现代城市城郊主题型休闲中心的发展与建设

韩凝春　王春娟

城郊主题型休闲中心是环境宽松、主题鲜明、集购物、餐饮、娱乐、游玩、住宿于一体的大型主题休闲商业项目，可与主题乐园复合发展，也可与城郊生态旅游环境相互依托。城郊主题型休闲中心通常具有三个基本特征：一是位于城市郊区；二是以主题休闲娱乐为核心功能，以主题餐饮、购物、住宿等功能为补充；三是以游客为主要客源，吸引游客专程来此体验主题休闲娱乐。

云消费时代，随着城市居民生活水平的不断提高，生活方式、消费方式的变化，人们的休闲方式也在不断变化，在忙碌的工作环境、喧闹的城市生活环境之外，人们更青睐于在周末或假日带着全家到高品质的郊区生活环境中走一走，既亲近自然，又享受高品质的现代生活。因此，能满足以上特质，能让人们与家人、朋友在工作闲暇好好呆上几天，轻松游玩，惬意休闲，体验休闲生活乐趣的城郊主题型休闲中心具有良好的发展前景。

一、城郊休闲文化消费的兴起

（一）我国部分城市已进入体验消费时期

根据国际经验和规律，不同GDP水平相对应的生活服务需求有本质上的差别。通常，人均GDP1000美元以下主要是以解决温饱和生活基本需求为主；1000美元以上人们开始有对生活服务及消费的进一步需求；当人均GDP超过3000美元时，消费结构变化明显，生存性消费在整个消费中所占的比重明显减少，发展性消费、享乐性消费的比重显著增加；当人均GDP达到4000～5000美元时，度假需求则开始显现；当人均GDP达到5000美元，一個国家或地区会出现较成熟的文化休闲娱乐经济；人均GDP达到10000美元则是某个国家是否达到发达国家标准的一个基本指标，通常人均GDP达到10000美元时，消费者用于文化、健康、休闲的消费能力大为增强，开始步入体验消费时期。

根据著名经济史学家麦迪森的测算，美国、英国、法国、德国和日本分别在1951年、1967年、1967年、1969年和1971年人均GDP超过10000美元。纽约、伦敦、巴黎和东京等国际大都市在进入人均GDP 10000美元阶段后，大多呈现出八个共性特征：

产业结构——以现代服务业为主导；

增长动力——从投资驱动转向消费驱动；

结构升级——以科技创新引领；

产业布局——按价值链在中心城区与郊区形成新型分工格局；

城市发展——城市空间结构从单中心向多中心都市圈转变；

政府调节——注重用城市规划和产业政策来扭转地区发展不平衡；

社会民生——通过完善社会保障制度来提高居民生活质量和福利水平；

生态环境——崇尚人与自然和谐，建设绿化网络。

我国主要大城市的发展也符合以上规律。随着我国国民经济的发展、居民人均收入的不断提升，北京、上海等城市已经开始向中等发达城市迈进，2008年上海人均GDP突破10000美元，2009年北京人均GDP突破10000美元。人均GDP突破10000美元后，北京、上海等城市现代服务业导向、多中心都市圈发展、注重社会民生品质、注重环保健康、绿色和谐宜居等表现明显。在消费上，交通通讯、医疗健康、教育、娱乐服务等消费比重趋大。（1998年纽约健康服务直接从业人员数量占同年就业人数的比重达到12.2%，健康服务行业总收入占行业总收入的比重为4.3%；2003年，纽约市文化消费占消费总额的比重超过30%，文化旅游业收入达到120亿美元。）

统计数据显示，2016年我国国内生产总值（GDP）为744127亿元，人均GDP达到了53817元，人均GDP超过1万美元的省份达到了9个。其中，天津最高，达到了17406美元，北京和上海也都超过了17000美元。2016年我国人均GDP超过10000美元的城市已达到77个，除了澳门、香港，人均GDP过3万的城市1个，过2万的城市9个。

在地方层面，居民人均消费支出排名前十位的分别是上海（37458元）、北京（35416元）、天津（26129元）、浙江（25527元）、广东（23448元）、江苏（22130元）、福建（20167元）、辽宁（19853元）、内蒙古（18072元）、重庆（16385元）。

