未确知测度模型在城市房地产投资风险分析评价中的应用*

王凤春, 石 爽

(1.菏泽学院审计处，山东 菏泽274015; 2.菏泽学院机电工程学院， 山东 菏泽 274015)

未确知测度模型在城市房地产投资风险分析评价中的应用*

王凤春1, 石 爽2

(1.菏泽学院审计处，山东 菏泽274015; 2.菏泽学院机电工程学院， 山东 菏泽 274015)

城市房地产投资具有较大的风险，为预判和研究它的风险大小及风险情况，结合其风险特点，通过未确知测度模型来全面科学的分析，构建城市房地产风险评价体系，进而衍生出风险评估的科学方式．所建模型提供了一种定性、定量相结合的对投资风险综合评价的新途径．

房地产；投资风险；未确知测度

引言

房地产业的内涵是比较丰富的，涵盖的内容比较全面，如房地产开发、销售、运营等诸多方面．推动房地产业的健康发展，不仅关系着国民经济的健康发展，同时也关系着城市经济的持续发展．因此，房地产业的健康发展，是国民经济发展的基石与桥梁．

房地产业的发展潜力较大，增值空间较大，因此很多人都将房地产业作为投资的重点，不仅仅包括个体经营者，同时也包括企业和政府．作为投资的一个侧重点，它的投资风险也是比较大的．在房地产业的投资过程中，基于房地产的资金需求量大，投资回报周期长等特点，需要注重其投资风险．

在房地产业投资过程中，全面分析与预判它的风险，全面降低它的风险值域，直接关系着投资的收益问题．在分析房地产业的投资风险时，应该全面结合定性与定量的科学分析．房地产业的投资风险不是新生问题，国内外侧重于它的风险研究，已取得了可观的成果．一般在定性分析其风险时，人们常基于财务报表的方式来进行，而对其进行定量分析，则采用概率分析、敏感性分析等．本文通过分析房地产投资的风险因素，建立一种将两种分析方式综合运用的模式，来全面科学的评价房地产的投资风险．

1 城市房地产投资风险评价指标体系的建立

在房地产业风险防控过程中，科学的评价指标体系是首要前提．而它的关键作用，则在于能够全面理清和分析房地产投资中各个因素的重要程度及相互之间的关联性．根据房地产市场开发的特点，结合风险评价的理论及实际情况，其风险防控指标体系可以表现为几个方面，如图1所示：

图1 房地产投资风险评价指标体系

2 评价等级的划分

通过对房地产风险的评估及分析，可以确定房地产风险的类型及等级，一般将其分为五个级别：R代表风险取值，C1代表风险低，C2代表风险较低，C3代表风险一般，C4代表风险较高，C5代表风险高．五个不同等级的风险构成了等级集合：C={C1，C2，C3，C4，C5}[1]．按照各指标的评价标准，可以对各指标的五个等级进行具体的界定,见表1．

表1 风险等级评价表

一般来看，风险水平是判断是否投资的依据．若它的值域为(0，0.3)，那么说，投资是可行的．若它的值域在(0.3，0.5)范围内，那么说，投资需要持谨慎观望的态度．若它的值域在(0.5，1)的范围内，那么投资是危险的，需要及时停止或者更换方案．

3 未确知测度模型

设X1，X2，……，Xn为待评价的n个项目, 则评价对象空间为X= ﹛X1，X2，……，Xn﹜．对Xi∈X, 有m个评价指标I1，I2，……，Im, 指标空间I= {I1，I2，……，Im}．于是,Xi可表示为m维向量Xi= (Xi1,Xi2, ……,Xim) , 为表示Ij作为测量的标准作用于Xi的值域，一般用Xij来表示实际的测量值，它其中的评价等级是比较多样化的，将其个数设置为p, 则评价空间为U= {C1,C2, ……，Cp}．设Ck表示风险等级, 若K+1级大于K级, 记作C1C2>……>Cp或C1

3.1单指标测度

令μijk=μ(Xij∈Ck)表示Xij在评价类的k位的实际测量程序，将其表示为Ck,要求μ满足:

0≤μ(Xij∈Ck) ≤1，i=1，2，……，n；j=1，2，……，m；k=1，2，……，p

(1)

μ(Xij∈U)=1，i=1，2，……，n；j=1，2，……，m

(2)

