京津冀房地产投资环境综合评价与分类评析

2017-07-06 23:07:56 中国房地产·学术版2017年6期

袁帅+马明+孙媛

摘要:房地产投资环境是一个由诸多因素共同构成的复杂系统,良好的投资环境是房地产业健康持续发展的基础和前提。从宏观经济、基础设施、房地产市场、社会文化卫生等4个方面选取26项指标,运用主成分分析法,对京津冀城市群房地产投资环境进行综合评价,结合聚类分析,将京津冀城市群13个城市的房地产投资环境分为4类,并进行分类评析。结果表明,京津冀城市群房地产投资环境存在地区差异明显的空间分布特征。最后,基于研究结论提出京津冀协同发展背景下改善京津冀城市群房地产投资环境的若干对策与建议。

关键词:京津冀城市群,房地产,投资环境,主成分分析

中图分类号:F293 文献标识码:B

文章编号:1001-9138-(2017)06-0003-12 收稿日期:2016-12-12

1引言

随着我国经济发展水平的不断提高和新型城镇化进程的快速推进,房地产业已然成为国民经济的支柱产业。产业关联性强是房地产业的重要特性之一,它与制造业和金融业等诸多行业密切相关。这使得房地产投资受到多方面因素的影响,投资环境呈现出多层次性、复杂性、系统性、区域差异性等特征,投资环境的优劣关系到区域房地产业的健康与持续发展。当前,一线城市的房地产市场日趋成熟,投资者将更多的目光转向了二线,甚至三四线城市。

京津冀城市群是我国东部沿海地区最重要的城市群之一,区域面积21.6万平方公里,涉及人口超过1亿人,主要包括北京、天津以及河北省的石家庄、承德、张家口、唐山、秦皇岛、廊坊、保定、沧州、衡水、邢台和邯郸,共13个城市。从个体层面看,北京作为我国的政治、经济和文化中心,凭借强大的经济、人口、资源等优势,其房地产市场发展成熟度高,具有十分优越的投资环境。天津作为我国传统的工业城市和重要港口城市,具有较强的经济实力,为打造良好的房地产投资环境奠定了基础。河北则是京津冀区域经济和社会发展水平相对落后的地区,房地产市场投资环境与市场成熟度都与京津两地存在巨大差距。从整体来看,京津冀城市群核心区域的集聚效应和向周边城市的扩散效应同时存在。首先,中心城市与一般城市房地产市场体量差距较大,发展速度除个别城市外均相对缓慢,中心城市对区域中小城市的带动作用较弱。其次,区域中心城市新增土地供应量逐年下降,城市核心地区用地几近饱和,房地产新增供应量更加有限,已经进入以存量房为主阶段。再次,以北京为中心圈层式辐射影响周边房地產市场,产业转移效应和人口外溢效应带动中心城市房地产需求先行溢出,促进周边房地产市场成为投资热点。

京津冀城市群房地产业的健康与持续发展,对于推动该区域经济一体化、城乡统筹发展和京津冀协同发展都具有重要的战略意义。京津冀协同发展战略催生环首都城市的房地产需求空间,带来环首都区域房地产市场发展的新机遇。京津冀协同发展的扩散和渗透效应,以及首都非核心功能的疏解,给未来京津冀房地产市场的发展带来巨大的发展空间与潜力。因此,本文拟对京津冀城市群内13个城市的房地产投资环境进行综合评价,在此基础上通过分类评析进一步对各城市房地产投资环境进行横向比较,并提出针对性对策建议,旨在为潜在投资区域改善投资环境、优化投资政策,为投资者选择投资区域、制定投资策略提供客观的理论与现实依据,进一步提升京津冀城市群房地产市场的整体发展水平,从而促进京津冀城市群房地产业的健康与持续发展。

2综合评价指标体系的构建与研究方法

2.1综合指标体系构建

房地产投资受到经济、社会、文化等方面因素共同影响,其综合评价指标体系也应该是一个由诸多因素共同构成的复杂系统。为了尽可能客观地反映房地产投资环境的整体状况,评价指标的选取必须遵循综合性、全面性和重要性的原则。同时,基于指标数据的相关性、可得性与操作性,本文借鉴以往研究中影响房地产投资环境的有关指标,并结合京津冀城市群的具体情况,选取四大类型二级指标,即宏观经济、基础设施、房地产市场、社会文化卫生4个方面,各二级指标下属三级指标共26个,对京津冀城市群13个城市的房地产投资环境进行综合评价和分类评析,如表1所示。