当前，我国经济已进入新常态，在经济新常态背景下，投资驱动向消费驱动过渡，消费和服务将成为经济重要动力，消费领域升级潜力巨大，消费结构升级已成主流趋势。

（二）休闲度假成为城市主流休闲方式

向往轻松健康的生活，在工作之余寻求身心放松，愿意与家人、朋友共度美好的假日时光是人性的必然。如前所述，按照国际经验和规律，当人均GDP达到4000～5000美元时，度假需求则开始显现；当人均GDP达到5000美元，一个国家或地区会出现较成熟的文化休闲娱乐经济；人均GDP达到10000美元时，消费者用于文化、健康、休闲的消费能力大为增强，开始步入体验消费时期。现代城市人处于城市的钢筋水泥丛林中，工作节奏快，工作压力、生活压力大，亚健康比重高，加之环境恶化、人口老龄化等因素，人们对身心健康、对美好生活品质的追求更为强烈，休闲度假已成为城市主流休闲方式。

1.休闲产业早已成为欧美发达国家的支柱产业

众所周知，欧美国家休闲产业十分发达。据统计，美国人平均有1/3的时间、1/3的收入用于休闲，休闲产业已处于美国国民生产总值第一的位置，为美国创造了约2500万个就业机会，其就业人口达全部劳动力的1/4。在旅游消费构成上，美国休闲度假占整个旅游的比重达到50%。仅以休闲体育产业为例，早在20世纪80年代，美国休闲体育产业总产值已超过石油化工、钢铁等传统产业，占到全国GDP总量的1%，已成为国民经济的支柱产业。英国也是体育休闲产业大国，其提供的就业机会，超过了煤炭、农业和汽车零件制造业，相当于英国整个化工、人造纤维业就业人数之和；总人口8100多万的德国每年有将近3200万人，即相当于总人口39%的人口从事体育休闲有关活动，占德国出国旅游人数的55%；西班牙的体育旅游创汇收入稳定在170亿美元以上，占其国民生产总值的96%。endprint

2.我国休闲度假市场持续发展

随着我国经济的发展和人民生活水平、消费水平的不断提高，休闲度假已成为城市主流休闲方式，休闲度假游呈明显的特色化、个性化、休闲化、品质化、多样化特征。2014年8月国务院印发的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，也已明确提出要促进旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，未来的休闲度假旅游将以对目的地生活方式的体验为主。

休闲度假游对我国不同区域经济增长带动作用明显：

如位于广东省珠海市的横琴长隆海洋王国带动2014年度珠海GDP增速从珠三角倒数第二跳升到第一，酒店开房率增长87%，机场客流量增长41.5%。

面积仅71.2平方公里，人口5.9万的江南古镇乌镇，2006年旅游接待人数248万，2014年已达到692万，增长179%，年均增长22.4%；2010年营业收入4.88亿元，净利润1.85亿元，2015年收入已经达到11亿元，净利润4亿元，分别增长125%和116%，并已成为世界互联网大会的永久会址。

2016年国庆期间，全国共接待游客5.93亿人次，同比增长12.8%，累计旅游收入4822亿元，同比增长14.4%。根据铁路部门统计，国庆假目前后10天，全国铁路发送旅客1.08亿人次，同比增长9.3%，再创国庆假期运输新高。2006～2016年十年间全国国庆黄金周接待游客人次年均复合增长率（CAGR）达16.12%。

2017年春节期间，全国共接待游客3.44亿人次，同比增长13.8%，实现旅游总收入4233亿元，同比增长15.9%。仅除夕当天全国旅游接待总人数就达到5050万人次，同比增长10.4%，实现旅游收入590亿元，同比增长13.3%。

2017年端午节期间，全国共计接待游客8260万人次，实现旅游收入337亿元。据途家旅行数据显示，2017年端午假期途家平台公寓民宿订单交易额比同期增长了166%。

从全球主题公园的旅游消费情况看，据统计，目前美国人年均游玩主题公园的0.8次，日本0.5次，全亚洲平均仅为0.25次。据《2015年全球主题公园游客量数据报告》报告显示，全球TOP10主题公园集团游客人次共计4.2亿，平均增幅为7.2%。这主要是由于包括中国长隆、宋城在内的亚洲和美国主题公园的快速发展。

