浅析房产测绘的工作流程及特点

夏志刚

摘要：房产测绘是专业测绘中的一个比较独特的分支。目前.伴随着经济的快速发展，房地产行业也在蒸蒸日上。而针对房产业的发展，房产测绘作为保障房产交易有序公平进行的基本技术，也越来越受到人们的重视。本文通过房地产测绘的特点及流程，系统阐述了房产测绘这一概念。

关键词：房产测绘；特点；工作流程

前言

房产测绘的特点多样、突出，房产测绘作业的基本步骤复杂、烦琐。只有熟悉房产测绘的特点，掌握房产测绘的基本作业步骤，才能对房产测绘有更好的了解。

1城市房产测绘的特点

根据房产测绘的内容和特点，将作为城市测绘重要组成部分的城市房产测绘的特点总结起来，主要体现在以下几个方面：

（1）作为房产测绘成果重要内容的房产图是平面图，其上只要求平面位置准确，不表示高程，不绘制等高线。

（2）房产图上对房屋及与房屋、房产有关要素的要求比其他图种要详细得多。例如房屋不单要表示结构性质，还要表示出层次、用途及建成年份等。

（3）房产图对房屋及房屋的权属界线和用地界线等的表示精度要求比较高。

（4）房产图的主要内容应包括测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等。

（5）为了能清楚地表示出所需内容，房产图的测绘比例尺均比较大，一般为1：500、1：1000甚至更大。比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定。

2城市房产测绘的主要用途

房产测绘是城市测绘的组成部分，它不仅是城市房地产管理之必需，也是城市房屋规划不可缺少的一项工作，在城市现代化管理中具有重要作用。在管理方面，房产测绘为城市房地产部门和城市规划部门提供房地产产权、使用权范围界线、面积和房屋建筑物的分布、坐落、位置、形状、占有、结构、层数、建成年份、用途及土地使用等基本情况，并提供各项基础数据。为加强城市房产管理和城市规划建设、合理调配使用房屋和土地、妥善安排住宅修建、制定旧城区的房屋改造以及新发展区的规划建设等工作服务。在经济方面，房产测量提供了大量准确的有关房屋和土地图纸的资料，为正确掌握城镇房屋和土地的现状及变化、统计各类房屋的数量和比重等内容提供可靠的依据，也为开展房地产经济理论研究提供重要的材料，同时还可为城镇财政、税务等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供基础资料。在法制方面，房产图是具有法律效力的图纸，它是加强房地产管理、核定产权、颁发权证、保障房地产占有者和使用者的合法权益、加强社会主义法制管理的重要依据。

3房产测绘的工作流程和基本作业步骤

当测绘公司通过市场营销接收一个新的项目后，将按照以下工作流程展开：首先进行可行性研究，如果新项目通过可行性研究，则和客户方面签订正式合同，并把正式合同备案到综合管理部门；之后根据项目的具体要求和各设计人员的现有工作情况，安排作业人员参与设计并指定实施计划；在有了具体的计划后，就要按照计划的相应步骤展开现场作业或设计图纸；设计结果要进行二级审核（包括审核人员审核和项目负责人审核l最后是设计图纸的交付、打印出图与归档。另外，在图纸设计过程中，还可能因为公司内部或客户方面的原因以及其他一些客观方面的原因而对项目及其相应的各级计划进行修改或重新编写，对于不必修改计划的变更则在设计过程中进行相应的调整。房产测绘的主要工作流程如图1所示：

房产图可以是实测成图，也可以是编绘成图。实测成图可分为用平板仪测图、航空摄影测量法测图以及用野外数据采集数字化测图，但它们都必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部”的基本原则，也就是要先作控制测量，然后再进行碎部测量。概括城市房产测绘可分为测区基本控制测量、房产图根控制测量、房产碎部测量、房产图的清绘与整饰以及必要的修测或补测、房产测绘成果输出等内容。现将主要步骤概括起来，对其过程简单加以介绍。