2.2研究方法

基于客观性标准,本文采用主成分分析法来确定指标体系中各指标相应的权重,并对反映京津冀城市群13个城市房地产投资环境的4类二级指标以及综合指标分别进行排序与分析。同时,为了进一步对城市群内13个城市房地产投资环境的类型进行确切划分,我们在主成分分析的基础上,对相应综合指标进行了聚类分析与分类评析。

2.2.1主成分分析法

主成分分析法(Principal Components Analysis,PCA)也称主分量分析或主成分回归分析,其基本原则是,通过将多个指标转化为少数几个具有代表性的综合指标,降低观测空间的维度,从而获得隐藏原始数据众多信息中最重要的信息。具体步骤如下:

(1)对原始数据进行标准化处理

取p为随机向量,n个样本(其中i=1,2,……,n,且n>p),构造样本矩阵,对样本矩阵进行标准化变换如下:

其中,为样本均值,为样本标准差,得到标准化阵Z。

(2)对标准化阵Z求相关系数矩阵

其中,。

(3)解样本相关矩阵R的特征方程

得到p个特征,确定主成分按

确定m值,使得累计方差贡献率达到85%以上,对每个,解方程组得到单位特征向量。

(4)将标准化后的指标变量转换为主成分

其中,为第一主成分,为第二主成分,…,为第p主成分。

(5)对m各主成分进行综合评价

对m个主成分进行加权求和,即得到最终综合评价值,权数为每个主成分的方差贡献率。

2.2.2聚类分析法

聚类分析是根据事物本身的特征研究个体分类的方法,它能够根据样本数据的诸多特征,按照样本在性质上的亲疏程度,对样本个体进行分类,是对样本数据的概括与归纳。同一个类别的个体在特征上具有较高的相似度,不同类的个体在特征上差别较大。聚类分析大致包括以下四个过程:

(1)对样本数据进行标准化处理;

(2)构造关系矩阵,描述样本间相似程度;

(3)根据统计特征选择不同方法(类间距离等)对标准化后样本进行分类;

(4)确定最佳分类。目前,运用SPSS软件进行聚类分析最常用的两种聚类功能,包括快速聚类(K-means Cluster)和系统聚类(Hierarchical Cluster)。

3京津冀城市群房地产投资环境综合评价分析

3.1数据来源与处理

本文根据2015年的《中国城市统计年鉴》《北京统计年鉴》《天津统计年鉴》以及《河北经济年鉴》等相关统计资料,选取京津冀城市群13个城市26项指标的原始数据。通常情况下,原始数据具有不同的单位(量纲),数量间的差异也很大,对不同单位的变量求解,其结果往往与实际情况相去甚远。因此,首先对原始数据进行去量纲化,即标准化处理。本文采用SPSS软件中Z得分标准化方法对原始数据进行去量纲化处理。

3.2模型的构建与实证分析

本文借助SPSS19.0软件对标准化后的数据进行统计分析,在采用主成分分析方法进行实证分析时,先建立分类计量模型计算各二级指标得分,再以各二级指标得分作为自变量,建立综合计量模型,最后计算综合评价得分。

3.2.1 KMO和Bartlett球形检验

KMO和Bartlett球形检验是开展主成分分析和因子分析的前提。从检验结果来看,宏观经济指标、基础设施指标、房地产市场指标和社会文化卫生指标的KMO检验值分别为为0.715,0.725,0.725和0.766,均大于0.7,各指标Bartlett球形检验的显著性均为0.000,小于0.05的显著性水平,表明房地产投资环境的各项指标数据适合进行因子分析。