据有关机构预测，到2020年，中国主题公园人次在总量上将保持每年10%～12%的增长速率，并达到2.21亿人次，预期达到2010年时美国的水平。

3.周边短途休假是城市旅游消费主流

对于我国城市消费者而言，能全家集结长时间放假休闲的日子毕竟不多，更多的时候人们主要利用周末和元旦、清明、五一、中秋小长假外出休闲度假，由于时间关系，只能选择城市周边区域。十一黄金周期间，由于担心知名旅游景区人满为患，也有大量人群选择周边游。据有关统计，我国每年30多亿人次的旅游者中，1～3日周边短途游的比例占70%以上。2015年十一期间周边游市场占比达78%，同比增长约15%。

在私家车迅速普及的态势下，周边休闲游已成为旅游生活化的重要方式，也是休闲度假的重要形式。据公安部交管局信息，截至2016年底，全国汽车保有量已达到1.94亿辆，全国汽车保有量超过百万辆的城市达到49个，已有18个城市超过二百万辆，6个城市超过三百万辆。

北京作为我国机动车保有量最多的城市，早已成为一个“车轮上的城市”。北京市机动车保有量从100万辆增长至500万辆仅仅用了14年：

1997年1月北京机动车保有量达到100万辆；

2003年3月突破200万辆，用时6年2个月；

2007年5月突破300万辆，用时4年2个月；

2009年12月突破400万辆，用时2年7个月；

2012年2月突破500万辆，用时2年2个月。

为解决交通压力，限制过快增长的机动车，2011年1月北京市开始实行机动车摇号政策，尽管采取了坚决的遏制措施，但北京的机动车保有量还是呈逐步增长势头。2016年末北京市机动车拥有量达到571.8万辆，相当于北京市常住人口平均每3.8个人拥有一辆机动车（2016年北京市常住人口2172.9万人）。与城市居民的消费方式相适应，与汽车文化相适应，休闲度假已成为北京市民的主流休闲方式。特别是在周末和节假日，这种消费需求更呈爆发式增长。据报道，2014年“五一”小长假首日，北京市O至9时交通量达到47.76万车次，同比增长13.55%。京藏高速出京方向从北沙滩一直堵到八达岭长城，拥堵里程竟长达55公里。由此亦可见，城市周边短途旅游休闲消费市场需求极为旺盛。

另据北京市发布的《2016年北京旅游大数据报告》，对北京市潜在游客人群属性的分类分析显示，度假游占比35.6%，远高于观光游14.6%的比例，这一数据也反映出随着消费的升级，越来越多的北京人将休闲度假作为旅游的主要方式，这一领域具有极大的市场潜力。

（三）现有城市郊区消费环境及设施与消费需求差距甚远

客观地说，当前我国城市郊区消费环境和商旅服务设施环境与城市居民消费意愿、消费需求还有很大的差距，大量的休闲品质消费需求难以得到有效满足。

以上海市周边郊区游、乡村游消费为例。我们知道，上海作为我国长三角的龙头城市，周边城市群密集，经济发展基础好，是我国城镇化基础最好的地区。2014年该地区生产总值达12.67万亿元，总人口1.5亿人，分别约占全国的18.5%和11.0%。

但即便在上海，周边农业游消费环境也并不如人意。据2016年上海市农委经济发展处发布数据显示，上海现有农业游景点近300个，能一次接待上万人的仅98家，整体处于分散经营，规模小，发展水平不高的状态。另据上海市消保委2016年3月发布的《上海乡村旅游體察报告》显示，对上海市9个区县17家乡村旅游景点的调查走访发现，上海郊区农村旅游景区“脏、乱、差”现象明显，景区住宿、休闲、餐饮、环境与消费者预期差别都较大。如1/3以上的郊区农村旅游景区公共交通无法直达，有的区域存在交通指示牌标识不清、停车场只收费无人管、无照经营、食品卫生安全等问题，与上海居民的消费意愿、消费品质需求差距甚远。为此，上海市民乡村游存在明显的“舍近求远”情况，据上海市消保委发布的《上海乡村旅游消费调查报告》显示，上海市民选择周边省市乡村游的比例远远超过本市（选择周边省市为62.92%、远高于本市37.08%），且这一比例还将进一步扩大（仅23.96%的市民选择未来在上海本地乡村旅游，76.04%的市民选择周边省市）。endprint

但调查同时也显示，上海消费者对乡村旅游的开支并不太低，且未来还有增加预算的愿望。过去几年40%以上市民在乡村一日游中的人均开支达到300元至500元，9.58%的市民一日游开支达到800元以上，且未来五年，不少于70%的消费者将增加郊区游、乡村游的频度和预算。同时，对960份问卷的调查统计也显示，80后、90后人群对郊区游、乡村游的参与度较高，分别占比35.42%、31.04%，显示了这一领域的市场前景，发展高品质的城郊休闲项目必将得到市场的认可。

