房地产抵押评估过程中存在的问题及对策的研究

陈东红

【摘要】随着金融行业的不断发展，鉴于金融风险的重大影响，金融机构对贷款风险管理逐渐加强，房地产抵押评估工作也受到了高度重视，但是在实际抵押评估过程中，还是存在着一定的问题与缺陷，需要不断的改革且采取一些有效对策进行解决。本文主要对房地产抵押评估过程中存在的问题及对策进行分析研究。

【关键词】房地产抵押；评估；问题；对策

随着金融机构的不断发展，房地产抵押贷款已经非常普遍，但是由于金融机构存在着一定的风险，因此，要对房地产抵押进行一定的评估，虽然，我国金融机构对房地产抵押评估的重视程度不断提高，对评估管理工作不断进行强化，但是，在实际评估过程中，还是存在着很多问题，不利于房地产抵押的正常进行，更不利于金融机构的发展，因此，需要根据实际情况，不断进行改进，提高评估的准确性和高效性。

1、房地产抵押评估概述

首先，房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。而房地产抵押评估主要是指购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

2、房地产抵押评估过程中存在的问题

2.1评估人员专业水平较低

在房地产抵押评估工作中要求评估人员要具备一定的专业评估水平和估计师资格证书。但是，评估人员通常只具备理论知識，评估经验匮乏。此外，一些评估机构负责人本身的专业素质与管理素质都不高，对评估人员的工作没有履行该有的监督职能，致使评估人员无法正确评估房地产的真实价值，往往给出不客观、不合理的评估价格。

2.2房地产抵押评估相关法律法规不熟悉

房地产抵押具有一定的法律规范，由于评估人员对相关法律法规内容不明确，导致无法准确判断房地产抵押是否具有合法性和有效性。相关法律法规对不同性质的房地产抵押进行了不同的规定，但是在实际评估中，评估人员没有根据实际法律进行有针对性的评估，导致抵押价值与实际价值差距很大，从而造成评估无效。

2.3估价缺乏公正性

一般，评估机构的选择都是非公开性的。这就导致了评估结果缺乏客观性和公正性。在房地产抵押评估的过程中，往往是从以前已经确定的估价机构庫中，选取一家或几家估价机构进行评估，没有给客户选择的机会。这些指定的评估机构，虽然原则上应该是资质较高、信誉好的评估公司，但是这种指定评估机构的做法，在当前评估机构众多、不正当竞争频发的情况下，反而增加了金融机构内部人员腐败的可能性，从而降低了抵押贷款的安全性和公正性。

2.4评估制度不完善

我国房地产抵押评估虽然发展迅速，但是仍处于发展的初级阶段，还没有形成完善的评估体系。随着市场经济的不断发展，各种估价机构与政府部门的联系越来密切，大部分估价机构都没有建立完善的评估制度，即使是评估业务，也是通过不正当竞争手段获得，评定过程简单草率，评估程序随意更改、评估报告内容和格式都没有统一的规定，缺乏完善的评估制度作为评估工作的有效准则和依据，评估效率不高，甚至直接影响评估结果的准确性。

3、解决房地产抵押评估相关问题的有效对策

3.1提高评估人员的综合职业素质

首先要对房地产抵押评估人员进行专业理论与评估实践技能的培训，对估价师进行继续教育培训，评估管理人员要对评估工作进行有效监督，对不按照规定参加培训的评估人员，或者对评估工作态度不认真的行为采取一定的惩罚措施，提高房地产抵押评估人员的专业能力。其次，要对房地产评估人员进行职业道德培训与规范，使其遵守评估工作的相关规定。在评估过程中，做到专业、诚实、认真、负责，不做虚假估价，不受其他任何单位的干预和影响，保证评估结果的真实性和客观性。从而促进评估人员综合职业素养的提升。

3.2注重相关法律法规的学习

对评估人员及评估管理人员进行相关法律法规的培训，认真学习不同房地产抵押性质的各种明确规定。在评估过程中，对房地产抵押的合法性和有效性进行严格审核。同时，熟悉相关政策，制度。对房地产抵押的具体抵押物进行充分了解，使评估价格与房地产真实价值相符，确保评估的合理性。

3.3保证评估公正客观

首先，金融机构要公开、公正的选择相关评估机构，同时给客户一定的自主选择权。其次，金融机构要打破原有的指定房地产抵押估价机构进行评估的传统，按照公平竞争原则，综合进行评价，选择信誉好、估价质量高的评估机构。同时杜绝个人暗地操作内定评估机构的情况发生。保证评估的公正、客观。

3.4建立健全评估制度

随着房地行业的不断发展，房地产抵押评估的规模和数量也在不断扩大和增加。在这种背景下，房地产抵押评估工作管理就越来越重要。但是目前大部分评估机构，只为了不断增强自身的竞争力，追求高绩效，往往忽视了对评估工作的管理，没有完善的评估制度，更没有建立起完善的评估体系。致使评估质量并不高。因此，在实际评估过程中，要对评估工作，评估人员进行妥善管理，建立完善的评估制度和评估机制，同时要建立严格的监督管理组织体系，对评估过程进行有效监督。对相关评估文件及个报告进行统一规定，使评估工作有依据，有准则，规范化进行。逐渐形成互相约束、互相促进的高效的评估工作体系。

结论：

综上所述，房地产抵押是我国社会主义市场经济发展的实际需求，金融机构在对房地产抵押评估过程中，既要降低信贷风险，又要维护抵押者的合法权益。虽然目前在房地产抵押评估过程中还存在着一定的问题和不足，但是，通过不断的改革与创新，制定有效的、有针对性的策略，一定会促进房地产抵押评估工作进一步发展。