3.2.2 主成分的提取与二级指标得分计算

主成分提取就是将各变量指标共同解释部分的主成分因子进行提取,并计算表示主成分因子对各变量指标的结实程度。根据特征值大于1,累积贡献率超过85%的原则,确定主成分个数。以宏观经济二级指标为例,其前两个主成分的累积贡献率达到88.313%,说明该指标前两个主成分已经包含了原始变量的绝大部分信息,故此处提取两个主成分,由此建立宏观经济二级指标计量模型为:

其中,ZXi为原始数据经过标准化处理后的值。以此类推,基础设施、房地产市场、社会文化卫生三类二级指标的计量模型分别为:

3.2.3 综合指标得分计算

在宏观经济、基础设施、房地产市场和社会文化卫生等各个二级指标的得分基础上,进一步运用Excel对这四类二级指标进行主成分分析,可得到京津冀城市群房地产投资环境的综合评价指标。从KMO和Bartlett检验结果来看,KMO检验值为0.866,大于0.7,Bartlett检验的显著性为0.000,小于0.05显著性水平,说明可以进一步进行因子分析。其第一个主成分的累积贡献率达到98.924%,故此提取一个主成分。通过主成分分析可以得到京津冀城市群房地产投资环境的综合计量模型为:

京津冀城市群房地产投资环境四类二级指标及综合指标评价与排序结果如表2所示。

3.2.4 实证结果分析

从表2的实证分析结果可以看出,京津冀城市群房地产投资环境由强到弱的排名依次为北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、秦皇岛、邯郸、沧州、邢台、张家口、衡水和承德,其综合评价值分别为5.4576、3.0718、0.1506、-0.2924、-0.6656、-0.6749、-0.8112、-0.8185、-0.9425、-0.9895、-1.0858、-1.1816、-1.2182(综合评价指标出现负值仅表示该地区发展水平低于平均水平)。北京市和天津市的综合评价指标明显高于城市群内其他城市,除北京、天津和石家庄外,其余10个城市的综合评价指标均为负值,其中唐山、廊坊和保定3市综合得分在-0.6以上,秦皇岛、邯郸、沧州、邢台四市综合评价指标得分低于-0.6但大于-1.0,张家口、衡水和程度的综合评价指标则更是低于-1.0。

从宏观经济指标来看,除北京和天津外,城市群内其他城市经济综合评价指标均为负,石家庄、唐山、廊坊和沧州分列第3至第6名,说明这些城市的经济发展水平高于省内其他地区。石家庄和唐山作为河北省的经济强市,无论经济总量还是人均水平都较河北省其他城市处于相对领先地位。廊坊和沧州则在人均经济发展水平方面表现优异,使得这两个城市的宏观经济综合评价总体得分较高。从基础设施建设来看,除北京和天津外,只有石家庄的综合评价指标高于平均水平,这主要得益于其作为省会的经济和政治地位,城市规划建设水平明显高于省内其他城市。唐山、邯郸、保定三市分列4-6位,由于它们实有城市道路、公共交通运力等指标相对较高,使其基础设施环境得分也比较靠前。沧州、承德、廊坊、衡水4个城市在基础设施建设上明显落后于其他城市,加强城市整体规划和基础设施建设将有助于这些城市吸引更多的房地产投资。在房地产市场发展层面,石家庄、唐山和廊坊仅次于京津两地,三市虽然在房地产市场体量上与京津地区存在巨大差距,但与省内其他城市相比有明显优势。房地产市场发展状况较差的城市包括秦皇岛、张家口和承德,这些城市人口规模较小,可供开发土地面积较少,房地产业发展起点较低,房地产市场发育相对不成熟。从社会文化卫生指标看,除北京和天津外,石家庄、唐山、廊坊、保定分列第3至第6名。石家庄在教育和医疗卫生两方面都位于省内优势地位,而唐山和保定则分别在医疗卫生和教育方面具有各自特色与优势且综合评价较好。

4京津冀城市群房地产投资环境分类评析

4.1类型划分

本文在前文综合分析的基础上,运用快速聚类方法(K-means Cluster)对京津冀城市群13个城市的房地产投资环境进一步展开分类分析,结果显示每个聚类中的案例数分别为1、1、2和9個,有效聚类案例13个,没有任何一个案例缺失,具体聚类结果如表3所示。根据聚类结果,京津冀城市群13市房地产投资环境被分为四类,第一类:北京;第二类:天津;第三类:石家庄、唐山;第四类:廊坊、保定、秦皇岛、邯郸、沧州、邢台、张家口、衡水和承德。

