房地产工程管理的全策划探究

史晓妮/南京国资新城投资置业有限责任公司

房地产工程管理的全策划探究

史晓妮/南京国资新城投资置业有限责任公司

房地产工程管理涉及到房地产行业的健康发展以及业主的生命财产安全。作为房地产开发公司，只有做好工程管理的全程策划工作，才能取得最后的成功，在激烈的市场竞争中胜出。为了保证房地产工程能够按照工程计划、快速、顺利、高效的完成，本文先就房地产工程管理的具体内容进行了简单介绍，接着探究了房地产工程管理的全策划。

房地产；工程管理；全策划

引言：

高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长具有重要的推动作用。工程项目的管理控制需要房地产公司在工程的各个环节和工序中认真落实，在新时期要根据新的形势和特点加强房地产工程管理建设。下文就房地产工程管理的全策划展开了论述。

一、房地产工程管理的具体内容

房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。

工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。工程建设配合协作是指在工程建设过程中，为了使工程建设工作有计划地顺利进行而对多个部门进行的统筹协调工作，因为在房地产开发建设的过程中所涉及的部门是很多的，尤其是大型的房地产施工项目，花费的时间长，牵涉的部门更多，因此为了使多个部门之间实现协调合作，最大限度地发挥施工建设团队的人力资源、物力资源和财力资源，就必须对房地产工程项目建设的各个部门进行统筹管理，使各个部门之间彼此协调，避免工作内容的冲突。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。

二、房地产工程管理的全策划

1.前期策划

（1）市场调查

房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键。开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资汛、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。只有龙头中有“魂”。才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入。要建立完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；要建立完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化、差异化。

（2）可行性是目标

房地产工程管理全程策划的可行性要求策划方案必须达到切实可行的策划目标和效果。房地产工程管理全程策划方案要求具有经济性和易操作性。贯彻房地产工程管理全程策划的可行性需要注意以下几方面：①策划方案本身是否可行，是否具有可操作的条件和方法；②策划方案在经济上是否可行，尽可能以最小的投入实现最好的策划目标；③策划方案的有效性如何，即方案实施后能达到怎样的效果。

（3）总体配套策划

民众生活水平的不断提高，催生了对住宅质量和功能的更高要求，除此之外，对于小区生活环境的配套也更为关注。因此，房地产工程管理应该做好如下总体配套策划：一是绿化设计，搭配不落俗气的局部园林，尽量使创造的绿化环境富有生活气息；二是道路配套，设计道路时应该确保车辆在必要时能够合理疏散，保证交通顺畅，且路灯要新颖别致。车流和人流不能相互干扰，并要注意无障碍设计；三是公共建筑配套，应该结合住宅区实际情况配套会所，并在会所内设立游泳池、棋牌室、儿童活动室、健身房等供用户休闲使用的场所，收取一定成本费，以服务为主；四是学校配套方面，如果规划部门要求在小区内配套中小学校的话，则应该尽量联合名牌学校办学，可大大促进住宅小区的销售，提高小区的品牌，一举多得。

2.建设过程策划

（1）质量管理

项目质量管理是工程管理工作的所有关键点中最为重要的关键点。加强工程的质量管理应从以下几个方面入手:(1)做好设计优化工作。设计人员也是有“工期”的，只不过设计人员是将房地产建造在纸上而己，因此，再好的设计也不可避免地会出现这样或那样的问题。所以在施工的准备阶段，也就是说在房地产工程管理的策划阶段必须对设计人员的图纸进行认真揣摩，尤其要深入、细致地研究工程细节，以免工程细节方面出现任何差错，从而确保建筑项目的设计更好的符合房地产开发产品的定位。如果房地产工程的设计阶段出现了不合理或者一些差错，将会严重影响建筑工程整体质量，因此，工程管理部门要严格把守设计质量关，做好各个环节的优化设计工作，以确保各项设计都能很好的符合房地产开发需求；其次，确保施工单位基本资质和施工人员的综合素质。对于施工单位的选择也是比较重要的，其在一定程度卜决定了施工进度和施工质量。除此之外，施工人员综合素质的高低也比较重要，这就要求房地产工程管理部门对施工单位的基本资质和施工人员的综合素质进行认真的考虑和筛选，以确保施工的有序进行；第三，对施工设计、方法及相关的技术和工艺措施进行合理、有效的控制；第四，严把施工材料关，因为质量不合格的材料将会影响工程施工的整体质量，对于施工过程中所采用的材料、构配件、半成品、永久性设备和器材的质量进行严格的控制和检测；最后，认真做好施工阶段的跟踪检验、监控以及指导纠错工作。

（2）造价管理

房地产工程建设需要全面而系统地控制造价水平，因此必须强化造价环节在管理体系中的功能和作用。管理者和决策人员要将工程造价管理贯穿与房地产工程管理体系中，覆盖房地产过程和工程各个项目的相关体系。对于房地产工程的重点领域和关键环节加以着重覆盖，特别是对于房地产工程估算环节更要予以重视，要立足于材料市场、人工市场和能源市场的波动，制定出全面而科学的房地产工程估算报告，达到对房地产工程造价的前期管理。在房地产工程量清单的制定和核准的过程中，必须建立审查机制，利用房地产工程造价工作的专业性，细致而全面地检验房地产工程每个项目和每项步骤，使房地产工程量清单的计算更加符合实际需求，以便在造价上控制房地产工程的质量、进度。

三、结语

随着城市建设的脚步不断加快，我国的房地产开发事业进入了蓬勃发展阶段，房地产开发项目数量与日俱增。而房地产工程管理的根本目的就是要进行合理的有计划的安排组织工程建设的整个过程、是整个开发项目能够成功实施的重要保证。要想取得较高利润，获得成功，房地产从业公司必须抓好房地产工程管理的全程策划工作。上文就此作出了简析。

[1]盛天雷.房地产工程管理关键问题分析田.中国房地产业2013.

[2]叶穗华关于房地产工程管理的几点浅见田.中国房地产业下半月2013.