老旧社区立体充电车库项目实施的法律可行性分析

李金峰

摘要：随着居民汽车保有量的增长以及加电动汽车的普及，老旧社区原有的社区规划渐渐不能满足社区功能的发挥，停车停位紧缺与居民对停车位的需求之间的矛盾日益凸显，加之电动汽车充电困难，因而在现有的社区空间基础上，建构立体充电车库以满足居民的需要尤为必要。虽然国家陆续出台的相关政策正积极推动老旧社区建立立体充电车库这一新兴项目的实施，但是对于立体车库项目而言，实施的法律可行性可以说是整个项目实施的前提，其中涉及的车库确权、用地性质等法律问题直接影响到整个项目的成立、经营和管理。本文则从老旧社区立体充电车库项目实施的法律可行性角度进行分析，并提供适当的法律建议，以期给项目实施带来可借鉴的理论依据。

关键词：立体充电车库；可行性；法律分析

一、老旧社区立体充电车库项目实施背景

伴随着我国城市经济和汽车工业的快速发展，私家车的保有量也在逐年增长，我们也不得不承认汽车工业的发展给人们生活带来的巨大便利，但与此同时，汽车泊位与车辆数不同比例的增长导致了停车难、违章停车、停车管理困难等一些列问题。原本汽车保有量的基数大，加上高速的增长率，使得城市停车问题更加尖锐，解决停车难问题已迫在眉睫。

目前我国停车场建设仍以传统停车场为主，占地空间大、投入成本高的特点并不适用于老旧社区的规划和改建。同时在倡导绿色出行的趋势下，电动汽车也越来越受到人们的青睐，泊位与充电桩一体的停车设备不仅能满足车主的停车需求，也减去了充电烦恼，使得停车与出行良好的结合起来。因此停车位紧缺、充电设备匮乏以及环保出行的理念使立体停车库有着广阔的市场前景。

二、我国立体充电车库发展的政策环境

立体车库的建设与推广的目的在于改变停车难和充电难的问题，涉及广大群众的公共利益，国家在改善民生方面也是不遗余力，国家陆续出台《关于印发城市停车场建设专项债券发行指引的通知》、《关于加强城市停车设施建设的指导意见》、《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》、《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》、《进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》等政策，在国家政策的大力引导下，立体充电车库项目的发展历程，也反映了国家政策在该项目上不断支持的过程。

三、立体充电车库项目涉及的法律问题探析

（一）项目实施进驻老旧社区的法律问题

立体充电停车库是在老旧社区的空地资源基础上建设完成的，因此对车库建设的空间利用效率要求较高，立体充电车库的建设或多或少都会占据社区有限公共空地资源，在占地的情况下。因此社区立体停车库的建设关系着全体业主的权利，项目实施需要如下两个前置条件：

其一，社区业主对项目表决方面。在遵循"因地制宜、高效便民"的原则下，社区新建立体充电停车库属于经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的项目，因而项目在实施之初，应当实际考察社区规划的综合情况，提出切实可行的建设方案以及项目建成后的管理运行规则等供业主表决，表决按照法律程序通过后方可实施项目。同时业主大会或者也业主委员会的决定，对业主具有约束力，不同意项目实施的业主也须遵守项目实施决定。

其二，在项目实施行政许可方面。立体充电车库严格意义上来说属于建筑物，其建造施工需要相关部门的审批许可。依照老旧社区立体车库申报手续，首先具有社区业主、社区居委会同意进行立体车库项目的实施改造或新建的书面意见，提供土地使用权证明文件，其次取得建设用地规划许可证，如果占用社区绿化区域，还得经过园林主管部门的审核同意，最后将立体充电车库实施方案和以上相关材料一同规划部门审批老旧社区立体停车库项目的实施。

（二）立体充电停车库占地性质与车库确权

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。我们可以得出建设立体充电车库的占地无论是建筑区划内的道路还是绿地，或者其他公共场所都属于业主共有，因为是在已经建成的社区建设车库，因而暂时不考虑社区用地是划拨还是出让的方式所得，根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，该车库占地应属住宅用地。

房屋权属应当遵循房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权主体一致的原则。如果小区业主不与车库建设公司签订土地使用权出让合同，致使车库占地使用权主体与车库所有主体不一致时，建成后的立体充电停车库是不能进行权属登记的。未经权属登记的车库，车库的投资建设方就只享有地面车库的所有权、经营权和租赁权，欠缺对车库进行买卖的处分权能。实际中业主也是不愿意转让土地使用权给车库建设投资方，只是想借助车库建设投资方的资金与技术，即使进行付费服务，也保留对土地的使用权。

（三）车库使用过程中，车辆损失或丢失的归责

车库在建成使用的过程中，难免会出现刮碰、损害甚至丢失的情况，如果没有对损害责任的归责方式，则可能进一步产生损害赔偿纠纷，因而涉及损害赔偿的责任认定以及相关的法律责任划分显得必要。如果是在建设中出现建设问题，没有达到之前设计要求，需要投资建设方负责；业主如果没有按照规范停车，在实际操作中出现问题应由个人承担责任；在引导使用和运营中出现过失，日常维护不到位导致问题应由投资运营方负责；如果汽车停放在车库内发生丢失，具有车库管理责任的管理方负责赔偿责任。

四、立体充电停车库项目实施的法律意见

（一）制定项目实施方案，确保项目正常启动

在构建实施方案的时候应该充分考虑社区居民现有的车辆保有情况以及预测后期的车辆数的增长情况，并结合社区现有的空地资源制定车位建设数量和车库占地选址预案；建设资金预算以及资金来源保证；车库运营管理人员配备情况；项目建成后提供供电停车服务的方案以及相应的费用收取预案等一系列的实施方案。制定项目实施方案不仅可以预估投资建设方的建设成本，对整个项目的进度把控做到有的放矢，另外一方面在于提供项目实施可行性方案以说服业主同意项目的实施，只有经过业主表决通过才能进行项目的进一步发展。

（二）与业主签订项目实施协议，明确双方的权利义务

立体充电停车库从初建到后期的运营管理，整个项目实施时间跨度长、涉及权利义务主体多，因而为确保项目的顺利进行，有必要对当事人之间通过签订项目实施协议以明晰各自的权利义务。签订项目实施协议的一方为投资建设方，另一方可以是业主委员会，签订的实施协议内容包括立体充电停车库出资建设的责任主体，车库后续的维护、管理、运营及维护责任主体；车库建成后投资建设方享有对车库的那些处分权能以及车库归属；车库使用费用的收取标准；违约情形和违约责任的承担；争议解决方式等协议内容。

（三）严格履行相关审批程序，规范运营

住房城乡建设部和国土资源部在《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》中指出要简化停车场建设规划审批，但简化审批不等于不审批，停车库的建設理应按照相关规定要求进行并取得相应的施工许可审批，因此立体充电停车库经合法手续而建设才能使得相关权利人利益得到保障，避免因违规建设而阻碍车库的正常使用，对未经批准、挪作他用的停车场，依据城市停车行业主管部门、城市规划、国土资源部门的职能监管要求，对建成后的停车场应限期进行整改，并恢复停车功能。