十九大后房地产市场趋势判断

丁祖昱

“十九大”再次明确，“房子是用来住的、不是用来炒的”。住建部部长也表示，坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。

受数轮调控政策作用叠加，“金九”楼市成色略显不足，整体市场“量价齐跌”。尽管房企季末全力冲业绩，9月全国商品房销售面积环比增加43%，但同比却下降2%，增幅年内首次由正转负，前9个月的累积同比增速也加速下滑，三四线城市市场成交比重也小幅下降。与此同时，15个热点城市房价环比继续下降或持平，同比涨幅全部回落。受到土地成交量提升的影响，房地产开发投资额同比增长8.1%，较前8个月提高0.2个百分点。

在当前市场节点上，就未来房地产市场走势，谈一下我的几点判断：

行业政策展望

“十九大”报告给未来5—10年的房地产市场定调，未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开。

同时，房地产长效机制将加快推出，主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面。

其一，着力增加土地供应，但供地结构将会调整，重点保障租赁、保障性住房土地供应。尤其是租赁用地，供应将大量增加。

其二，金融政策保持稳健中性，有序推进去杠杆，尤其是居民杠杆率不能继续提升。房企资金周转压力将会在年底进一步显现。

其三，房地产税将加速推出。房地产税也是取代短期行政手段的重要方式。

其四，租购并举的住房制度。目前正在加速推进租赁住房供应，上海、杭州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，后期增加操作性的政策将进一步出台。

市场趋势判断

其一，成交低迷走势将持续3—6个月，但全年商品房销售仍将再创新高，同比增长5%左右。

其二，一二线城市房价稳步回落趋势会持续到年底，但随着“基数效应”的到来，加上高端项目限价形成的“堰塞湖”终要解决，2018年房价翘头向上的压力将越来越大。

其三，土地市场将更为理性，合作、收并购的比例将进一步增加。土地市场将再次出现“国进民退”，中海、华润等国有房企在核心一二线城市不惜重金拿地，各城市租赁住宅用地更是被地方国企垄断；民企拿地主要集中在三四线城市，收并购的案例也持续增多。鉴于三四线城市土地成交占比较高，四季度三四线城市供地规模将持续高位运行，但企业异常高涨的拿地热情较难维系，三四线城市土地行情将进一步回落。

其四，企业业绩集中度将进一步提升。9月份以来房地产市场持续低迷，但部分房企业绩依旧高歌猛进。以融创为例，9月实现销售业绩430.4亿元，与碧桂园、万科和恒大相差不大。TOP10房企业绩表现优异，与其市场布局合理、在售项目众多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售项目多达546个，为恒大业绩持续高增长奠定了坚实的市场基础。

放眼长远，租购并举的住房制度正在加速推进，以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局这一市场，预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

丁丁点评：

住房和城乡建设部官网披露，10月30日至11月30日将在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，重点查处捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等行为。

点评：一查再查

10月23日，保利集团发行国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，发行总额不超过50亿元，首期发行自《无异议函》出具之日起6个月内完成，其余各期发行自《无异议函》出具之日起24个月内完成。

点评： 意义重大

国家统计局发布了2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，一线城市房价环比持续下降，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%；二三线城市环比涨幅继续回落。

点评：效果显现

近日，北京住建委对9月出台的《北京市共有產权住房管理暂行办法》进行了解读，指出共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。

点评：理应如此

10月23日，团结香港基金会于港丽酒店发布“土地房屋政策研究”系列的第三份报告指出，目前香港土地房屋短缺问题非常严重，特别是公营房屋供不应求的情况在短中期尤为突出，建议透过公私营合作，释放私人土地储备的发展潜力；该基金会建议，政府应继续在维港以外进行大规模填海。

点评：增加供应

10月17日，央行上海总部公布数据显示，前三季度上海地区新增本外币各项贷款6107.41亿元，同比多增1704.23亿元，其中9月份增加854.68亿元，同比少增40.99亿元。

点评：差异不大

国家统计局发布的2017年9月份全国居民消费价格指数（CPI）显示，CPI同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。其中，居住类同比价格上涨2.8%。

点评：继续稳定

10月16日，信报援引消息人士称，长实集团以402亿港元出售中环中心75%权益，买方是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实，此次交易将成为香港商厦最高成交价。

点评：寸楼寸金

绿地控股发布了健康养老产业战略规划，旗下绿地康养产业集团正式揭牌。据了解，绿地康养居酒店首期将落子上海、武汉两地，2年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家，5年内在国内外形成500家连锁，计划总投资200亿元。

点评：概念不错

国土资源部中国土地勘测规划院发布今年第三季度全国主要城市地价监测报告，数据显示，全国48个主要城市第三季度地价涨幅进一步收窄。今年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为每平方米4012元，商服、住宅、工业地价分别为每平方米7164元、6359元和799元，环比增速分别为1.07%、2.56%、0.76%。

点评：价格失真

优客工场与首旅如家进行共享办公合作。10月17日，优客工场与首旅如家酒店集团举办签约仪式，此次合作拟将酒店闲置空间扩展成共享办公空间。

点评：各取所需endprint