资产评估报告中问题及建议

张洁++杨景海

摘要：资产评估报告是评估机构接受委托方的委托，按特定的程序得出评估结论后出具的，具有公平性公正性的工作报告，展示了评估过程，也彰显了报告编制者和编制单位对该份报告书应负的法律责任。因此，主要叙述对资产评估书的概念、种类以及常见问题与解决，并概括说明资产评估报告。

关键词：

资产评估报告；常见问题；建议；实例分析

中图分类号：F83

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.050

1资产评估报告的概述

1.1评估报告的概念

资产评估报告，是资产评估师遵循《资评估法》、相关条例和资产评估准则，按照既定的程序对评估对象估价后，反映专业意见的书面报告。它基本涵盖的内容有：评估目的、程序、方法、结果，等等。如果细分的话，资产评估报告还有广阔定义和狭窄定义之分，广阔定义的评估报告反映的是工作的制度。而狭义狭窄定义的评估报告用来反映报告编制单位完成评估的总结，也是编制者和编者单位为评估业务承担相应法律责任的证明文件。

评估报告是否能够完整、真实的编制对评估结果起着重要的作用。评估的过程固然很重要，但只是一种积累的过程，而最后所出具的资产评估报告，精确而简洁的概括了整个评估过程。

河北农业大学的邓郁和河北大学的于艳芳，以上市公司评估报告为主要的分析对象，发现了评估报告结果对交易价格的重要影响。其中，在2007年～2008年上市公司采用评估报告结果直接作为交易价格的占样本总数的76.14%；而2009年～2012年上市公司采用评估报告结果直接作为交易价格的占样本总数的83.4%。随着时间的推移，资产评估报告的结果越来越成为上市公司做出交易价格的决定性因素。可见评估报告所出具的结果影响上市公司交易价格的做出。这里强调内容与资产评估报告的概念相呼应，评估报告必须符合法律和国家的要求，包含一定的公平公正性。

1.2资产评估报告的种类

概括地说，资产评估报告大致可以分为三类。

第一类：按评估的范围不同，区别评估报告可以根据按照资产整体进行评估，还是仅对某一部分或者某一项资产进行评估。从对企业整体评估来看，2013年连云港港口集团某钢筋混凝土码头因修船企业搬迁，规划在该泊位进行暂时修船作业并在码头堆放原料设备。但因该码头至今已使用20年，需要做整体的评估来排查隐患。在评估过程中，专业评估师分别对码头的构建外观，结构的整体，基桩等做了评估，该码头通过评估结果对码头各个部分是否需要修缮做出判定。作为对整个码头的评估，该项目的完成须要编制整体評估报告书。从某一部分或某一项资产评估来看，2011年的8月1日，浙江环球评估有限责任公司接受北京万成天泰科技发展有限公司的委托，评估该公司让渡汽车节油器专利使用权的价格。对于该项目的评估，评估师只需要对该技术的使用权进行评估即可。倘若编制整体的资产报告，那么将会耗费大量的人力、物力，而且影响该部分资产评估价值的准确性。

第二类：资产评估报告根据不同的使用对象可以分为：资产评估报告、土地估价报告和房地产评估报告。可以很明显的看出，这三种是针对不同使用对象所出具的专门的资产评估报告，具有很强的专业性。该分裂体现了“对号入座”的道理，即评估的资产是什么，就要编制专门的报告。

第三类：根据资料的详细程度，资产评估报告可以分为：完整型和简明型评估报告。简明的资产评估报告只要说明评估的对象，范围，目的和评估实施的过程情况，而完整的资产评估报告在此基础上还要明确说明评估业务承接过程和情况，进行详细评估程序的过程，等等。

2资产评估报告中的问题

上述内容是对资产评估报告的基本概述，由此可知一份报告是否准确，影响着评估机构以及委托方和资产占有方的发展。但是随着时间的推移，在评估报告中也出现了参差不穷的问题。其主要表现在以下几点。

