基于REITs模式的地产融资问题及对策研究

苏彬彬

【摘要】本文借鉴相关土地融资的国内外研究成果，选取了极具代表性的REITs融资模式，对其国内外的创新方式进行梳理与归纳，根据其优势结合中国的实践经验，探讨国内引进REITs的可能性，通过对地产的研究来说明REITs制度对地产行业的健康发展具有重大促进作用，进而希望监管部门能够加快引进REITs制度的步伐，发挥出REITs融资功能的优势，加快地产金融结构的调整，促进我国地产金融市场的发展。

【关键词】土地融资；REITs；融资工具

1、引言

根据国内外相关理论研究表明，作为一项重要的创新型金融工具，REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在过去的十年中，当中国人奔波于各个城市楼盘的售楼处，排队囤房，以买房作为房地产投资的唯一途径的时候，当中国人的高净值人群争相追逐房地产信托，而普通民众处于既无力买房也无法到达房地产信托门槛的窘境的时候，美国人却在惬意的用一种更加稳定、自由的方式，参与不动产投资，分享其价值增长带来的收益，这就是REITs。

本文借鉴美国全国房地产投资信托联合会对其所作的定义是：房地产投资信托基金是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托机构。香港《房地产投資信托基金准则》将房地产投资信托基金定义为拥有并运营可以产生收入的房地产项目的公司，这些房地产项目一般包括住宅、商铺、写字楼、工业地产等，除此之外有些REITs也从事房地产融资的活动。

2、土地融资存在的问题现状分析

2.1地产企业融资自主权缺失

国内房地产企业的融资不是依据市场规则来进行，政府利用行政手段分配金融资源的影响依然存在，各级政府过多的介入房地产企业融资环节，频繁的干预导致企业丧失部分融资自主权。由于房地产行业对GDP的增长贡献所占比重非常大，地方政府都将地产行业视为当地经济的支柱之一，因此会积极鼓励银行向地产公司贷款，并施以相关优惠政策来促进房地产公司的融资，这种过分纵然可能会进一步催生出房地产泡沫。当房地产行业过热导致房价过高，严重影响国民经济的健康发展，政府可能就会干预信貸市场，这种环境下的房地产企业正常融资需求可能都无法都到满足。因此，房地产金融体系的改革势在必行，小幅度的技术性调整已远达不到要求，应该从改变制度上着手，降低政府对房地产金融资源的垄断，让企业有更多的融资自主权，这样才能形成一个有效健康的市场竞争体系。

2.2房地产企业融资体系不健全

健全完善的金融体系就是把资金从资金的富余者手里转移到需要资金的人手里，转移到更能有效运用资金的人手里，跨地区匹配风险收益，跨区域匹配风险收益，在这个匹配的过程中，我国的金融体系现在最大的缺陷就是存在配置上的断裂，不同地区、不同期限的资金来源与需求的配置的断裂，使得有的资金没有出路。有的好项目找不到资金，缺乏有效的融资形式、缺乏多元化的融资选择，缺乏个性化的服务，没有发达市场常有的资产证券化、股权和债券融资、房地产基金等等适应不同风险收益状况的项目的融资渠道，只能单一依靠贷款这种形式，贷款一紧缩，全行业必然受到过大的冲击。这是非常低效率的体系，这种状况是难以完成支持房地产市场健康发展的使命的，需要进行更一步的改进，完善房地产融资体系。

2.3房地产企业融资渠道单一

我国房地产企业的融资结构明显依赖银行贷款，之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由国内金融市场结构决定的。

首先，我国银行体系是房地产行业最大的资金供给者，目前国内地产公司上市融资受阻，信托融资成本较高，其他创新融资模式发展不成熟，这种局面决定了银行贷款仍然是房地产融资活动最大的资金来源。其次，中国金融体制市场化程度还不高，过剩的居民储蓄资金无法找到合适有效的方式对房地产市场进行直接投资，因此这些庞大的资金只能进入银行体系，在房地产发展需要大量资金时，银行才会将这些居民储蓄存款贷给房地产企业。最后，房地产利润率一直保持高位运行，银行体系吸收的大量存款为了追求高额利润，也会偏向对房地产企业进行放贷。最近十年房地产市场快速发展，对银行贷款的需求也很大，绝大部分的项目贷款质量也比较高，因此银行会主动增加对房企的贷款供给。

3、REITs中国本土化发展的建议

我国发展房地产投资信托基金事关重大，直接关系到国家房地产稳定和金融安全。所以要打有准备之战，设立之前应做好考察研究工作，并组织专业技术团队学习和借鉴国际先进经验，尤其是香港市场的REITs发展经验。具体有如下相关建议：

首先，建立健全法律体系和规章制度。欧美REITs发展的历程表明，完善的法律和税收制度决定了REITs的演变和发展。中国REITs至今未能推出的主要原因是缺乏政策法规配套与相关税赋优惠措施，因而建立完善的法律体系，确保交易的公平、公正、公开和透明，是推动REITs良性发展的先决条件。其次，加快培育房地产投资信托组织机构的建设。房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴国外经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立由商业银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产投资信托公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产投资信托公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用状，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构。最后，加紧培育机构投资者。随着中国证券市场机制的健全和管理制度的完善，待其发展到一定阶段，应吸收国外先进经验，允许养老基金进入包括股票、公司债券在内的整个证券市场组合投资，但应以长期投资为主，使其成为主要的机构投资者，房地产投资信托将为其开拓崭新的获利空间。REITs既是一种房地产投融资工具的创新，又是一种房地产投融资制度的创新。它不仅提供了一种适应大众投资者的房地产直接投融资制度，而且弥补现行的房地产信贷融资制度的缺陷，拓宽我国房地产业发展的资金来源，促进中国房地产投融资的证券化进程。因此我国有必要加快引进REITs制度，充分发挥REITs对房地产行业发展的促进作用。