“限价”下的上海房地产市场

文/林婧君

“限价”下的上海房地产市场

文/林婧君

2017年楼市进程过半，上半年上海一手住宅价格的水平一直维持在4.8万元/平方米左右，房价快速上涨的势头受到明显抑制，这与政府加强在土地、新盘两头的调控措施密不可分，主要体现在住宅用地限溢价、新盘限售价上。

一、住宅用地——限溢价

（一）溢价水平走低

自去年“沪六条”提高住宅用地（此处住宅用地包括商品住宅用地和含住宅的综合用地）出让门槛后，地块成交溢价率大幅回落，虽在2017年一季度出现上涨之势，但政府再次对住宅用地出让使用招标挂牌复合式出让进行控制，促使本轮总体溢价水平保持在50%以下（见图1）。

图1 2016-2017年各季度上海市住宅用地成交溢价率走势

（二）住宅用地招挂复合出让或呈常态

招标挂牌复合出让在土地交易市场中并非首次出现，以往主要用于商办用地出让，而在住宅用地交易中十分少见，在今年一季度后期就有三幅市场关注度相当高的住宅用地中止挂牌后以复合出让的形式入市成交，溢价率受到明显控制。

使用招挂复合方式出让后，限定竞买人最多保持在3人，避免了市场中过度的非理性竞价（见图2），在进入招标出让环节后，将对有效申请人进行综合评分，确保拿地房企具有足够的专业实力，防止“野蛮人”入侵，破坏住宅用地市场稳定，进而对楼市预期造成负面影响。

图2 住宅用地招挂复合方式出让

近期上海市土地市场又一连推出十多幅住宅用地，均采用招挂复合方式出让，不过对相关出让要求进行了修改，例如：招标综合评分从100分变为120分，增加“受让管理”的评分项，对2017年5月1日后已拿过住宅用地的企业再进行综合评分时做相应减分，以防止住宅用地集中于个别房企手中，确保公平性（见图3）。

图3 招标综合评分权重

以住宅用地的热门程度，尽管是以招挂复合方式出让，但最终通过招标方式出让仍是大概率事件，同时我们也可以发现，政府正在不断完善招标出让的配套规定和要求，且不断扩大住宅用地的适用范围，以此作为控制住宅用地成交溢价的有效手段之一，后期住宅用地均通过招挂复合出让方式成交的可能性极大。

二、新盘——限售价

（一）商品住宅市场行情出现起色

从2016年以来各季度的商品住宅行情走势看，尽管2017年二季度供求量整体仍处在相对较低的水平，但相较一季度已有明显起色。二季度，上海市商品住宅新增供应面积为162.7万平方米，环比增加55.01%，成交面积为206.62万平方米，环比增加38.59%。可见，在新增供应的提振下，市场交易同步放量，而当前新增供应的增幅依旧较为有限，并伴随预售价格的监管，供应端的调控依旧较紧。二季度，上海市商品住宅成交均价为47866元/平方米，环比基本持平，价格并未随着交易行情的回暖而同步回升（见图4）。

图4 2016-2017年各季度上海市商品住宅供求价走势

我们将商品住宅与二手住房的成交行情进行对比，显示出2017年二季度商品住宅的成交量环比涨幅明显高于二手住房，较后者高出30个百分点，交易活跃度明显更高，同时均价环比涨幅则不及二手住房，总体呈现出“量升价平”的良好趋势（见图5）。

图5 2016-2017年各季度上海市住宅成交量价环比走势

（二）新房、二手房价格倒挂，市场呈现差异化行情走势

从上述的行情走势分析可见，2017年二季度从成交量、均价涨幅的对比看，新房、二手房的表现明显不同。在信贷收紧、市场整体处于低迷调整期的当下，购房者对房价的敏感神经再度被触发，新房价格明显更为平稳，这在很大程度上促进了交易行情。

