老旧小区新生记

贾春

扬州市邗江区双桥街道康乐社区现有小区13个，其中，老旧无物管小区达到了10个之多。作为“全国文明单位”“全国和谐社区建设示范社区”，社区把推进老旧小区长效治理作为建设基层服务型党组织的重要内容，积极发挥社区党组织的核心作用，探索不同的治理模式，为群众提供更加便捷、优质的服务，打通联系服务群众“最后一公里”。2008年起，针对社区的实际情况，按照“先试点后推广”的思路，在无物管的零散小区，社区积极探索并推行业主自管模式，由社区党组织牵头成立自管委员会，制定管理规约，鼓励热心的党员业主担任管理员，推动小区自治自管。社区选定武庄8号楼群试点小区业主自管模式，经验已在康乐社区全面推广，取得了良好的效果。

选“领袖”、建组织，定制度、促规范

场景1：公用通道被占，化粪池漫溢，花坛成菜地，住户们束手无策，徒唤奈何。忽然有一天，小区大变样。多年的卫生死角和车库房顶垃圾被打扫得干干净净，这是自管队伍的初次亮相，也是小区脱胎换骨的第一步。

武庄8号楼群共有三栋宿舍楼，住户114户，属康乐社区第十二管理网格。楼群建于80年代末，原为广陵区机关干部宿舍，由广陵区行政局管理。2000年房产改革，行政局撤出管理后，一直处于无人过问、无部门和单位管理的状态。鉴于这种情况，原先的住户纷纷迁出，将房屋或出租或出售，外来流动人口和出租户占到了50%以上，人员素质参差不齐，老旧小区的各种弊病无不具有。

社区通过开展“邻居交流互动座谈会”“社区治安大家谈”“居民自治大家谈”等活动，让居民自主发表意见，积极参与楼群活动，树立楼群自我管理的意识。在多次开展座谈会后，广陵区政府退休干部杨杏芝表示自己愿意做武庄8号楼群自治的领头人。在社区的指导下，经过征集意见、推荐候选人、组织选举等程序，楼群建立了三级自管网络：楼群自管会——楼幢自管小组——楼道管理员，还组建了一支20多人的志愿者服务队。

楼群管理服务首先面临经费问题，自管会召开会议，商议一年所需开支，向全体居民公示预算项目资金。楼群聘请一名门卫兼保洁，每月工资1000元。宣传和服务活动方面的开支，预估一年总经费约需1.5万元。公共设施损坏维修费用，如下水管网和屋顶漏水等问題，另行根据实际情况进行有针对性的费用征收。经费筹措的渠道，主要是向楼群住户收取，半年收一次，每户每月15元，半年90元，经费由各楼栋长和楼道管理员收取。自管会拟订了自管工作为楼群服务的范围、经费使用范围及经费收取办法，打印发给各住户并张贴在宣传橱窗中，征求居民意见和建议。经过多次修改后，制定了《楼群物业管理收费标准》和《楼群财务使用公开制度》。

“跑断腿、磨破嘴”，办实事，解难题

场景2：二号楼楼长陶雪梅把亲戚卖不掉的小储蓄罐随身带着，收到一笔费用，就送出一个，还叮嘱一句：零钱省下来，就是一笔管理费。

万事开头难。有了收费标准后，自管会便开始行动，向住户征收物业费。但部分业主不信任自管会，他们对自管会的工作不配合、不支持，甚至故意刁难。有一位独住女士，楼道管理员和楼长先后上门都被她轰出来。杨杏芝去敲门，女士开门就骂：你活得不耐烦了！杨老不急不躁，谦和地说：“和你商量商量。”经过耐心的解释，对方终于慢慢理解了。有人讽刺他们：哟，你们当干部了，有钱拿吧！自管会成员表示：全是义工。经过管委会成员两个月“跑断腿、磨破嘴”的努力，第一次收费的缴费率就达到了98%！社区干部说，这么高的收费率，在规范管理的物业小区也难做到。有了费用，门卫兼保洁进驻，楼群面貌一新。初见成效后，自管会每月召开一次自管会成员会议，研究解决楼群自治工作中遇到的难题，以会议纪要的形式向楼群住户公布，做到了制度化管理、规范化操作、人性化服务。自管会先后出台了《楼群文明和谐建设目标与自管办法》《自管工作有关制度》《创文明和谐楼群“三字经”公约》等制度。这些制度都是在征集小区居民意见和建议基础上制定的，大家看到楼群在切切实实转变，都乐意遵照执行。

几年来，自管会积极发挥自身作用，成功为居民办理了15件实事难事，完善人防物防技防设施，定期清扫环境卫生，修建花木，划定停车位，协助完成小区下水管网改造和屋顶维修工程等，居民满意度逐年上升，配合度越来越高。2013年，武庄8号楼群被纳入了扬州市老小区改造范围，自管会在改造中起到了监督和监管的作用。成功改造后，面对停车位划定难题，自管会将小区内有车辆的业主集中起来，共同商议车位归属问题，选取抓阄的方式确定了停车位归属，没拿到停车位的住户也都心服口服。

倡新风、聚人心，扩效果、广示范

场景3：去年，武庄8号楼群进行了换届选举工作，年近八旬的杨杏芝等原自管会主要负责人集体交出了“权力”，60出头的“年轻人”挑起了大梁，楼群自管工作得到了延续和拓展。

8号楼群的自管会人人都是义务奉献，时间长了，困难多了，也容易出现“疲化”现象。楼群通过举办演讲会、联谊会、座谈会等形式，开展丰富多彩的文娱活动，联络居民之间的感情。通过开展楼群志愿服务活动，关心关爱楼群中的空巢老人、留守儿童、残疾人，倡导楼群文明新风尚。这方面，社区的“好人文化”起了大作用。自管会编印《楼群新风》小报，表彰“小区好人”，弘扬社区“新风”，同时又不忘鞭策后进。《楼群新风》小报曾一次表扬了13位住户为小区做的公益服务，同时推出20个公益项目等待住户认领。目前楼群共有60多位居民参与到楼群自管的活动中来，实现了多数人参与的真正自管，楼群住户都能主动关心小区事务，帮助大家解决问题。每年年底，还进行“十佳好邻居”“十佳好住户”“十佳网格明星”的评选活动，对该年度表现突出的居民和领头人给予精神上和物质上的奖励，激励他们前行，激发更多的居民参与到楼群自管的活动中来。

为进一步扩大自治效果，社区提炼武庄8号楼群的自管经验，形成“1+10+N”工作模型，在社区另外11个管理网格内进行推广，指导各零散小区自管会开展长效管理工作，实现全民自治。完善自管组织成员培训机制。各小区成立的自管队伍成员大多缺乏自管的专业知识和技巧，为使这些自管队伍更加成熟，社区邀请专业导师对他们进行培训和指导，定期开展培训班，增强自管会成员的专业知识。优化居民自治平台。开辟新的居民议事途径，如：居民连心卡、社区网上论坛、社区微信公众号等多元化居民自治平台，广泛征集意见建议，进一步畅通社区居民参与自治的渠道。深入开展自治活动。在社区居民中深入开展“我为社区做什么，我需要社区做什么”议事活动，及时发现服务需求和管理问题，第一时间跟进服务，解决问题，实现社区管理无缝对接。

（作者单位：扬州市邗江区双桥街道康乐社区）