市场比较法在房地产估价中的运用

王岚+赵培培

（山西财经大学财政经融学院 山西太原 030006）

摘 要：随着我国房地产市场的发展，房地产估价已经成为一项重要的工作。本文以华翔购物广场为例分析房地产估价方法的应用，分析出目前诸如房地产市场发展状况问题、市场比较法自身的因素以及房地产交易案例信息资料的问题等。因此，政府应该扩大房地产交易信息来源渠道；房地产评估行业内部应该采取的积极措施；政府、房地产市场方面以及房地产估价机构的估价人员三方应互相合作。通过上述工作改进房地产估价工作，以促进房地产市场的健康发展。

关键词：市场比较法 房地产估价 成本法

由于起步较晚，我国的房地产估价无论是在理论、方法或是指标体系的建立方面，都是借鉴或沿用发达国家的成果，在评估理论方法研究这方面与发达国家也基本处于相近水平，但在实践中却存在巨大差异。

市场比较法能够在估价过程中直接反映房地产的市场状态，与收益法、成本法等估价方法相比，更简单，更直接，也就最常用。纵观市场比较法的估价过程，我们可以发现，市场比较法体现了“市场化”的特点，而土地市场上的交易状态也具有这样的特点，那么将可比实例修正得到的估价结果也应该是客观合理的，更容易让人们接受。

运用市场比较法有七个操作步骤：a 搜集交易实例；b 选取可比实例；c 建立价格可比基础；d 进行交易情况修正；e 进行交易日期修正；f 进行房地产状况修正；g 综合修正求出比准价格。

侯马华翔购物广场是由华翔集团开发经营的集购物、休闲、美食、娱乐、办公为一体的大型综合商贸大厦，该项目翻建于2011年，总建筑面积为30000㎡，位于侯马市最繁华的商业中心——新田路和花园街的交汇处，具有得天独厚的商业优势。地下一层、地上七层，布局规划合理，是晋南地区最具规模的新型商业旗舰店。

选择五个交易实例，其中交易实例ABC的建筑类型均属于混合型，装修状况均为精装修，与待估房地产状况类似，因此把交易实例ABC作为可比实例。可比实例交易状况如表2.1 。

在表2.1中，可比实例的房地产交易状况中的各数值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另外，根据中国中国房地产数据研究院给出的数据，笔者了解到从2011年7月1日至2012年该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2012年11月1日则每月递减0.5%，在此条件下对华翔广场项目进行估价，估价时点为2013年8月31日。市场比较法的操作步骤如下：

选取ABC三个交易实例作为可比实例。

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

交易情况修正系数：

可比实例A=100/102；可比实例B=100/100；可比实例C=100/97

交易日期修正系数：

可比实例A=（1+1%）^4；可比实例B=（1+1%）^4；可比实例C=（1+1%）^3

房地产状况修正系数：

因房地產状况中的三方面因素所产生的作用相同，所以假设三方面的权数相同，均为1/3，则有：

可比实例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98

可比实例B=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101

可比实例C=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100

计算比准价格：

比准价格a=3100×（100/102）×（1+1%）^4×（100/98）=3227.1633

比准价格b=3200×（100/100）×（1+1%）^4×（100/101）=3296.9632

比准价格c=3000×（100/97）×（1+1%）^3×（100/100）=3186.49794

将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象单价=（3227.1633+3296.9632+3185.49794）/3=3236.87481（元/㎡）

尽管市场比较法在房地产估价中可以得到相对公允，符合各方利益的结果，但在现实中推行该方法仍面临着诸多障碍。

运用市场比较法对房地产进行估价时，必须要满足以下两个条件：一方面是必须要有一个充分活跃并且发展比较完善的房地产市场；另一方面则是要保证在待估房地产估价时点近期有较多类似房地产的案例可以作为可比实例可供选择。

侯马市华翔购物广场项目所属的房地产市场仅仅是一个县级市区域内的房地产市场，其发展状况还远远达不到市场比较法所需要的市场条件。在这样一个发展不完善的房地产市场环境下，要获得与待估房地产相类似的交易案例的资料是很难的。

侯马市在近十年间房地产企业迅速增加，在2008年–2013年的五年间，侯马市以时代广场、华翔广场、新世纪广场、华美财富大厦以及锦都家园为代表的房地产企业相继成立，但在关于房地产市场制度设施方面还是不健全的。

综上所述，市场比较法在房地产估价中的运用必须满足两个条件：需要一个充分发育活跃的房地产市场以及能够获得相应的交易实例作为可比实例。虽然目前我国房地产评估行业在市场比较法的实践应用方面还存在着诸多的问题，运用市场比较法的市场条件也还需要不断加强，但随着我国房地产市场发展状况的不断完善，再加上我国政府方面、房地产市场方面以及房地产估价机构的估价人员三方的互相协作，笔者认为市场比较法一定会以其独有的特点在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地为我国的房地产估价行业服务。

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