我们筛选了二季度上海市首次开盘以及有新房源加推的商品住宅项目，将其在二季度的实际成交均价与周边次新二手房小区的最新VISS均价进行比较，可发现其中多达约四分之一的楼盘价格低于周边次新二手房，出现了一、二手房价倒挂的现象。

这些出现价格倒挂的楼盘的区域分布与数量，整体较为均衡，市区、近郊、远郊地区均有涉及，可见范围较广，具有一定的普遍性，而这在以往的住宅市场并不多见。根据以往的情况看，一、二手房价倒挂仅会在住宅市场欠成熟、活跃度不高的外围远郊地区发生，且为个别情况，本地购房者更倾向于有着口碑积累、有更成熟配套的二手小区，面对有限的购房需求，新房或只能依靠更低的价格作为竞争筹码。

考虑到实际购买过程中相关税费减免的因素，同区域相对偏低的一手房价格会带给购房者更大的福利空间，在价格优势的驱动下，新房对二手房市场产生了明显的分流作用，故二手房成交量行情弱于新房市场。另一方面，从二手房市场的角度看，当前的购房行为大多是置换型的连环交易，与新房市场预售价格会受到政府监管的情况完全不同，相当一部分二手房业主对价格依旧有着较高的把持度，由此逼使下家欲出售的房源价格也难有下调空间，市场形成了尴尬的僵持行情，二手房价格整体维持在相对的较高位，难有松动迹象。在政府行政干预与市场行为的对冲之下，促成了当前一、二手房价倒挂情况的频现（见图6）。

图6 一、二手房价倒挂楼盘的区域分布情况

（三）重点倒挂楼盘个案分析

我们根据一、二手房价格差异的大小，列出了价格差异值前十的楼盘，价差范围约在5%-30%之间。

位列首位的是大场板块的保利熙悦，其均价不仅低于板块内主力面积相似的其他新房，更低于部分次新二手房。项目主推94-119平方米的三房四房公寓，适合改善性购房者，与规划在建的轨交15号线丰翔站直线距离约600米，同时周边公交线路分布较多，且靠近沪嘉高速、外环高速等，公共交通与自驾出行均较为便利，总体看性价比较高，具备一定升值潜力，唯一不足的是其1公里范围内存在墓地，但明显的价格优势并未令成交量受其影响，新开房源也在二季度内基本售罄。

同样是位于宝山中环沿线的地区，张庙板块的中环国际公寓均价也低于同区域相同面积段的次新二手房价格。该项目虽距轨交1号线呼兰路站达1.6公里，但自驾出行较方便，仅约5分钟车程即可驶上南北高架。同时，项目靠近宝宸商业街、北斗星商业广场和易买得等商业中心，商业配套较为成熟，凭借偏低的价格与较好的配套，中环国际公寓二季度的新推房源基本售罄。

除了新盘稀缺的中环沿线，外郊环沿线也不乏一、二手房价倒挂的项目。如位于嘉定新城板块的绿地天呈，其售价略低于周边同品质二手次新房，二季度主推精装三房和四房，非常适合首置首改的客群，项目距轨交11号线嘉定北站1公里左右，轨交出行较为方便，周边有嘉定中心医院，医疗资源尚可，且在建的日月光商业中心将于2018年开业，未来商业配套也有所保障。较高的性价比也令其收获不俗成交，房源已基本售罄（见表1）。

表1 2017年二季度新盘与二手房倒挂情况排行

总体来看，一手房价格在新房预售受到监管的影响下，与同地区的次新二手房小区相比，性价比优势可谓异常凸显。价格优势对成交的促进作用立竿见影，足见即便在信贷收紧、整体行情偏弱的情况下，潜在的首次刚需与改善性购房需求依旧客观存在。短期内，在贷款环境与调控环境均不会有明显转向的情况下，商品住宅市场的价格或仍将维持平稳走势，二手房市场的僵持行情或将随着时间的推移而有所缓解，买卖双方对房价重新达成共识。

（作者单位： 上海城市房地产估价有限公司）