中国去杠杆给全球楼市降温

刑自强

对跨境资本和境外融资活动的监管，势必会对海外部分地区的房产带来降温效果

去杠杆、加强监管的举措之下，中国对海外地产投资将显著回落，从而对全球楼市产生影响，尤其是近年来对中国投资依赖度高的美国、香港地区、澳大利亚和英国房地产。这在短期利于防控汇率和资本流动的风险，长期有助避免重蹈日本企业20世纪80年代末收购海外“奖杯资产”的覆辙，增强金融稳定。

源于对人民币贬值以及国内房地产市场回报率的担忧，中国企业从2013年开始加速投资海外房地产，2013年-2016年间地产对外直接投资（ODI）年均增速高达55%，远高于同期非金融部门对外直接投资总额的增速（22%），2016年达到106亿美元。这只是冰山一角，不包括中国企业利用海外平台在境外融资进行的房地产交易，以及中国居民通过各种渠道在海外购买住宅的金额。

监管层对这种激进的投资能否给中国带来回报颇有疑虑，他们担心可能仅仅是资产转移的手段，很多依赖高杠杆支撑的交易更可能增加了金融风险。于是，决策层在去年底將房地产、酒店、电影、娱乐和体育俱乐部等领域的海外投资纳入加强管理的“负面清单”，其中房地产是该清单中最大、增长最快的部门，在2016年占据“负面清单”行业对外投资总额的75%，因此预计其受到的管理也将最严格。

笔者认为，这些政策动向一箭双雕。短期来看是管理层近期预防性政策工具箱的一部分，以更好应对未来美联储加息带来的资本流动和汇率压力。未来中美政策利率的背离，以及最近略有反弹的资本外流，很可能促使当局推出并不断完善预防性政策工具箱，管理资本流动。

随着监管趋严，地产的对外投资今年上半年显著下降。对外直接投资较去年同期大跌82%， Real Capital分析公司的数据显示，中国企业在海外房地产市场已签订合约但未能付清的交易数量大幅上升。笔者预计房地产对外直接投资将在2017年大幅下降84%，从106亿美元跌至17亿美元，并在2018年继续下滑15%至14亿美元。同时，境内企业通过境外融资来进行的投资也将因严格监管而放缓，譬如国内银行的离岸分支可能限制对中资海外房地产投资的贷款支持；对企业海外发债的管理也会加强。此外，国内民间投资机会回暖、人民币贬值预期的缓解，也将减少境内企业对海外地产投资的积极性。

对跨境资本和境外融资活动的监管，势必会对海外部分地区的房产带来降温效果。2016年，中国海外地产投资的主要去向分别是美国（43%）、香港地区（18%）、澳大利亚（12%）和英国（5%），这四大地区将首当其冲：

美国：2016年及2017年上半年，中国分别是美国的第一、第二大房地产投资国。在纽约、旧金山、芝加哥和洛杉矶的办公楼和酒店资产是中资的焦点，吸引了其2017年总投资的80%。同期，曼哈顿高达30%的地产交易被中国投资者所占据。由于供需不平衡，美国的房地产交易量在今年一季度萎缩了9%，而在曼哈顿更是萎缩了55%。商业地产的价格已经见顶，而随着近年市场上最大买家的离去，商业地产价格将面临更大的下行压力。但另一方面，由于中资在私人住宅市场的参与率较低，美国私人住宅的价格和交易量受到的影响将相对轻微。

香港：2016年共有56亿美元的资金从内地涌入香港楼市，这几乎是2014年的3倍，2013年的4倍有余。而在今年一季度，流入资金量已达到2016年全年的接近八成（43亿美元）。内地开发商已将香港2017年新拍土地的80%收入囊中，并参与了2012年来近50%的办公楼宇交易。监管新举措将有助于削减香港新拍卖土地及办公楼宇的需求，并逐渐影响住宅市场的情绪和价格。

英国：便宜的英镑是中国企业追捧该国地产的主要原因之一。中资在伦敦商业地产交易中的参与率在2006年还不到1%，但到2016年已经飞跃至25%，对当地居民住宅价格产生了不小的影响。在此局面下，哪怕中资不会卖出现有英国资产并将资本汇回，来自中国需求的边际变化也会对当地市场发出扰动。伦敦的商业及居民地产价格将会因中国买家需求放缓而受到较大的冲击。

澳大利亚：在2015年至2016年间，中国是澳大利亚地产的最大海外投资者，投资总额高达320亿澳元，接近同期美国对澳地产投资的4倍。这其中有200亿澳元用于住宅地产。由于来自中国的需求放缓，澳大利亚居民住宅价格将受到更大的影响；在商业地产方面，由于中资在过去两至三年占据了交易额的12%至25%，办公大楼的价格也将面临冲击降温。

（编辑：王东）