二、城郊主题型休闲中心示例

城市生活紧张而忙碌，休闲化、体验化消费需求日益增多，人们已不满足于城市繁华暄闹中的消费体验，对环境宽松、主题鲜明，购餐娱游一体化的郊区型休闲文化中心有明确的需求，城郊主题型休闲中心应运而生。

如前所述，城郊主题型休闲中心是环境宽松、主题鲜明、集购物、餐饮、娱乐、游玩、住宿于一体的大型主题休闲商业项目，集中满足人们以文化休闲体验为主导的消费需求，可与城郊生态旅游环境相互依托，也可与主题乐园复合发展。城郊主题型休闲中心以娱乐休闲目的地为典型业态。目前国际主流的娱乐休闲目的地均为商业与娱乐相融合的休闲文化体验消费项目，其商业与娱乐融合方式主要有以下三种：

一是商业与娱乐的建构融合，商业设施与娱乐设施紧密融合，无缝链接。娱乐设施作为引力点，提升周边土地价值，带动周边商业设施人气提升；

二是商业与娱乐的主题融合，商业借用娱乐主题，扩大娱乐业态引力范围，同时提升商业自身的娱乐属性与魅力，为商业涂上一层“快乐”的色彩；

三是商业与娱乐的功能融合，同一商业设施具有餐饮、娱乐、商业零售等综合性功能，多角度满足顾客消费需求，提升综合盈利能力。

以下介绍国内外娱乐休闲目的地的几个典型项目：

（一）加拿大西埃德蒙顿Mall（West Edmonton Mall）

1.项目概况

西埃德蒙顿Mall（WestEdmonton Mall，下简称WEM）位于阿尔伯塔省首府埃德蒙顿市西郊，东西位于170和187街（sT），南北87和90大道（AVE）中间；由具有犹太血统的伊朗移民Ghermezian家族投资兴建，于1981年开始营业。该购物中心纵横跨48个街区，占地57万平方米，相当于104个足球场大小。整个Mall共有58个入口，3条主题商业街区，800多家国际时尚品牌店、种类齐全的专卖店、110家餐厅，还有赌场及许多世界级的游乐设施。此外，Mall内还设有宾馆，一个包括118间主题套房的奇妙世界饭店，是北美最大、世界第五大的购物中心，是当地著名的旅游景点之一。

埃德蒙顿购物中心以“娱乐”为核心驱动力，将商业购物、配套、娱乐活动三大板块相互融合辅助构成其核心竞争力，将旅游、娱乐作为为聚客渠道，延长客户留点时间，增加消费机会，打造集购物、娱乐、旅游为一体的娱乐主题购物公园。

据统计，商场平均每天接待游客7万人，旺季每天16万人，每年来访的人数接近3000万，接近加拿大全国总人口数量，相当于阿尔伯塔省人口的7倍，1986～2006年年均创收8.5亿美元。该项目分两个阶段投资，1981年首轮总投资12亿加元，2006年以后继续投资14.5亿进行酒店等配置的建设。

2.业态组合及品牌选择

WEM以“娱乐”为吸引游客的因素，以零售、百货、服装等平效高的行业为主，打造旅游娱乐带动消费的城市商业综合体模式。

WEM以平效高的行业为主，服装、零售、百货占到商业的66%。Mall一共引入8家主力店，包括世界最好的娱乐产品零售HMV，加拿大最大的亚洲产品超市T&Tsupermarket，加拿大最大的音像零售The Brick，加拿大最大零售商The Bay，加拿大排名第一的折扣店Zellers，大型生活用品零售店Seras，医药与零售融为一体的LondonDrugs，引导打折潮流的时尚零售商Winners，这些主力店的入驻为购物中心更进一步提升了购物中心的客流量。

WEM集聚了大量时尚休闲品牌，汇集国际文化风情。既有最流行的美国休闲精品品牌，如TommyHilfiger系列服装、Tommy Girl系列化妆品、Red Label牛仔服装、著名的强力果汁（Booster Juice）店，还有包罗万象的唐人街、北美最有名的华人超市——大统华（T&T）等，北美华裔能够在此找到强烈的文化认同。

