港股地产投资策略：中期业绩行情可期

兴业证券张忆东

港股地产投资策略：中期业绩行情可期

兴业证券张忆东

首先，房地产开发投资同比增速是符合预期的，1-6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，基本符合预期。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。房屋新开工面积85720万平方米，增长10.6%，增速提高1.1个百分点。其中，住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%。住宅的投资和新开工同比增速都好于平均水平，显示了地产公司的投资意愿和新开工补库存的动力依然很足。

值得注意的是，国家统计局公布数据显示，1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点；商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。商品房销售面积/金额同比增速略有回升。分城市来看，一线/二线城市上半年累计销售面积同比增速分别为-33%/-34.5%，三、四线城市表现依然较好，累计销售面积同比增速为24.9%。各地仍在不断出台新的限购政策，基调以控制房价，防范风险为主，我们预计下半年商品房的销售面积/金额同比增速将继续回落。

销售方面，主要上市公司上半年的表现好于行业平均水平，累计合约销售金额和面积的同比增速为54.6%和43.2%，远高于行业的21.5%和16.1%。表现较好的公司有龙湖地产、碧桂园和融创中国，合约销售金额分别同比增长140%、131%和89%；合约销售面积分别同比增长133%、106%和102%。部分公司开发中期业绩盈喜，中国金茂、旭辉控股以及龙光地产预计中期业绩核心净利润分别同比增长不低于100%、50%和100%。

我们认为，港股即将进入中期业绩期，由于地产公司上、下半年项目结算的不均匀性，一般上半年的业绩可参考性并不强。但是地产公司2015年的合约销售大幅增长，开始进入结算期，部分公司开始发布中期盈喜，如果中期业绩能够锁定更好的业绩，那全年业绩的确定性将更高。另外，“沪港通、深港通”对港股地产仍然是资金净流入。目前行业平均估值对应2016A、2017E的10.1、7.4倍PE，1.3倍PB，平均股息收益率为4%，在上市地产公司合约销售持续超预期的前提下，行业整体估值有望继续上行。我们仍然维持对行业“推荐”的评级，行业首选为龙湖地产（00960.HK）、中国金茂（00817.HK）和旭辉控股（00884.HK），另外，建议强烈关注中国海外（00688.HK）和华润置地（01109.HK）。

表：行业估值情况一览