怎样把房产转给子女最合算

文/李丹

怎样把房产转给子女最合算

文/李丹

很多老年人都在琢磨如何以较低的成本将房产转到子女名下。目前，子女取得父母房产的途径主要有3种：继承、买卖和赠与。

继承的费用包括房产继承权公证费用、房屋评估费用及房产过户费用等。继承权公证费用主要按照继承人所继承房产的评估价2%来收取，最低不低于200元。业内人士解释说，父母名下房产的价值自己说了不算，需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。房产价值评估费用按照房产评估价0.01%～0.5%不等的阶梯式收费，评估价格越高部分，收取标准越低。此外，继承过户时应承担过户税费，根据房屋评估价收取0.05%的合同印花税，同时还收取登记费和权证印花税等，后两项费用极低，可忽略不计。以一套总价为230万元的普通住宅为例，子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。

父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移，这种方式产生的税费与普通房产买卖方式相同。房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满两年，且子女名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。仍以一套230万元住宅（普通住宅）转让过户给子女为例，产生的税费包括契税：230万×3%=6.9万元；增值税：230万÷（1+5%）×5%=10.95万元；个人所得税：230万×1%=2.3万元，3项共计20.15万元。如果该房产购买时间超过两年且子女名下没有房产，费用就要低一些。

赠与是一种较为经济的转让过户方式，主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中，税费标准为3%，房产评估费用按房产评估价0.01%～0.5%不等的阶梯式收费，公证费按照评估价的1%收取。同样以总价为230万元的房产估算，采用赠与方式过户时，所需承担的税费约12万元。

通过计算发现，继承的方式成本最低。但如果考虑为孩子就近入学急于落户而父母健在，则无法通过继承方式来完成过户，必须考虑买卖或者赠与方式。此外，这种方式也有一些繁琐的地方，即有遗嘱按照遗嘱执行，无遗嘱时则按房产所有具有继承权人数平均分配，有时候独生子女仅有父母房产不到1/2的份额。而且在子女办理过户时，还必须提供其他人对房产放弃继承的书面同意才行。

买卖转让虽然简单，但这种方式在很大程度上会受到政策影响，部分城市名下已经有两套及以上住房的子女，可能会受到现有调控政策限制而无法实现过户，因此在无法通过继承方式完成过户的情况下，则只能通过赠与方式了。

以赠与方式将父母房产过户给子女，所需承担的费用较为适中。不过，这种方式完成过户，给日后转让留下了一丝隐患。转让赠与类房产，需按照买入、卖出差价征收20%的个税，如果房产收入时总价较低而后大幅增值，届时所需承担的个税并不低。

如何才能选择到最佳的转让方式？成本固然是主要考察因素，但建议还应对自身需求综合考量之后再确定。