3.规划与布局

WEM共有两层楼，设置60个出入口，全方位导入游客，既方便了游客进出，又方便疏散游客。购物中心以中轴的主干线为主要交通道路，并与四周的出入口之间建立支线，交通干线分布清晰，主次分明，方便游客游览购物。

WEM的休闲娱乐中心可达到一个标准主题公园的规模。它的最大特色是室内娱乐公园，购物中心内设有世界上最大的室内人工湖（拥有哥伦布的圣玛利亚号复制帆船）、世界上最大的室内人工造浪泳池（1250万公升水）、世界上最大的室内游乐场（25个游乐设施）、世界上最大的室内三环过山车（1285米长的轨道）、世界上最大的室内水上乐园（占地2万平方米）、世界上最大的停车场（可同时免费停车2万辆）。

世界戏水乐园（World Waterpark）于1985年二期工程興建，园区内共有6个海湾：世界上最大的波浪池能产生2米多高的海浪，旋风和龙卷风（Twister and Cyclone）滑水旋梯高达253米；在坡道的东侧近新建的加勒比海湾（Caribbean Cove）是以小海豚为主题的儿童戏水乐园。

冰宫（Ice Palace）是一个透明玻璃帷幕的溜冰场。冰场可调节大小，完全符合国家冰球联盟（NationalHockey League，NHL）的场地标准。埃德蒙顿油工队（Edmonton Oilers，市冰球队的名字）有时来这里训练，也经常作为各种冰球比赛的场地，但基本上还是供市民和孩子们消遣。endprint

海洋生命洞穴（Sea Life Caverns）停放着哥伦布发现美洲大陆的旗舰——圣玛利亚号（santa Maria），是1986年温哥华世界博览会建的复制品。站在准备杨帆起航的甲板上，看岸边人群熙熙攘攘，一派《马可·波罗游记》中描绘的繁忙景象。

除此之外，還有幻想酒店（Fantasyland Hotel）、西部原野射击场（Wild West Shooting Center）、帝国宴会厅夜总会（Nightclub EmpireBallroom）等。埃德休闲中心（EdsRecreation Centre）原来叫红色娱乐中心（Reds Recreation Centre）的音乐舞台最负盛名，许多世界上著名的乐队，如维克（Wilco）、拱廊之火（Arcade Fire）、火星沃尔特（TheMars Volta）、污垢摇篮（cradle ofFilth）等，都曾在这里表演过。有些歌手和演员因登上这个舞台而一举成名，很多乐队、歌舞团都以在此表演而自豪。晚餐剧场（Dinner Theatre）则让游客在享受4道大菜的同时，欣赏3幕当地精彩的音乐喜剧。

（二）韩国乐天世界

1.项目概况

韩国乐天集团打造的乐天世界是主题公园中娱乐商业综合体的典范。乐天世界位于首尔市汉江东边的蚕室区，距离市中心15公里，临近首尔地铁2号线以及8号线的蚕室站。

乐天世界是韩国最大的主题公园之一，定位于融娱乐与文化于一体的超级娱乐城，拥有全世界最大的室内游乐场。乐天世界主要园区由室内的探险世界与室外的魔幻岛组成，游乐项目包括娱乐设施、溜冰场、散心湖、各种表演场、民俗博物馆等。探险世界作为被记载在吉尼斯世界纪录上的“世界上最大的室内主题公园”，以“地球村”为主题进行设计建造，为中世纪风格，每天都有高水准的游行表演。魔幻岛位于石村湖的湖心小岛上，拥有最先进的娱乐设施。民俗博物馆是个独立的博物馆，馆内利用大量微缩模型和复制文物，展示了从史前到高丽时代的韩国历史以及朝鲜时代贵族和平民的生活风貌。乐天世界溜冰场位于乐天世界的地下，从探险世界可以俯视其全景。乐天世界也是韩国最大的主题公园之一，总投资折合人民币约65亿元，年均接待游客800多万人次。

