华夏幸福:产城融合恰逢其时,资本运作格局初显

2017-11-08 23:37:52 中国房地产·市场版2017年8期

何田

在紧邻北京市大兴区的固安县,由华夏幸福开发的固安产业新城经过十多年的开发初具规模,并成为其全国化布局的样本工程。本文对其开发模式进行了分析,与读者分享产业园区大热背景下的“华夏幸福”之道。

固安县隶属河北省廊坊市,位于天安门正南50公里,与北京市大兴区隔永定河相望。固安通过G45大广高速与北京紧密相连,廊涿高速公路(环首都高速)及省道廊涿公路横穿东西。随着京津冀一体化规划的逐步落地,北京新机场、京霸城际铁路、廊涿城际铁路、固保城际铁路等一系列交通基础设施将在2020年前陆续建成,固安与周边的联系将更加紧密。

固安产业园区目前包括固安新城、空港新城、温泉新城三大板块,其中固安新城为最早启动开发的区域,经过十余年的建设,已建设体量达数千万平方米,战略发展“航空航天、生物医药、产学研、电子商务、生产型服务业”五大产业。近年来,随着固安园区建设的有序推进,固安经济快速增长,2015年固安GDP达182.52亿元,是十年前的6.3倍,地方公共财政收入达48.4亿元,是2005年的48.4倍。在中国社科院发布的《中国县域经济发展报告(2016)》中,固安县荣获投资潜力百强县(市)第一名。

一、开发模式:以PPP介入基建,以配套住宅销售解决资金难题

固安园区是华夏幸福作为园区运营商的首个项目,华夏幸福通过PPP模式参与园区开发建设,并获得大量可供房地产开发的土地资源,通过住宅等配套物业的销售回款为园区建设运营、产业孵化并购提供充足的资金支持。

1.以PPP模式全面参与园区建设,明确收入分配机制

地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议,在签署框架协议时,已就委托区域内新产生的各类收入(包括土地使用权、税收等),通过土地整理收益、工程建设、规划咨询等约定了详细的收入返还比例,合作年限往往长达40年甚至更长。

(1)土地整理、基础设施建设等

华夏幸福先垫资整理土地,并负责供水、供电等基础设施的建设,地方政府在一级开发费用(或基础设施建设)返还基础上再提成10%,部分项目的返还比例提高至15%。

(2)产业发展服务(即招商引资)

按引入企业落地投资额的45%进行返还(不同项目的返还比例可能有所不同)。除以上两项主要收入外,对园区建设过程中涉及的规划设计、咨询服务和后期物业维护等内容,华夏幸福也与政府达成合作意向,按投入成本或政府采购的方式,获得相关服务的投资回报。

凭借严密的协议安排和有序的开发建设,华夏幸福的园区开发日益成熟,为企业带来的产业发展服务收入不断增加,在整体收入中的占比持续提高。公告显示,2016年该业务收入达到110亿元,占比突破20%(见图1)。

2.低成本获得住宅用地,配套住宅开发快速回收资金

据调查,华夏幸福与固安县政府签订的委托开发协议,涉及区域面积近50平方公里,其中已被批准设立固安工业园区的区域约24平方公里,其中约30%规划为配套住宅,为华夏幸福低成本获得土地资源、快速销售回笼园区开发建设资金打下了基础。

另一方面,固安园区与大兴区仅有一河之隔,但房价水平差异巨大。华夏幸福在此开发了以孔雀城为系列品牌的各类住宅,如孔雀城大湖、孔雀城英国宫、孔雀城剑桥郡等,物业类型包括独栋/叠拼别墅、多层洋房、高层公寓等,覆盖了各类需求。2016年,孔雀城英国宫、剑桥郡累计销售近15000套,占固安份额高达52.1%。

3.打造专业团队,不断提升招商能力

目前,华夏幸福的招商团队由“华夏幸福产业发展事业部”执行,团队规模近1000人,内部包括十余个行业招商中心,并设有战略发展中心、投资管理中心(金融平台)、圈层管理中心(市场推广中心)、人力资源管理中心、财务中心、计划运营中心、风控合规管理部等多个部门。经过十多年的发展,包括平台体系、支持体系、团队体系、产品体系和服务体系等,形成了完整的招商引资体系链。

(1)平台体系

以产业研究院、园区网和产业中国三大产业集聚平台为中心,为区域发展和招商引资提供智力支持。公司目前拥有40多人专业研究团队,负责研究中国(新兴)产业发展趋势与地域分布规律等。同时,公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系,有利于保证各项目规划设计方案具备较高水准。

(2)支持体系

按区域和行业划分,按照大型央企、大型民企、中小民企等客户群将招商团队进行细分,并配之相应的资源。据报道,2014年时,华夏幸福的数据库即覆盖各园区主导产业活跃企业数据13萬条,主要企业负责人信息13000条。

4.以资本为纽带,孵化+并购两手出发打造产业体系

以开发建设起家的华夏幸福,除继续通过单纯的招商引资丰富园区入驻企业外,近年加大了孵化和并购的布局力度。在上市公司体系内,已并购总部位于苏州的火炬孵化,全资子公司华夏幸福产业投资有限公司作为投资主体已入股多家产业公司,如“鼎材科技”“翌光科技”等固安园区目前运作较为成熟的两家代表企业,华夏系持股比例分别为23.64%和70%。