2.1过期使用

评估人员都知道一个专业术语，就是“评估基准日”，而资产评估的委托方往往不知道这个时间的限制。准则的要求是评估成果有有效期间从评估基准日后的一年之内。而委托方有时未能够及时完成评估的目的，从而的耽误了时间，同时也会造成使用方对出具结果的怀疑，从而否定评估结果。委托方到了最后要么再次进行评估，要么只能放弃这次的评估目的。

2.2错误地使用评估方法

不同的评估目的选用不同的评估方法。常用的评估方法有：市场法、成本法、收益法。在评估过程中，由于错误使用评估方法，会使所编制的评估报告失真。例如，因某饭店生意兴隆，XX老板欲购买该饭店的所有权，与该饭店达成协议后，委托资产评估机构对该饭店进行评估。针对该项目的评估目的，应使用收益法来估价。在使用收益法时，用折现的方式算取预期收益所用的基数是客观收益，而不是实际收益。什么是客观收益呢？即是通过市场法所估量出来与被评估资产类似饭店的年收益，而不是被评估资产自身所获得的年收益。采用客观收益，具有客观性，能够准确反映饭店应得的实际收益，不是只针对特例产生的收益。但是在真正的评估实例中，有许多评估人员在评估时往往为了省事而忽略这个基本点，造成评估结果的偏失，从而影响评估报告的真实准确性。

2.3刑事司法实践中评估底稿失实

近几年来，在刑事司法案件中，经济类犯罪与贪腐类犯罪比例日益上升，许多的案件需要对涉案财产进行评估，以此来确定犯罪人的刑罚程度。在2016年一起刑事案件中，被告人李某因纳贿被拘捕。在审理案件过程中，司法机关向法院出具了由资产评估事务所出具的涉案房屋价值评估报告。可是在这份报告中出现了两处非常明显的评估价值上的偏差。一方面，针对这个房屋采取的评估方法是“市场法”，而选定的参照物交易时间比评估基准日推后近两年。这两年，房价总体呈高速的上升阶段。这样的对比超出了“市场法”可修正的范围，背离了评估的目的。另一方面，对于该房屋区位状况的定义与事实严重不符，报告中表明该房屋地处交通便利的地区，且人流量大。但是通过对现场的调查以及证人的证实，该房屋处于交通状况糟糕且设施不完善的荒地中。这样的评估结果，会造成严重的偏差，也将会影响对犯罪人员的刑罚程度。

2.4资产评估与审计之间的“碰撞”

在实务中，一个企业的资产重组，根据规定不仅要评估该企业的资产，还要进行审计。但是在实务操作的过程中，因为对债权、债务的认定不同，以至于两者得出的结果也不一样。例如，在审计中，对于控制企业合并时资产公允价值的确定和方法在新会计准则中得以体现；而在资产评估中，确认资产的价值有特定的方法，就导致在评估报告出具的评估结果与审计结果有着较大的差异，报告使用者不知道该采用哪方做出的结果，导致审计与资产评估之间“碰撞”。如果资产评估不能与审计之间协作、分工，将会影响结果出具的进程和结果。

3针对问题的建议

3.1加强评估机构与委托方的沟通

评估机构与委托方之间缺乏沟通，才会导致委托方与受托方对事项的不了解以及产生所谓的歧义。委托方没有提供详细的材料，会导致评估结果的不真实；而评估机构没有将在评估过程中的具体事项传达给委托方，那么因为委托方的专业受限，将会产生本可以避免的问题。只有增加了双方之间的沟通，并且沟通是建立在公平真实的条件下，将会大大减少因评估报告而产生的问题。

3.2根据评估目的，选择正确的评估方法

正确的评估方法，影响着所出具的资产评估报告成果的精确程度。不同的评估目的运用不同的评估方法。在选择评估方法的时候一定要做到周全考虑，认识到各种因素会对结果产生影响，减少因选错评估方法带来的错误。在这当中，也需要评估资产价值的评估师加强沟通，在共同的讨论与商定中，选择最合适的评估方法。也许一个人所选择的评估方法具有偏见，但是众人共同认可的评估方法一定是最准确的方法。