2.项目借鉴

相较于传统主题公园的娱乐功能，乐天世界巧妙地将商业融合在主题公园中，其以下特色值得借鉴。

（1）多主题、多业态复合化发展

乐天世界的各个基础功能区充分融合在整体架构之中，形成一个整体娱乐商业目的地，各个部分由单轨铁路连接，加强了商业与娱乐设施的互通性与可达性。整个目的地主要由九部分组成，其中包括一家主题酒店（乐天世界酒店），以及商业零售业态：一家百货公司（乐天百货）、一家购物中心（乐天购物中心）、一家大型超市（乐天MART）；现代服务业包括一家儿童职业扮演体验馆（KIDZANIA）、一家健身中心；文化产业包括一家体会韩国文化的民俗博物馆（乐天世界民俗博物馆）。而单纯以娱乐为主的业态仅有两部分内容：包括一个主题室内乐园（探险世界）以及一个广场形式的室外乐园（魔幻岛）。在这里从吃、住、游、购、娱等各个角度满足消费者的需求，实现一站式深度休闲、游乐、餐饮及消费需求。

（2）娱乐带动商业发展，兼顾外地与本地顾客

乐天世界的营业收入中，购物消费的比重占60%，旅游娱乐消费的比重占15%，酒店消费占10%，其他消费占15%。在这些消费者中，一次消费的比重占60%，二次及以上重复消费的比重占40%。可以看出通过娱乐休闲吸引过来的客流，会有相当一部分会再次返回项目进行消费，很好的拉动了商业的发展。这种把商业与娱乐结合的模式，把两个最聚人气的业态形式结合在一起，形成了最具号召力的一站式购物娱乐休闲目的地。该项目业态层次丰富，覆盖了各年龄层消费者，在吸引游客的同时，更兼顾了本地主力消费者，这种综合性特质，不仅吸引了本地消费者，更成为旅游人群来韩国的必去之处。

（三）日本东京台场

1.项目概况

台场（御台场）位于东京都东南部东京湾的人造陆地上，是东京知名的娱乐场所集中地。1990年代初期，在前东京都知事铃木俊一的积极推动下，发起“东京临海副都心”开发计划（Tokyo WaterfrontSubcenter Project），隶属港区的台场（台场1、2丁目）也包含在计划用地范围内。台场的发展是在广大的填海造田后的陆地上全新建成的，通过明确的娱乐功能定位，逐步设立、引进极富特色与趣味的商业设施，以及其他民用、科技企业，逐渐发展成为东京都附近重要的海滨娱乐消费目的地。

2.项目借鉴

（1）依托水系设置，休闲、娱乐氛围浓厚。

台场地区整体休闲、娱乐氛围浓厚，这里拥有东京市内唯一的沙滩，以及许多日本人所共知的地标性建筑。其中包括整座横跨于东京湾将台场与陆地相连的白色大桥——“彩虹大桥”，大桥前矗立一座自由女神像，这里是许多日本偶像剧的拍摄地点。嘉年华广场内设有全高18m的敢达立像，真实再现敢达的魅力。一条滨海散步步道，从DECK购物中心一路蜿蜒至美丽的日航饭店，将台场地区环绕起来。一条轻轨列车贯通其间，进一步拉近各个娱乐设施的连通距离。

（2）各种业态有机融合，良性循环互相促进。

区域内文化休闲设施丰富，滨海公园和漫步空间营造了舒适的生活、办公环境；区域内有举行像东京车展等大型展览的场馆——东京国际展览中心；建设体验型公共科学馆、展览馆，包括日本科学未来馆、丰田汽车展馆、东芝的最新技术展览场所等，促进先进文化和科技的交流，吸引企业和高素质人口的进入，支撑了地区内建筑面积最大、以高档次综合型写字楼为主、集中商务、商业、酒店等复合功能的商务办公物业规划，包括富士电视台和suntory等公司，而富士电视台对外开放的工业旅游功能也拉动着区域娱乐体验的深度发展。endprint

商业物业以大型购物中心、国际品牌百货商业为主，与城市中心百货、购物中心不同的是，商业集合购物、餐饮、娱乐、休闲等复合功能于一体，并且具有鲜明的主题文化体验特色，娱乐功能突出的水港城、迪克斯东京海岸、维纳斯城堡、palette town购物中心，以及功能设施完备的mediage电影院。整个区域形成了商务活动、商业娱乐、产业发展、会展博览完善融合发展的互主题研究促循环。

3.商、旅、文化娱乐产业互动发展。

台场地区有两大重要的聚客引力点，一是富士电视台，二是丰台汽车馆，是商、旅、文化娱乐产业互动发展的典范：

1）富士电视台

1997年3月10日，富士电视台将总部从新宿区搬迁到位于台场的富士电视台本社大楼里，目前富士电视台的营业收入有23%来自主营业务之外，这些非广告的收入主要来自对观众服务与互动，其中就包括富士电视台的参观与相关产品的销售费用。此外富士电视台也成为台场地区的一个结合了知识性与娱乐性的重要旅游项目，其中富士电视台制作的众多影视剧也选择在台场地区选景制作，影视剧的宣传、富士电视台的参观每年为台场吸引了大批的游客，成为台场重要的地标陛建筑与消费引力点。