(3)

将式(2)定性为“归一性”，将式(3)定性为“可加性”，同时满足三个要求，就是测度，一般用μ来表示．

称矩阵

(4)

为一个指标的测度评价矩阵．

3.2指标权重

为突出Ij的整体重要程度，可以用WJ来表达，但要求它遵循：

(5)

称wj为Ij的权重，称向量

w=(w1,w2,…,wm)

(6)

为指标权重向量．

通过参考国内外的统计资料，基于权威性的统计数据，可以判定我国与美国在房地产投资风险权重的程度，见表2．

表2 投资风险权重表

根据表1，可以确定如下的权重w=(0.333,0.267,0.2,0.133,0.067)．

3.3多指标综合测度评价矩阵

令μik=μ(Xi∈Ck) 表示样本Xi属于第k个评价类Ck的程度, 则

(7)

由于0≤μik≤1，并且

所以μik是未确知测度．称(μi1,μi2,…,μip)为Xi的综合测度评价向量， 称矩阵

(8)

为多指标综合测度评价矩阵．

3.4识别与评价结果分析

等级是一种有秩序的排序，对于风险投资的评语，也是有秩序的．每个评语等级对于相应的符号，比如第C3的评语等级就是C3，评语等级越靠后，说明它的风险越高[3]．因此在识别过程中，应该采取可信度的识别体系，运用置信度来进行分析．

(9)

则判Xi属于第k0个评价等级ck0．

4 实例分析

基于以上科学的模式化风险分析与评价，在一城市任意选取6个开发项目并进行投资风险分析评价，邀请了多位专家按照风险等级评价表得到各指标的评价表,见表3.

表3 风险等级评价表

4．1单指标测度函数构造

根据未确知测度的定义，可以构造出政策风险X1的未确知测度函数：

易于验证，所构造的测度函数μ(Xi∈Ck)，0≤μ(Xij∈Ck) ≤1，且满足归一性和可加性．用同样的方法，可以构造出所有其他预评价指标的测度函数．对照表3求出单指标未确知测度评价矩阵：

4.2指标权重向量

现阶段，绿色环保型装饰材料使用最普遍，不仅可以有效地减少装修垃圾，而且还可以降低能耗，节约成本。此外，在生产装饰材料中较多使用的太阳能、风能等自然能源，有利于维护生态平衡。

为了便于比较评价结果，根据表2计算指标权重向量：w=(0.333,0.267,0.2,0.133,0.067)

4.3多指标综合测度

根据(7)式求出多指标综合测度矩阵为：

4.4识别与评价

根据指标综合测度矩阵，对评价对象进行识别评价，取置信度λ=0.6，由(9)式可知：

即项目1，项目2，项目4，项目5，项目6投资风险为一般，应该谨慎投资，项目3投资风险较低，属于可投范围内．由此也可见，该城市房地产投资风险一般．

5 结论

本文基于未确知测度的城市房地产投资分析评价模型采用了定性与定量相结合的方法，避免了评定的随意性．这种方法简单容易实现并具有较强的操作性，是一种城市房地产投资分析评价的行之有效的方法．

[1]陈汉双.房地产业投资环境评价理论及应用研究[D].武汉：华中师范大学,2001.

[2]王维孝．房地产投资风险分析与对策研究[D]．大连：东北财经大学，2005．

[3]鞠娅．房地产投资风险分析与防范[D]．北京：北京化工大学，2002.

ApplicationofUnascertainedMeasureModelinUrbanRealEstateInvestmentRiskAnalysisandEvaluation

WANG Feng-chun1，SHI Shuang2

(1.Audit Department of Heze University, Heze Shandong 274015, China;2.Heze University of Mechahical and Electrical Engineering,Heze Shandong 274015, China)

In order to predict and study the risks in urban real estate investment, this paper applies the unascertained measure model to make comprehensive and scientific analysis combined with the characteristics and then establishes a risk evaluation system and derives scientific methods of risk assessment. The model provides a new way of comprehensively qualitative and quantitative evaluation over investment risks.

real estate; investment risk; unascertained measure

1673-2103(2017)05-0065-05

2017-09-15

王凤春(1984-)，女，山东郓城人，硕士，研究方向：管理科学与工程．

F299.23

A