我国不动产登记制度解析

◎魏薪郦

我国不动产登记制度解析

◎魏薪郦

近几年随着我国经济领域的迅速发展，不动产作为家庭重要财产受到人们重视，确认不动产物权归属的重要依据即为不动产登记，即由不动产所在地的登记机构对该不动产物权的变动情况及权利状况进行登记，通过登记达到物权公示的目的，使其权利人的相关利益得到保障。不动产登记制度不仅是财产交易有序化的条件,亦是物权制度赖以生存的基础，在我国物权法系中占有极为重要地位。鉴于此，我国应当加强对不动产登记制度的研究，让其在市场经济活动中发挥更大效用。本文拟通过对不动产登记制度的相关问题解析，进一步完善不动产登记制度的路径。

不动产登记制度就是为保护交易安全而设计的，它是公示公信原则的具体体现。不动产登记制度其核心就是在实际的社会生活实践中明确不动产产权关系，为不动产交易打下坚实的基础。它是维护经济秩序、保障交易安全的重要法律手段，对于保障公权和私权两个层面皆非常重要，完善我国不动产登记制度对公示物权状态、保障交易安全、国家宏观调控管理等方面都有着十分重要意义。

不动产登记的涵义

不动产登记：不动产登记机构依据物权当事人申请、依据有关国家行政机关的嘱托或依据法定职权，将不动产的自然属性、权利属性及其他应当登记事项记载于不动产登记簿而加以公示的行为。

目前我国不动产登记制度存在的问题

随着2015年《不动产登记暂行条例》的颁布，标志着我国不动产统一登记制度的建立。《不动产登记暂行条例》以《物权法》为基础，对不动产统一登记范围、机构、程序等方面重要制度予以了明确，实现了不动产登记法律依据的统一。但该条例对许多内容的规定模糊不清，不够细化，条例条文不够全面。主要表现在：关于利害关系人范围界定模糊不清。利害关系人是否包括配偶、子女、父母等近亲属？笔者认为：鉴于夫妻关系的特殊性，夫妻双方可凭相关证件查询对方不动产相关信息。子女、父母能否作为利害关系人查询主体？笔者认为：（1）关于父母能否作为利害关系人查询主体，应视具体情况而定。父母从保护未成年人利益角度查询未成年人名下不动产，笔者认为此种情况父母应当出具保护未成年人利益书面材料，此时可作为利害关系人查询其不动产信息。但子女已成年或已结婚，为保护个人隐私，此时父母不能作为利害关系人查询其子女不动产状况。（2）关于子女能否作为利害关系人查询主体，笔者认为，亦应视具体情形而定。一般情况为保护个人隐私，子女不能作为利害关系人查询父母名下不动产，但父母年迈或者身患重病无法起身，在此特殊情形下，子女应当出具相关证明材料证明其父母确不能到场，并出具保护权利人利益书面材料，此时，子女方可作为利害关系人查询其不动产信息。

完善不动产登记制度的建议

建立不动产登记赔偿基金制度。目前在我国，当不动产登记出现错误时，受害人通常采取民事诉讼法律手段保护自己的合法权益。但民事诉讼程序较繁琐，耗时较长，当事人还需为此付出额外资金，显然此方式并不是维护受害人合法权益的最佳选择。通过建立赔偿基金制度，受害人可直接向登记机构申请赔偿费用。其次，建立不动产登记赔偿基金制度在一定程度上降低了登记机构的赔偿风险。综上所述，无论是从受害人角度考虑，抑或从不动产登记部门角度考虑，我国建立不动产登记赔偿基金制度势在必行。关于赔偿基金的来源，笔者认为主要有三方面获取途径：一是在进行不动产登记时，从不动产登记费里按一定比例提取赔偿基金。二是不动产登记部门有权向登记错误的工作人员索取相应的损失，这部分资金也应当作为赔偿基金的来源；赔偿基金的第三个来源是已有的赔偿基金的时间价值，即赔偿资金在一定时间内增值部分，也就是我们通常所说的利息。

实现房屋用途标准和土地用途标准的统一。目前我国在不动登记时房屋、土地用途分类标准不一致，这样较易引起权利人理解歧义，也使登记机构在记载不动产登记用途时产生困惑。当前，随着建筑形态多样化、功能需求增加，规划用途种类在此基础上还有所增加。针对规划用途较多的情况，在不动产登记实务中，应当实现对房屋用途标准和土地用途标准的统一融合，制定统一的用途确定分类标准和含义，同时考虑到不动产登记的依据之一是建筑工程规划许可证，还需与建设规划部门衔接，努力使《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的含义与相应土地分类标准对应或包含于土地分类含义中。

完善不动产登记请求权制度——建立个人交易诚信查询机制。目前我国尚未对登记请求权的法律地位进行明确，对于出卖人因违约强行解除合同，买受人除获得合同约定的违约金外，暂无其他有效救济手段。故笔者建议，应当遵循诚实守信原则的要求，建立个人交易诚信查询机制，加快诚信社会建设。侵害方个人诚信档案中应包含其对登记请求权拒不履行的记录，如出现多次不良记录，则今后的交易行为将受到一定程度限制。比如：限制申请个人信贷、限制X年内不得签订此类合同再次交易等规定，这也是适应于民法诚实信用原则。

完善不动产登记信息查询机制，真正做到高效便民。随着互联网市场的发速发展，不动产登记机构可利用网络技术实现不同机构之间的信息互通、同一登记机构不同区域的信息互通，更有效保护不动产权利人的合法权益。例如：民政部门通过信息共享可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，可避免“老弱病残”服务对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明，既提升了政府部门公信力，也减轻了登记机构查询压力。不动产登记机构通过信息共享可实时核查民政部门婚姻登记信息，提高了不动产登记办事效率。税务部门通过信息共享，可让纳税申请人直接享受税收政策优惠，同时不动产登记机构服务压力可得到有效缓解。

（作者单位：重庆市大渡口区不动产登记中心）