——外形有趣体现娱乐精神

这栋建筑由日本知名建筑师丹下健三所设计，外形像是一架电视机，夜晚整栋大楼还被灯光秀所包围，可以在大楼上展示包括动漫、游戏在内的娱乐内容。大楼除了具有本身的电视剧、电视节目制作与潘放功能外，还向游客开放。大楼无论从外形到功能极大地体现了日本传媒产业的传播与娱乐消费意识，或为文化产业与娱乐、商业良好互动的典范，来此参观的日本本国及外国游客络绎不绝。

——开设日剧主题的纪念品店、咖啡店

来到富士电视台首先看到的是外墙上贴着的最新一季日剧宣传海报，日本传媒文化产业的魅力向游客集中展现。位于大楼首层的剧场大厅宽敞舒适，这里展示了富士台出品的电视剧或电影申使用过的剧本、小道具等物品，在这里游客可以看到人气节目幕后的场景和道具，了解独家的幕后花絮，是一个展示日本影视剧文化浓缩型的博物馆。各种衍生纪念品商店及咖啡厅等商业设施散布其中，在顾客通过参观看到自己熟悉的日本动漫、影视作品后，可以及时地向游客销售相关题材的纪念品及食物。

——全透明开放式长廊参观影视制作全过程

5楼设有“美妙街道”，是参观富土电视台的重点区域。进入5层首先看到富士电视台5个频道的节目在屏幕上播出，旁边还配有节目安排时间。往里走，节目摄影墙、卡通人物、主播及演员们的立像、有趣的独家照片、电视剧中的服装等各种珍贵道具等令人目不暇接。前面设有展示区展示富士电视台曾经制作过的热门电视剧或电视节目，其中不乏一些游客耳熟能详的经典节目。在这里游客可以观看、触摸电视剧拍摄的场景，还可以在此合影留念，想象着成为日剧中的主角。而一些正在制作播出的电视节目，观众也可以通过玻璃幕墙观看到。电视台特别设置的参观步道还循序渐进地向游客展示、讲解电视节目制作的全过程，使游客能够从幕后深入了解日本的影视文化，潜移默化地提升了富士电视台在观众心目中的地位。

——设置集合餐饮、消费、娱乐于一体的主题体验项目

7楼的大平台有以《海贼王》为主题的“海上餐厅”（One PieceRestaurant Baratie），在这里可以看到超酷的“黄金梅丽号”海盗船，还有路飞、香吉士、乔巴等主人公的塑像，吸引着许多粉丝热情合影。充满了“航海”元素的食物和饮料都十分美味，甚至还能听到从厨房传来的动画人物的声音，着实让人身临其境般地进入了《海贼王》的世界。主菜价格大概从1000-2000日元不等。此外7层还有F-Island、恰恰特快车商店等商业设施，满足游客的消费渴望。

上到球体内的24楼，开设了与电视节目《闹钟电视》互动的“闹钟天空”，公开展示节目信息及现场使用过的设备，还能看到做客嘉宾们的签名等物品。而球形瞭望室“Hachi Tama”位于25楼，在这里可以俯瞰台场及东京湾的美景，彩虹大桥、东京塔、东京晴空塔等著名景观尽收眼底。

2）丰田汽车馆

除了富士电视台外，台场地区另一大主力设施是丰田汽车馆。丰田汽车馆场地面积达2.4万余平方米，是集合了汽车文化、汽车尖端科技、汽车试驾、模拟感官体验以及纪念品销售为一体的展览展示中心，汽车馆完全免费开放给游客参观。

丰田汽车馆一方面有效地宣传了丰田汽车品牌，提升了丰田品牌形象，尤其是免费的汽车展馆還展示了企业对于社会公益的回馈，体现了企业的社会责任感；另一方面作为台场地区重要的文化体验中心，提升了台场地区的整体娱乐体验氛围，成为台场地区吸引游客前来的重要聚客引力点。

