家，在不同区域的Web房屋销售和房屋信息，进行行政管理州郡间的沟通，通过互联网实现统一管理MLS系统的数据库。同时美国健全的法律依据使房地产行业长期健康发展，为规范中介机构的行为、保护当事人的利益提供了有力的保障。

在国内近年来也有很多营销管理系统，例如中国思源房地产销售管理软件、营销管理软件就是很好的例子。随着房地产企业的发展，了解人们的需求、建立统一的客户资源、以确定潜在的客户、缩短租赁周期、降低租金成本、规范业务操作步骤、科学地统计分析、找出有价值的信息、完善服务质量和态度，建立长期的合作关系，以实现公司降低成本、增加利润和提高对销售范围的占有率。

大家可以很清楚地看到，在竞争日益激烈的房地产市场环境中，只有不断提高销售管理，以高品质的服务水平和效率来满足消费者的需求，利用先进的信息技术和房地产的网络营销平台，才能减少不必要的开支从而最终实现经济效益不断提升。所以房产企业只有在行业中引进高科技管理理念才能保持快速发展，才能在国际市场上拥有强大的竞争实力和地位，才能实现企业的自身价值。

这个系统就是针对房产销售业务管理进行规范，在不同区域只要有网络的地方就有办公操作的需求，对房源的信息各种资料及用户资料进行科学统一的管理，对购房的业主和销售房屋的企业进行有效的关联管理，这样可以更加方便地了解客户的需求，可对业务的处理达到准确、高效的效果。管理人员可以随时查看详细的销售情况获得各类需要的信息，通过分类查询、统计分析来帮助企业管理者做出重要的决策，同时提高管理水平的层次。

该系统主要用于提高房产销售企业信息化管理水平，代替原来落后的手工操作流程。对房屋从开售到最终交付客户过程及销售后期运维的信息化管理工作进行了详细设计，其中重点包括销售产品管理（即楼盘房屋信息）、客户信息管理、销售管理（包括预订、退换）、付款管理等功能。

该系统通过使用微软asp.net、Javascript技术及B/S架构方式实现房地产企业销售及相关数据的管理。

系统开放性的考虑：要充分考虑该系统与其他周边系统的接口问题，要考虑到系统的升级扩展。

系统功能的考虑：要能满足各种用户的使用要求，首先是满足系统维护人员（管理员）。此系统对企业销售数据管理要求做到及时、可靠、富有保障。

操作性的考虑：凸显易操作性，当前系统的搭建易操作性变得越来越重要，尤其要注重用户的实际可操作性。

系统通用性的考虑：在通用性设计方面，以日常使用习惯为基础，遵循规范性和通用性。

从安全性的角度考虑，利用系统授权功能和密码校验过程，来过滤掉非法用户的访问。

系统总体功能是对房产企业销售业绩模块进行标准、规范化操作，大致整理出来了如下功能模块。

（1）房源信息管理。

①房源信息登记。

系统提供将需要进行销售的房源信息登记到系统中的功能。

②房产信息查询。

系统提供根据模糊信息的查询方式，也就是可以根据房源的相关信息进行检索，关键字如房源的地址、房号、楼号等信息可供查询。

（2）销售信息管理。

①客户需求管理。

对了解房源的客户做登记，如登记客户对房源的各类需求、客户的联系方法等。

②订单信息管理。

提供客户预订信息的登记，当客户确定购买具体哪一套房屋后，可登记具体预订信息。

③销售业绩管理。

就是对员工的销售业绩做记录和统计工作，方便管理员查询、统计、考核，作为员工奖金策略的有力依据。

④退货管理。

根据客户的不同特殊需求提出退订或者直接退款退货时，需要对客户的退订或退款退货的理由进行詳细记录以及规范的申请报批流程控制。把退房信息重新加入现存房源，恢复可销售状态，同时在房屋销售数据里相应剔除，进行退货登记。如果涉及到房产登记部门已经预登记的状况，则需要在房产登记部门的业务管理系统中提前进行撤销登记操作。

（3）人员信息管理。

①入职员工资料增加。

对公司入职人员的登记，包括离职、退休、岗位变动各类信息的记录。

②员工信息修改。

针对已输入的员工信息进行修改，如职务升迁、部门调动、联系方式等。

（4）客户信息管理。

对客户有购房需求或意向的人员，进行信息管理和维护。

①客户信息创建。

当客户来访楼盘后，就成为意向客户，意向客户的信息需要销售员登记到系统中，以便在后期将意向客户转化为签约客户。

②客户信息修改。

对一些有必要的信息进行资料的维护修改，如购买需求的变更、联系方式、家庭住地址等。

（5）查询功能。

该系统软件所有需求功能基本能够满足中小型房产企业销售管理的要求，销售管理系统中完成的模块功能能够很好地对房源、员工、销售管理及退订房子、换房子管理等，而且可以按照不同的条件，进行模糊查询以及特定条件和多维查询方式的检索。所开发的各类接口都能与对应的房产交易登记机构、金融机构的平台进行可靠有效的衔接，同时数据交换实时有效。另外对系统的后期维护提供了便捷的操作界面，用户可以方便地对常规维护进行操作。

参考文献

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