机构房屋租赁格局大扫描

在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一要求，构建购租并举的住房体系时，多地开始探索新模式。其中，长租公寓在租赁市场中成为焦点，众多企业为分一杯羹已加速抢滩布局。

目前租赁市场发展仍处于早期，基础设施、配套政策、融资政策均不完善。商业模式才刚刚成熟，即使是龙头长租公寓公司，从国际标准看仍是小公司。如日本最大的租赁住宅管理公司大东建托（DaitoTrustConstruction），2016年底的管理户数达到92.3万户。

当前发展格局中将有三类公司最为受益，分别是1、长租公寓运营商。以世联行、昆百大A为代表；2、长租公寓基础设施提供商及互联网平台。以三六五网为代表的长租公寓SAAS系统提供商公司。3、长租公寓开发商。率先布局长租公寓的房地产开发商，其中以万科A、龙湖地产和旭辉控股集团为代表。

世联行：长租公寓加快二线城市布局

世联行公司是国内最大的新房代理销售公司，2016年合同销售额达到5108亿元，同比增长18.5%，并以4.3%的市场份额领跑地产服务行业。2016年，公司房地产交易业务收入达到35.1亿元，2012-2016年复合增长率为28.1%；与此同时，自2012年起，公司积极开展的金融业务对公司收入贡献不断提升，至2016年已达到4.7亿元，占比7%。公司长租公寓业务发展迅速，目前已落地广州、武汉、北京、上海、天津、重庆、南京、成都、深圳、杭州等25個城市，已投入运营的公寓数量接近3万间，并占了广州、武汉和杭州市场份额第一。整体出租率达90%左右，基本投资回收期约为4～5年。

昆百大A：在管房源规模快速扩张

昆明百货大楼股份有限公司是建国后国家兴建的第一批大型商业企业，目前以商品销售和房地产开发为主营业务。

就在今年6月公司发布公告，拟向8名自然人股东及茂林泰洁等机构发行股份及支付现金购买其持有的我爱我家94%的股权，合计支付对价为61.8亿元，我爱我家2017-2019年的业绩承诺分别为5、6、7亿元。目前仍处于证监会受理及反馈意见阶段。

我爱我家成立于1998年，是中国最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。根据运营及盈利模式的不同，我爱我家的主营业务分为新房业务、经纪业务以及资管业务。其中经纪业务是公司的主要收入来源；同时，随着新房业务及资管业务规模的迅速增长，公司三大主营业务共同发展的格局基本形成。我爱我家的资管业务主要分为分散式公寓管理（相寓Home）和整栋式公寓管理（相寓Park）两种模式。截至2016年末，公寓产品已进入了北京、上海、杭州、苏州等全国11个城市，在管房源达到近19万套，交易单数愈20万单，就在管房源而言，已成为仅次于链家自如的第二大长租公寓品牌公司。与链家自如类似，我爱我家最大的优势就在于二手房租赁经纪业务为长租公寓提供了巨量的房源信息，并有相当比例的房源直接转化成了长租模式，进而保障了在管房源的快速增长。

三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的

三六五网是国内房地产网络营销服务领域的先行者之一，在该领域已深耕多年。公司以365淘房、365金服、爱租哪为三大业务主体。其中365淘房是公司目前核心业务，也是主要收入来源，营收占比超9成；365金服是公司近两年重点发展的新业务，以安家贷和互联网小贷公司为资金平台，利息收入和服务费构成了365金服的主要收入，2016年收入同比增长61%。2016年，公司365淘房业务收入受房地产限购政策影响略有下滑，但随着房地产市场逐步企稳，公司各业务尤其是存量市场业务营收亦将稳步回升。

“爱租哪”业务是公司目前正在积极尝试的新业务，定位在以存量租赁金融为切入口的资产管理平台服务商。目前平台的服务对象为：B端租赁企业以及职业房东、C端房东。由于当前中国租赁市场中机构持有房源的比例仍然较低，有相当一部分房源掌握在职业二房东手中，而二房东也可视为分散式长租公寓的供应商。因此公司研发了“爱租哪”平台，借助智能门锁等设备帮助二房东管理和出租房屋。同时，为二房东提供短期的金融产品，使其能够获取更多的房源。规模较小、管理能力弱的分散式长租公寓公司都将有使用这套系统的需求，未来公司可通过接入这些公司来进一步分享房地产存量市场的发展红利。

万科A：资源优势塑造长租公寓竞争壁垒

万科连续多年销售额名列全国第一，是世界知名的千亿地产企业。由于公司地产业务战略优异，始终坚持以一二线核心城市为重点布局，并深耕我国经济最为活跃的四大城市圈（以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域），并且基于公司巨大的体量和规模，已在工程建设、材料采购等方面形成标准化流程并具有成本优势，公司营收和净利润始终保持良好增速，盈利能力显著。

其实万科在长租公寓领域早有尝试，最早于2006年即建造了面向城市低收入务工人群和新毕业学生的广州万汇楼项目，该项目虽具有一定的公益性质，但也为公司在长租公寓领域的发展积累了宝贵经验。2014年末，公司在长租公寓领域的布局开始加速，于2015年推出长租公寓品牌“万科驿”，并在2016年5月更名为新品牌“泊寓”，品牌进一步升级。公司的“泊寓”产品目前已布局广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等18个城市，已开业的房源约1.5万间，另有约3.5万间处于装修阶段。根据公司的发展战略，2017年计划做到15万间的规模。

龙湖地产：精细化分类运营典范

龙湖地产创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司。2005年为公司的重要转折年，公司秉承“区域聚焦、多业态”战略，由西向东、由北向南，从核心经济圈的中心城市辐射到周边城市，开启全国化发展。根据克而瑞公布的数据，2017年1～7月公司实现签约销售金额1029.3亿元，位列全国房企第8位。

龙湖“冠寓”于2017年3月在成都、重庆相继开业，两地房源合计500间，开业前的出租率均已达80%以上。“冠寓”秉承了龙湖在地产开发上对品质的一贯追求，依托母公司强大的融资能力，希望通过精细化运营与客户细分，将长租公寓这一业务打磨得更有可持续性。目前，“冠寓”已布局北、上、广、深、成、渝等12个核心城市，房源数接近2000间，计划每年新增1～1.5万间。公司在成渝区域的品牌影响力是现阶段开拓长租公寓市场最大的竞争优势，同时公司广泛的融资渠道和雄厚的资金实力将助力“冠寓”快速地进行全国化扩张。

旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式

旭辉控股集团专注于地产开发业务，长期保持较高的复合增长率，2016年实现530亿元销售额，位列2016年全国房企销售榜第18位，是中型房企均衡、快速、稳健发展的成功样本。在布局城市上，公司坚持以三大都市圈为布局核心的战略，深耕于上海、北京、苏州、杭州、合肥、南京、天津、沈阳、长沙、重庆、武汉、广州等近20座一、二线城市，并不断完善全国布局。

其中旭辉的集中式公寓产品“领寓”运营仅仅半年时间，已成功进入上海、苏州、杭州、南京等城市，房源数量超过5000套，并提出5年内持有20万间公寓进入行业前三甲的目标。“领寓”在房源的获取上优势明显，公司将一二线城市项目中自持的部分转化为“领寓”产品，保障了领寓的扩张速度及可持续性。同时，公司与华东师范大学正式签订战略合作，成为了第一家走入校园的公寓，开创了校企合作新模式。endprint