三四线城市二手房现状及问题分析

张玉洁　庞莲莲　黄倩倩

[摘要]二手房销售市场是一手房市场的补充，是房地产市场的重要组成部分。随着城镇住房制度的不断改革和深化，国家对新建商品房的宏观调控以及存量房数量的不断增加，二手房市场逐渐兴起并迅速发展。由于发展较为迅猛，出现了市场制度不够完善，房价飞涨等问题。研究二手住房市场目前存在问题以及相关改进举措，对促进我国住房市场健康持续发展具有现实意义。而二手房市场包括租赁市场和二手房销售市场，以蚌埠市为例来分析中国三四线城市二手房销售市场。本文结合现实情况，从不同层面分析了三四线城市二手房市场面临的主要问题，对我国完善和促进二手房市场健康持续发展，从不同方面提出建议。

[关键词]二手房 存在问题 解决对策

一、房地产业发展现状

二手房按不同的分类标准有不同的划分，按照产权属性二手房可分为商品房、经济适用房、房改房、集资房、安置房；按照二手房房源特点可分为次新房、出租房与出售房、无税房

2016年1-10月全国商品房销售面积为12.03亿平方米，同比上升26.8%；销售额为91_482亿元，同比上升41_2%；销售均价为7.602元/平米，同比上升11.3%。10月单月销售面积和销售额分别同比增长26.4%和40.1%。

中国产业调研网发布的中国二手房行业现状调查分析及市场前景预测报告（2016年版）认为，我国二手房价格随房产地行业升温一路上涨，二手房市场持续升温。然而严峻的客观环境给二手房行业也带来了强大威胁，同时也是二手房行业趋向于规范化的历史机遇。在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等诸多不利因素制约下，二手房交易市场也面临一次次的洗盘。

中国新房市场未来总体会保持一个很低的稳定增速1～2%，而二手房市场总体将会保持一个较高的增速8～10%。预计未来随着新房的见顶，二手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。

二、蚌埠市新房和二手房销售市场的现状

（一）新房及二手房价格持续上涨

2017年4月蚌埠房价环比上涨2.2%，在70个大中城市中排名第二，5月蚌埠刷新纪录冲到榜首。蚌埠市5月份新房价格环比涨幅高至3.4%，涨幅全国第一。从年初至今，蚌埠房价较快速度上涨，据统计，从4月起，蚌埠各大区域楼盘均在涨价，蚌山区涨价楼盘个数最多，且幅度最大，最高涨幅达1850元/Ⅱ12。二手房方面，蚌埠楼市成为除了北海之外全国二手房数据涨幅第二高的城市。且二手房价稳步上升。

（二）二手房供给充足并且需求较大

蚌埠市二手房的价格总体上呈上升趋势，是由于二手房的需求总体呈现上升趋势，使得二手房价格上升。二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。二手房市场有不同于房地产市场的特点，但作为房地产市场的重要组成部分，却有房地产市场的许多共性。二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产市场整体，关注房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。用关注量大体表示二手房市场的需求状况，则二手房的需求状况和供给状况如图所示：

由图分析每平米单价2500到4500元，关注度高于需求量，每平米单价在4500左右关注度和需求量基本持平，单价在5000元及以上，关注度高于需求量。人们对于二手房的需求状况主要集中于单价为4000元到6000每平米的二手房，且供给量基本匹配关注度。

三、影响蚌埠市二手房价格上涨的因素

（一）住宅用地减少

自2017年伊始以来，蚌埠土地市场中的住宅用地出让十分稀少，目前仅有229亩商住用地入市，无论是开发商还是购房者均十分渴求宅地入市。在紧张的住宅用地的供求关系下，新房的价格和竞争程度必将有所上涨，所以二手房也成为较好的选择。

（二）地理位置较好

由于城市建设的进程加快，城市的繁华地带已经无法建设。在二手房市场中，二手房周围的配套设施和交通情况已经无法改变，故对二手房市场供给的影响主要表现地理位置上处于城市中也的区域，其土地供应量已经饱和，不可能再有新建项目，因此中必地段大多是二手房房源。新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善。据城市偏远的郊区，其土地供应量充足，虽然为一手房房源，但是与生活便捷程度相比，二手房会是较好的选择。

（三）发展趋势转变

瑞银报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。迎来“存量时代”。

随着家庭和人口结构的变化，存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，美国华平投资集团董事总经理周知时认为，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。

四、蚌埠市二手房销售市场问题

（一）市场不成熟

首先，由于政策和制度缺乏长远考虑，限制了部分二手房的供需，例如规定了二手商品房在交易时，如不满足条件，不仅要缴与新建商品住房交易金额相同的契税、印花税，还要额外缴纳营业税、个人所得税。这些税项大增加了二手房的交易成本督不到位等。

（二）交易过程信息不对称

目前，购房者主要是通过中介机构或者一些地方性的房地产网站、报纸、杂志等渠道来得到房源信息。但二手房的相关详细信息，如产权、面积、年限、房屋质量、物业服务、抵押、租赁状况，交易所涉及的合同、税收、登记、过户等规章以及流程，所有这些涉及交易决策的具体信息资料，买方缺乏规范、权威、专业、便捷的信息服务渠道，更不要说对中介机构以及卖方诚信的了解。

（三）对房产中介缺乏有效制约和监督

我国的二手房中介还是个新兴行业，无论是自身服务能力、水平、手段以及诚信，还是市场竞争程度以及监督管理水平等都存在较大差距。大部分中介机构仍停留在人海扫街、电话轰炸、与买卖双方斗智斗勇的初级阶段，甚至存在恶性竞争、违法竞争等现象。

究其原因，主要是政府政策指引不足、行业行政管理不完善、金融机构支持力度小。

五、促进二手房销售市场健康发展的对策

（一）政府完善和细化相关的法律法规

二手房销售市场相应的监督、监管机制缺乏是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为宏观调控的执行者，应加快健全相关的法律法规，完善相应的监督监管机制，进而提高市场信息的透明度，降低由于信息不对称帶来的交易风险，促进二手房销售市场的健康发展。

（二）加强中介机构的自身建设

培育成熟的房地产中介行业。政府应鼓励引导规模较大、实力较强的房地产经纪公司的发展，允许大型的房地产经纪公司兼并和重组规模较小，经营分散的房地产经纪公司，并且敦促大型的房地产经纪公司进行规范和合法经营，注重从业人员的素质和能力的培训，培养为购房者服务的精神。

（三）增强金融机构支持力度

各商业银行应该调整自己的贷款政策，积极推出二手房贷款业务。二手房销售市场的潜力巨大，金融机构通过简化贷款程序、加快放贷时间等措施支持二手房销售市场的发展，最终也会在这样繁荣的大环境中受益。endprint