4.2分类评析

4.2.1第一类:北京市房地产投资环境占据绝对优势地位

北京作为京津冀城市群的中心城市,现代服务业、高新技术产业等快速发展,持续保持对外来人口的强大吸引力。2014年北京市地区生产总值2.13万亿元,人均GDP达到10万元,人均可支配收入44488.57元,居民人均消费支出31102.89元。同时,北京作为首都,在基础设施建设、公共服务以及社会保障等方面都享有明显优势。凭借其自身的经济实力和政策优势,周边地区乃至全国的人才、资金和资源都趋于向北京集聚。2014年末北京市常住人口达到2152万人,人口增速2.2%。这些都为北京房地产市场的快速发展提供了源源不断的动力,使得北京房地产市场发展成熟度在城市群内部处于绝对领先地位,无疑成为了城市群内房地产投资的增长极核。但是,这种生产要素和生产活动不断向其集聚的发展模式,也在一定程度上剥夺了城市群内其他城市的发展机会,使其与周边地区的经济发展差距不断扩大。同时,随着多年来经济社会的快速发展,北京市外来人口数量不断增加,面临着人口、资源环境、公共服务协调发展的困境,在京津冀协同发展和区域“十三五”规划的推动作用下,北京亟需解决城市的非首都功能疏解和过剩产能转移等问题。

4.2.2第二类:天津市房地产市场仍有巨大发展潜力

统计显示,天津市第二、三产业对经济增长的贡献率基本相同,虽然第三产业近年来增长迅速,但第二产业仍然占据了重要地位。作为传统工业城市和重要港口城市,工业化水平的提高推动了天津地区房地产市场的快速发展,同时对外贸易和金融服务业的发展有效的改善了天津市房地产业融资结构,增强了房地产业融资能力,促进了房地产市场的快速发展。作为京津冀城市群的第二增长极,近年来天津市经济发展迅猛,房地产业在经济发展中的作用与地位日益突出。同时,滨海新区发展战略和京津冀协同发展战略等国家级发展战略的制定与实施,也为天津房地产业发展注入新的生机。但与北京相比,天津市在经济总量、人均收入水平和消费水平等方面还存在很大差距,经济结构不合理和第三产业发展滞后也在一定程度上制约了房地产业的持续发展;与河北省各主要城市相比,由于地理位置优越、工业实力雄厚、公共服务与社会保障体系较为完善,使其拥有较好的房地产投资环境。天津市应更加注重合理的城市布局,实现产城融合、港城联动发展,在增加经济总量的同时,努力提高人均收入水平和社会保障水平,为改善天津房地产投资环境奠定经济基础,进一步挖掘市场潜力,从而实现天津房地产市场的健康稳定发展。

4.2.3石家庄市、唐山市房地产投资环境良好

石家庄市作为河北省的经济、政治和文化中心,与省内其他城市相比,其在经济发展水平、社会保障体系、城市基础设施建设与公共服务等方面都处于优势地位,一方面为房地产投资创造了良好条件和环境,另一方面也为房地产业发展提供持续动力,有利于促进房地产市场发展的成熟。唐山市作为我国重要的资源和工业城市,拥有丰富的自然资源、较完善的工业基础和发达的港口贸易,为城市经济和房地产市场的发展奠定了坚实的经济基础。但是,多年来粗放式的经济发展模式、滞后的城市规划与基础设施建设有可能成为阻碍其房地产市场持续发展的重要因素。值得注意的是,虽然这两个城市的房地产投资环境综合指标水平与京津两地仍有较大差距,但与城市群内其他城市相比具有比较优势。特别是石家庄与唐山作为京保石和京唐秦产业发展带和城镇聚集轴的重要城市,也是支撑京津冀协同发展的重要节点城市和房地产开发投资的重点区域。