3.1预测图纸资料的检查

设计图纸是建筑面积预测的首要资料。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、平面图、立面图、剖面图、楼梯及阳台详图等检查其图纸是否经过相关规划部门审批，只有经过了相关部门审批的图纸才是房屋面积预测算的合法依据；检查其平面图、立面图、剖面图、外檐详图、楼梯及阳台详图是否一致，设計单位为了提高效率，可能会让不同的设计人员分工协作完成同一幢建筑的平、立、剖面图，而在设计过程中很可能会有变更，如设计人员缺乏沟通就会造成图纸的前后不一致；检查平面图上的套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，就无法完成平面图的绘制；检查设计单位提供的对图纸上如水泵房、电表间、配电室、制冷机房、消防控制室等公用设施部位的功能使用说明是否清楚、齐全；特别注意设计图上的文字注释，如平台、入户花园、连通阳台、架空层等是否与房产测量的有关性质界定一致。

3.2尺寸数据采集

在设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸、结构外墙尺寸、保温厚度等，这些与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸、计算房屋建筑面积的墙边沿尺寸都需要经过换算。为此，在作业时要看清图上标注的是哪个部位的尺寸，而在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后的实际状况。如设计为轴间距离1000cm、墙厚20cm，则两墙体间的距离为980cm，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为976cm，不如此预测面积与实测面积会相差很大。对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图进行确定。另外，通过查阅开发商提供的建筑设计光盘也是一个简捷的办法。要看清设计图各层上下之间的结构关系。因房屋预测算和实测存在时间上的前后差异，而在不同时期的测算规范很可能有变更，在实测时应特别注意追溯房屋预测算时的规范，注意相应规范的应用和生效时间，维持成果前后的一致性。

3.3测区基本控制测量

基本控制测量主要为房产界址点的测量和房产图根控制网的施测提供基础控制。测区基本控制测量的主要任务是在测区地面上建立平面控制网和高程控制网，精密测定地面基本控制点的位置，以满足测量区图根加密、房产界址点测量和房产图测绘的需要。测区基本平面控制网一般按照二、三、四等和一、二、三级平面控制测量的要求进行，经过数据处理后获得各控制点的坐标，用来作为平面位置的基本控制。

3.4房产图根控制测量

房产图根控制测量是对加密的图根控制点的位置进行测量。这些图根点作为测站，直接测绘其周围的房产界址点及相关房产要素。为了保证房产测绘的精度，应将测区基本控制点考虑在内。房产图根点的点位精度和点的密度应满足相应等级的房产测绘需要。

3.5房产碎部测量

房产碎部测量主要包括房产要素测量和房产图绘制。房产要素测量主要包括房产界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通和水域测量以及其他相关地物测量等内容。房产图绘制是按照《房产测量规范》的要求将房产要素测绘到图纸上或将房产要素以数字格式在数字图上反映而进行的数据采集、存储、输出的过程。在实际工作中，具体的房产图测绘作业方法也可分为白纸测图、航测成图、编绘法成图、数字化测图等。每种方法在实践中的具体应用也因不同测绘单位的实际技术力量及仪器设备条件的不同，还有用图单位的要求不同而有不同的选择。

3.6房产图的清绘与整饰

房产图的清绘与整饰是指按《房产测量规范》和《房产图图式》的要求对铅笔原图或数字房产原图上地物位置、线条、符号、注记等图面要素进行加工，为房产图的印刷、复制及其他用途提供条件。

3.7成果输出

即将编辑好的图件打印输出或以文件形式保存在计算机硬盘或其他存储介质上，将清绘和整饰好的房产图件晒制成蓝图。应当指出的是，房产测绘成果包括房产薄册、房产数据和房产图集。

4结语

房产测绘是城市测绘的组成部分，也是城市房屋规划建设不可缺少的工作。它不仅是城市房地产管理所必需，而且是城市房屋规划不可或缺的工作。综上所述，只有很好地掌握房产测绘，才能取得最大的经济效益和社会效益。