3.3增強法制建设，完善《资产评估法》

近几年，因资产评估存在的问题也导致了违法犯罪行为的增长。为此，我国在2016年已经正式出台了《资产评估法》。但是每一部法律都需要通过实践来完善，我们不能因为法律的出现，就对加强资产评估法制建设掉以轻心。报告的编制者和编制单位都要本着遵法守法的原则去评估资产，去编写评估报告。

3.4加强资产评估与审计的协作与分工

资产评估与审计之间有着不可分割的关系，它们之间所要的资料可以相互借鉴。为了避免浪费时间和精力，应加强资产评估与审计之间的分工，分工完成对被评估资产的工作，共享所需的资料，如：监盘内容、函证成果、抽样数据、测试成绩，等等。评估机构在对企业整体价值进行评估的时候，资产负债表中的货币资金、待摊费用等内容须要考虑到审计的结果；而审计在核查实物资产、无形资产、权益性资产数量或者账面价值时，也需要考虑到在评估基准日资产评估机构所出具的实际价值。因此应该增强资产评估与审计之间的协作，共同促进工作的完成，完善资产评估报告与审计报告，避免资产评估与审计之间的“碰撞”。

4问题报告实例分析

4.1实例

A公司了解欲收购企业价值项目

资产评估报告书（摘 要）

***字[2013]第**号

2015年05月01日，XX评估机构接受A公司资产评估的委托，按照《资产评估法》、其他法规和评估准则选用恰当的评估方法，按必要的评估程序，对B饭店在2015年04月23日的价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

（1）委托方及被评估单位：B饭店。

（2）评估目的：为A有限公司收购B饭店资产的市场价值提供参考依据。

（3）评估范围：B饭店的收益。

（4）评估方法：采用市场法进行评估。

按照《资产评估法》和国家其他有关部门的法规与条例，本着独立、公正、科学和客观的原则及既定的评估程序，进行资产评估。根据以上评估工作，在2015年05月10日得出如下评估结论：B饭店2015年05月01日企业评估价值为100万元。本评估报告书所列示的结论仅对评估目的有效，有效期限为一年，2015年05月01日至2016年05月01日。

资产评估师：XXX

4.2问题分析

（1）评估方法使用错误。

饭店是收益型企业，而且摘要中明确指示是对饭店收益的评估，所以应该用收益法。市场法多数使用在无收益，且成本无法可靠计量但可比实例较多的资产。

（2）明细资料的缺失。

在出具评估结果前，评估机构只根据饭店账面获得了该饭店近几年的实际收益，而没有去搜集附近可比实例的客观收益，从而导致以偏概全，影响评估价值的准确性。

（3）评估基准日的错误。

该项目评估的基准日是2015年04月23日，而不是A有限公司委托评估机构进行资产评估的日期，没有做到真实反映评估基准日的价格。

（4）有效期间错误。

评估报告书的有效期间应该是自评估基准日后的一年之内，而该报告所表明有效期间的起点是从A有限公司委托评估机构进行评估的日期，缩短了时效，如果委托方不能及时履行目的，将会不利于委托方的收购。

（5）签章的缺少。

所出具的评估报告，必须有两名评估师的签章才合法，而该报告只用了一名评估师的签章，不符合规定。

本文通过叙述评估报告的概念、种类、存在问题和议以及问题实例的分析，简单向大家介绍评估报告。资产评估报告在评估中起重要作用，但是在经济与社会不断的发展中，资产评估报告中也存在着一些非常棘手的问题，需要我们不断去发现这些问题并想出合理的解决方法。从评估报告中的这些基本点着手来介绍评估报告，使大众能够形象具体地了解评估报告，从而在使用资产评估报告时，可以防止很多问题的出现。

参考文献

[1]邓郁，于艳芳.资产评估准则与资本市场公众利益保护——基于上市公司评估报告的经验分析[J].会计之友，2015，（8）：8183.

[2]赵峰.论刑事司法实践中评估底料失实情况下评估报告的司法效力问题[J].职工法律天地，2017，（2）.

[3]许子琳.对中国资产评估行业现状的思考[J].新课程，2016，（9）：163.