巴菲特股东大会对楼市投资的启示

2017-07-06 22:23:04 中国房地产·市场版2017年6期

丁祖昱

“股神”巴菲特又开股东大会了。基本上,这算是全球投资界的朝圣大会。

今年,世界各地有4万余人集聚在美国偏远的内布拉斯加州小城奥马哈,其中,有将近1/8的“朝圣者”来自中国。据说大会还专门为中国人设立了用于观看大会现场直播的分会场,并提供普通话同声传译服务,整个大会除英语外,中文是唯一的外国语言。

将近一个月以前,巴菲特旗下的地产帝国——伯克希尔哈撒韦房产服务公司刚刚宣布与中国一家国际房地产网站达成销售协议,希望吸引有意在美国置业的中国富裕人群。

巴菲特自己最偏爱的一个投资案例,是直接买下了喜诗糖果。这家糖果公司年增长速度普普通通,只有个位数,但胜在经营稳定,而且只需要再投入很少的资源就可以维持生产。

类似的公司是巴菲特非常喜欢投资的标的,他们就像是伯克希尔哈撒韦的“印钞机”,诸如吉列剃须刀、可口可乐、华盛顿邮报、亨氏番茄酱等,这些公司虽然发展都不快,但能持续不断地产生稳定的现金流。

在地产投资领域,类似的标的,当属黄金地段的商业办公楼项目。从这一点上看,港资开发商的代表新鸿基地产,对地产的投资理念与巴菲特有一定的相似之处。新鸿基地产用了十余年的时间進行从专注销售物业开发到租售并举的转型,旗下拥有的商业办公楼物业,每年都能为公司提供稳定的现金流,这不就是巴菲特喜欢的“印钞机型”企业吗?

现在,新鸿地产已经是行业内能够平稳对抗商业风险和熨平行业周期的典型,一度还成为国内龙头房企万科学习的榜样。

有这种特性的企业,巴菲特几乎会一直持有。而周期性比较强的企业,巴菲特会低估买入,高估的时候就会卖出。例如他在富国银行和中石油上的投资,就是低估买入高估卖出的典型案例。

一边在全球范围内大规模投资,一边还能够保存充沛的现金流,巴菲特是怎么做到的?据说他的制胜法宝是,非常偏爱投资保险公司。

开始投资时,他就一直致力于把经营稳健的保险公司纳入麾下。为什么?保险公司的业务是比较特殊的“先收费,后支付”形式,公司账面上常年有大量的浮存金。只要保险公司业务稳健,这笔浮存金就不会在短期内有大额支出,这就是巴菲特充足“弹药”的长期来源。

为什么最近几年中国的房地产企业都挖空了心思想入股甚至控股保险公司?想必也是受了巴菲特这一投资理念的启发吧。目前,国内的大地产商,如恒大、万达、复星、泛海等都已保险牌照在手,还有更多的房企,则通过入股的方式,间接进入保险公司。

业内已有说法,称保险牌照已经成了地产企业的标配。说的轻松,保险牌照仍然是市场上的稀缺品,大多数后知后觉的房企,还在想尽办法,以各种方式,以求获得一纸保险牌照。

保险公司充沛的浮存金,相当于巴菲特有了一个近乎免费的投资杠杆。有了这个投资杠杆,巴菲特可以从容地买入便宜的公司,放大投资回报。而且放眼全球,能把免费杠杆用到极致的,仍属巴菲特最具代表性。

2010年5月,巴菲特曾在接受中国媒体采访时表示:“中国的房地产市场就是在赌博,而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。”

巴菲特个人似乎一直都不喜欢投资房产。他至今还住在奥马哈的老房子里,那是他1958年买下的。

“我房产投资不多,但早年的两次买入,一个是位于内布拉斯加州的农场,直到今天,那里的玉米还一直在生长;另一处,纽约大学还在,学生们还需要租住那里的公寓。无论再过多少年,这两处物业的价值趋势,都不会改变。但不一样的是,地皮和物业会越来越值钱,保值增值一点问题都没有。”巴菲特此前在接受采访时曾如此介绍自己的“炒房”经历。

不过,2015年三季度,巴菲特买入了塞雷特基房地产投资信托基金8%的公开发行股份,总投资约一亿美元。塞雷特基房地产信托是美国的老牌百货公司西尔斯分拆的房地产信托,可以说包含了美国各地一些优良的商业土地。

这个信托规模大约17亿美元,每年的分红约2%。巴菲特买入这个房地产信托的信息公布当天,这个信托价格上涨17%。之后将近半年,这个信托的总回报是30%左右。

巴菲特这三次少有的房地产投资,每一次都是在大跌或是崩溃后买入,而且每一次他都是“永远持有”,没有卖出。

巴菲特说:“市场有赌场的特性。这吸引了很多人,尤其是那些身边有朋友因为股市发财的人。相比于经历过疯狂投机的人,那些还没有经历过股市风风雨雨的人更容易进行投机。”这一番话,也同样适用于楼市。

巴菲特一直坚持做时间的朋友,做价值投资。虽然房地产特有的周期性,导致其投资理念并不完全与巴菲特一模一样,但任何一个市场,投机者总是不受欢迎的。

如果把巴菲特当成一个普通的消费者,他对房产投资的基本理念——长期投资、长期保值,是需要国内消费者去好好理解的。

每一轮市场的涨幅都会有结束的那一天,每一次市场的动荡,海外市场可以通过宏观政策和经济基础来进行平衡,国内只能通过市场、政策来平衡。