除上市公司体系内“自然衍生”外,更值得注意的是,由华夏幸福董事长王文学控制“知合系”近两年逐渐成型,已形成孵化器、并购投资等丰富运作主体,拥有三家上市公司,在产业导入、资本运作等力度颇大。

除通过孵化器方式为园区产业提供长远支持外,对于OLED等具有中长期发展空间的领域,华夏幸福通过集中并购的方式快速加大投资力度。作为华夏幸福的董事长及实际控制人,王文学已经入主黑牛食品、玉龙股份、*ST宏盛等三家上市公司。以黑牛食品为例,2015年底王文学获得其实际控制权,不断剥离其食品业务,同时将其作为进军OLED产业的平台,已着手通过新设立、定向增发等方式注入资产。endprint

2016年11月,华夏幸福、黑牛食品两家公司发布公告,拟发起设立100亿元的河北新型显示产业发展基金,其中黑牛食品的母公司知合资本拟出资0.01亿元,華夏幸福拟出资29.99亿元,其余份额由知合资本负责募集。该基金计划将90%-95%的资金投入到云谷(固安),用于建设其新型显示产业相关项目,其余资金投资于新型显示产业上下游相关项目(若100亿元顺利落地投资,按企业与固安园区的约定,45%的落地投资额将作为华夏幸福的“产业服务收入”返还,可谓“收益丰厚”)。

目前,黑牛食品经过“入股——老业务转让——新业务置入”后,已进入到增发/并购流程。若并购国显光电顺利实施,将顺利转型为OLED厂商,将为华夏幸福带来可观的产业服务收入。

二、模式总结与隐忧

1.背景:特殊时代背景下企业选择一个独特的区域

固安园区的成功,源自时代机遇、区域选择等多重要素,比如当地经济基础弱,对引入产业、推动基建投入迫切,比如在固安特殊的地理位置,与北京房价的巨大差异,北京大量购房需求被限购和供应不足所抑制。此外,固安当地政府早期发展经济意愿强烈,将基础设施建设等相关工作全部委托企业开展,大大增强了企业进行区域整体定位、整体开发的主动性。

2.特色:企业效率与政府的完美融合,充分调动各类资源

固安产业新城采用区域整体开发模式,实现公益性与经营性项目的统筹平衡。传统的单一PPP项目,对于一些没有收益或收益较低的项目,社会资本参与意愿不强,项目建设主要依靠政府投入。固安工业园区新型城镇化采用综合开发模式,对整个区域进行整体规划,统筹考虑基础设施和公共服务设施建设,统筹建设民生项目、商业项目和产业项目,既防止纯公益项目不被社会资本问津,也克服了盈利项目被社会资本过度追逐的弊端。

利用专业团队建设运营园区,提高固安工业园区的核心竞争力。政府和社会资本有效地构建起互信平台,从“一事一议”变为以PPP机制为核心的协商制度。华夏幸福庞大的招商和运营团队,大大提升了固安园区的开发运营效率。

3.隐忧:目前收入与产业运营不够紧密,孵化并购尚待时日

固安园区作为企业第一个标志性的园区,历经十余年的建设,已取得一定的成果,在航空航天、生物医药等领域,吸引了若干具有较强技术水平的企业进驻。但从收入贡献来看,目前更多的收入来自政府通过基础设施建设购买付费、招商引资投资额返还等,通过产业投资、并购孵化等带来综合性收入的机会不多,与企业经营状况的关系有待加强。

除进一步加强招商引资等工作外,华夏幸福积极通过孵化器、产业并购投资等领域,主动培育和拓展产业资源。“知合系”的上市主体之一黑牛食品已通过产业并购的方式涉足电子显示产业。如前分析,华夏幸福在显示技术领域并无充分的资源储备,只是近两年通过入股翌光科技、设立显示基金等方式参与。目前,业务开展更多依赖于准备并购的国显光电,目前公司旗下仅有云谷(固安)等两家在2016年刚成立的公司,相关园区尚处于开发建设当中,预计带来收入尚需时日。

金融资本无疑是园区和企业运营的最高层级,但新兴企业孵化需要长期的资本投入,而且失败率很高。如何做好风险与收益的平衡,形成完善的园区产业链,对华夏幸福来讲,仍有长期的道路要走。

此外,华夏幸福上市公司分别持有翌光科技、鼎材科技70%和23.64%的股份,而黑牛食品属于新成立的“知合系”旗下,目前都从事OLED显示技术等领域,可能存在一定的“同业竞争”之嫌(初步来看,目前三家公司分属不同环节和不同应用场景,如鼎材科技目前主要生产OLED原材料,翌光科技主要生产各种照明设备,国显光电更多生产显示面板,用于手机等智能设备)。据黑牛食品公告,翌光科技、鼎材科技均曾与国显光电子公司维信诺签订协议,受让/受权使用其持有的部分专利,表明这几家公司在技术层面有一定的互通性,业务协同/竞争可能性较大。

展望未来,由于时代背景、产业格局的巨大变化,华夏幸福的成功很难被简单复制。华夏幸福的园区开发,在早期高起点规划的基础上,通过持续大量的基建投入、完善的产业导入和招商服务、丰富的产业孵化与投资,是其未来建设更多园区的重要起点。华夏幸福在园区开发、产业导入和服务等方面的长期投资和深入参与,对各类资本参与产业园区开发具有重大借鉴意义。endprint