4.2.4廊坊、保定、秦皇岛、邯郸等城市房地产投资环境有待进一步提高

廊坊市地处京津两地之间,受益于区位优势,近年来其经济发展和房地产需求均呈现快速增长趋势,但较为滞后的基础设施建设和公共服务水平在一定程度上降低了房地产投资的吸引力;保定市作为距离京津最近的城市之一,房地产市场综合指标评价相对靠前,但宏观经济指标得分相对较低,从而导致其房地产投资环境综合水平有待提升。保定应借助其地理优势,充分利用京津两地的经济辐射与扩散效应,提升居民收入和消费水平,促进房地产市场有效需求的增长;秦皇岛市作为省内重要的港口和旅游城市,旅游业与当地房地产业结合度较低,较少的人口和较为单一的产业结构成为制约当地房地产市场发展的重要因素;邯郸市基础设施建设处于河北省内较高水平,但较低的人均收入和消费水平限制了其房地产市场需求的进一步扩张;近年来沧州市经济取得了较快发展,无论是经济总量还是人均收入水平都位居省内前列,但由于当地房地产企业开发资金不足明显制约了当地房地产市场的整体发展;邢台、张家口、衡水和承德4市无论是经济发展还是城市建设均落后于城市群内其他城市,进而也导致了这些地区房地产市场发展缺乏良好的投资环境。

5结论与对策建议

本文研究表明,京津冀城市群房地产投资环境总体呈现出明顯的空间差异性特征,京津两市分列前两位,后三位分别是张家口、衡水和承德,即表现为北京房地产投资环境最好,天津次之,石家庄和唐山位列第3、4名,而城市群内其他城市的房地产投资环境较差。同时,城市群内各城市在宏观经济、基础设施、房地产市场、社会文化卫生四个二级指标层面也表现出明显的差异。每类二级指标都代表了一个相应的子环境,各子环境之间并不是相互独立的,而是相互影响、共同作用的。因此,在京津冀协同发展背景下,针对改善与提升京津冀城市群整体房地产投资环境问题,本文提出如下对策建议。

首先,利用京津冀协同发展契机,充分发挥中心城市经济辐射能力,逐步缩小区域内经济发展差距。统计数据显示,京津两地经济总量与人均水平都位居全国前列,基本达到发达水平。但与长三角和珠三角等城市群相比,京津冀城市群中心城市的经济带动作用与辐射能力发挥并不充分,导致周边城市的经济实力与京津两地之间的差距日益扩大,在一定程度上削弱了周边城市吸引房地产投资的经济与产业基础。可见,要全面提升京津冀城市群整体的房地产投资环境,必须充分激发中心城市对周边城市的带动作用和辐射能力,致力于京津冀城市群宏观经济整体水平的发展,努力提高居民人均收入水平和实际消费能力,有效扩大房地产市场需求,从而为房地产投资活动打造良好的经济与产业基础。

其次,强化合作意识,促进要素区域间流动。通过对京津冀城市群房地产投资环境的综合与分类评析,可以发现城市群内中心城市优势地位突出。这也使得房地产投资涉及的生产、生活类要素源源不断地从周边地区向中心城市集聚,虹吸效应明显,客观上导致中心城市与周边城市在房地产投资环境水平上的差距有不断扩大的趋势。因此,破除发展障碍、加强区域合作、促进要素区域间的流动,是改善与优化京津冀城市群整体的房地产投资环境的重要环节。合作是京津冀协同发展的首要前提,通过建立京津冀合作一体化机制,加强城市群内不同城市间的合作与联系,可以实现人才、资金、资源的区域内自由流动与区域共享,也可以为房地产市场的持续发展提供人口需求与资金保障。

再次,合理规划城市空间布局,加快区域基础设施建设步伐。基础设施建设的区域性差异是导致房地产投资环境区域性差异的重要原因之一。随着京津冀协同发展战略的制定和实施,城市群内空间布局不断调整,产业的转移与合作持续深入,使得房地产投资对于基础设施条件的要求越来越高。合理的城市空间布局与完善的区域基础设施建设,可以大幅度提升对房地产投资的吸引力。同时优化城市空间布局,加强落后区域基础设施投资与建设水平,有利于中心城市人口与城市功能的疏解,有效扩大区域房地产市场需求。

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