我国不动产登记制度弊端及其完善

刘丽凌

【摘要】现如今，为了确保财产交易能够有序的开展，就需要保证不动产登记制度的完善。在2014年，我国颁布了《不动产登记暂行条例》，对登记的范围、登记机构、信息查询等方面做出了明确的规定，在保护不动产权人的合法利益发挥了关键性的作用。然而，因为受到其他因素的影响，在我国不动产登记制度中，尚且存在着较多的问题。本文主要围绕我国不动产登记制度，就其中存在的问题进行简要的阐述，并提出相应的完善方法。

【关键词】不动产登记制度；弊端；完善措施

随着我国社会的快速发展，我国的不动产登记制度所存在的问题也逐渐显现出来，分散登记的体制以及多部门登记的体制已经越来越难以适应我国社会的发展，已经逐渐背离了市场经济的要求。故此，对我国不动产登记制度弊端进行研究，并且探索出完善措施具有重要的现实意义。下文就围绕我国不动产登记制度所存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。

1、存在的弊端

1.1不动产登记的相关法律较为杂乱

当前，我国不动产登记相关的法律法规与司法解释存在着以下几种情况，（1）内容杂乱、（2）缺乏统一的标准、（3）个别规定彼此矛盾。例如：涉及不动产登记有以下几种法律，（1）《物权法》、（2）《土地管理法》、（3）《矿产资源法》；而涉及不动产登记的行政法规有以下几种，（1）《土地管理法实施条例》、（2）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。此外，跟一些地方性法规还包含了以下几种制度，（1）《土地登记规则》、（2）《土地登记资料公开查询制度》等。这些法律法規尽管对不动产登记进行了非常详细的规定，但是也较为分散。这种相关法律杂乱的现象，一方面增加了地方财政的支出，另一方面也促使不动产登记的效率大大降低，还有很大的可能会导致出现登记信息错误。

1.2机构整合力度急需加强

尽管《不动产登记暂行条例》中已经非常明确的指出：不管是国家层面的不动产登记工作，还是省级层面的不动产登记工作，都应该教育国土资源部门进行指导，但是针对市级以及县级的登记工作，则规定由县人民政府来确定部门进行负责，如此一来，就很难实现机构的统一。经过调查研究显示，个别地方的国土部门在设立不动产登记机构方面，积极性较低。此外，国土资源的本身工作任务就已经很繁杂，所以其更乐意将不动产登记机构直接隶属于地方政府。

1.3内容急需进一步完善

自從物权法颁布以后，我国不动产的范围也有了进一步的明确，并且建立起了以下两种登记制度，（1）异议登记制度、（2）更正登记制度，这样就使得不动产登记的救济制度有了进一步的完善。但是，所建立的以下几种制度有待完善，（1）异议登记制度、（2）更正登记制度、（3）预告登记制度，而且，在我国现行的法律之中，与不动产登记有关的内容还较少，有较多的内容都未纳入到登记范围之中，故此就很容易产生纠纷，使不动产交易难以得到安全保障。情节严重者，甚至会造成社会的动荡，会给社会带来不良的影响，因此就需要对不动产登记制度的内容进行进一步的完善。

2、完善不动产登记制度的主要途径

2.1制定专门的不动产登记法律法规

首先，有全国人大制定一个统一的物权法，在该法律当中，要对以下几方面的内容进行统一，（1）物权模式、（2）登记模式、（3）登记规范等。其次，要以《不动产登记暂行条例》为基础，对不动产登记有关的法律法规进行完善。尽管在我国现有法律条例中，关于不动产的法律条例不少，但是许多法律条例之间存在着重复矛盾的问题，故此，笔者建议要对这些法律进行修改以及完善，尽快出台与不动产统一登记有关的配套这个政策。

2.2不断完善登记制度的体系性

要想进一步完善不动产登记制度，还需要不断的完善登记制度的体系性。在完善不动产登记制度中，不动产登记机关非常关键，会对不动产登记程序的统一有着较大的影响，对不动产权属证书的统一也有着重要的影响。在我国学术界，针对将哪一种机关作为登记机关还存在着争议。在物权法中，已经明确了统一登记机关这一目标，然而，对于究竟选择哪一种登记机关却没有进行规定。现如今，学者们的争议主要集中的以下几个方面，（1）公证机关说、（2）法院说，尽管这有着一定的合理之处，然而却不符合我国当前的实际情况。故此，笔者认为，在对不动产登记机关进行选择时，可以选择行政机关作为登记机关，虽然这种选择有着一定的行政管理色彩，但是可以通过合理的程序设计来进行解决。

2.3进一步完善登记制度的内容

我国不动产登记制度的完善，还需要对预告登记制度进行完善。在物权法中有着明确的规定，在当事人签订了不动产物权协议之后，为了对当事人进行保障，是他们能够实现物权，可以根据约定申请预告登记。在申请了预告登记以后，若未通过预告登记的权利人的同意，而对该不动产进行处分，那么就视为无法律效力。由此可知，预告登记制度是一种保护措施，没有推进为本登记。若未损害相关权利人的利益，那么物权人的再次处分行为应该有法律效力。故此，这种看法存在着一定的主观性。所以，笔者认为，对与物权人对其物权的再次处分这一行为，预告登记并不够进行阻止。对于先顺位预告登记，若物权人的再次处分行为没有对齐产生阻碍，那么就可以对其物权再次处分，但是需要以其登记的先后顺序为基础，对其效率的优劣啦进行确定。这样才能够进一步完善登记制度的内容。

结语：

综上，从我国现实情况来看，我国的不动产登记制度还存在着较多的问题，如登记的范围不够明确，内容也不够完善等等。故此，要想进一步完善不动产登记制度，就需要对登记的范围进行明确，需要不断的完善登记制度的体系性，需要进一步完善登记制度的内容。