——丰田都市陈列馆（CityShowcase）。这个陈列馆将丰田车厂现有的140个型号展出，加上最新的模型驾驶系统，让参观者可以体会到逼真的驾驶体验。

——未来世界（Future World）。利用4分30秒的时间，在时速60公里下通过驾驶世界首创的30交互速滑行，借此畅游未来的汽车世界。

——Ride One（驾车游）。全长1.4公里，连接了3个展示馆的试乘路线，你更加可以自行变换多端的路线设定增加驾驶的乐趣。

——E-Com Ride（试乘驾车游）。乘坐电动的小型轻便汽车在馆内穿梭，让你不用费力便可以漫游各个会馆。

——汽车的历史宝库（HistoryGarage）。以50年代到70年代为中心，停放了汽车黄金飞跃时代的日本乃至欧美各款名车，会馆设计独特，重现了当时欧美的街头景象。

（四）我国广东长隆旅游休闲度假区

1.项目概况

广东长隆旅游休闲度假区是长隆集团旗下的旅游休闲目的地品牌。目前，长隆集团旗下共拥有广州长隆旅游度假区与珠海长隆国际海洋度假区两大综合性主题旅游休闲度假区。其中广州长隆旅游度假区地处广州新城中心位置，占地1万亩，1997年，第一家景点——香江野生动物世界开业；珠海长隆国际海洋度假区位于珠海横琴新区，首期投资超过200亿元人民币，其海洋王国于2014年1月18日开业。自建成以来，经过多年运营，广东长隆旅游休闲度假区已成为我国最受欢迎的旅游休闲度假品牌。自2008年接待游客人次超越1000万大关后，2010年广州长隆旅游度假区年接待游客数突破1200万人次；2011年，年接待游客数突破1300万人次；2014年，长隆集团接待游客数达1866万人次；2015年更高达2359万人次。endprint

目前，长隆旗下各大主题乐园开创了多个全国乃至“世界第一”。广州长隆入列全国首批“国家5A级景区”；长隆野生动物世界是国内动物种类最多、种群最大的野生动物主题公园，诞生了全球唯一存活的熊猫三胞胎和全球唯一考拉双胞胎；长隆欢乐世界是集全球顶尖游乐设施和大型演艺于一体的新一代游乐园，创造了八项亚洲及世界之最；长隆国际大马戏是20多个国家马戏精英和众多动物明星联袂打造的全球最大的马戏表演；长隆水上乐园荣获“全球必去水上乐园”大奖；旗下广州鳄鱼公园是全球最大的鳄鱼主题公园；长隆酒店首次引入“生物岛”，与白虎共进晚餐成为可能。

2.项目借鉴

（1）打造稀缺性，把体验做成“不可替代”。

长隆的野生动物世界通过引入珍稀野生动物，推出国内首个自驾车观光动物园。珠海长隆横琴湾酒店的横琴湾水上乐园是国内首个也是唯一的酒店水上乐园，游客可与海豚一起“玩水”，首创人与海豚互动的全新玩水模式。

（2）以多个主题公园集群的方式，打造主题公园综合体。

长隆通过打造欢乐世界、水上乐园、鳄鱼公园、国际大马戏等多个主题公园，形成主题公园集群，产生巨大的人群聚集效应，集合观光、游乐、酒店、餐饮、会议、购物等功能，满足多元化的旅游需求，形成强大的人群聚集效应。

（3）利用影视营销，持续制造吸引点。

长隆不断植入《中国好声音》、《爸爸去哪儿》等电影中，不断吸引国内游客，探索出一条旅游业与娱乐业的融合模式。

广州长隆

集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体，满足游客“巅峰游乐、亲近动物、品味吃住、时尚运动、合家赏乐”的多元化旅游度假需求。

——独具特色的娱乐体验

广州长隆拥有包括长隆野生动物世界、长隆欢乐世界、长隆水上乐园、长隆国际大马戏、广州鳄鱼公园和长隆酒店等多家主题公园和酒店。其中长隆野生动物世界是全球擁有动物种群最丰富、数量最多的动物园，曾创造了单日游客超过8万人次的纪录；长隆欢乐世界，拥有全球领先的特技实景表演和创造吉尼斯世界纪录的十环过山车等众多顶尖演艺项目和机动游戏；长隆水上乐园，多次被国际游乐园和景点协会（IAAPA）评为“全球必去水上乐园”，是全球水上主题公园的年游客总数和日均接待游客数量的双料冠军；长隆国际大马戏拥有来自20多个国家共300余名马戏精英与500多只珍奇动物同台献技，并荣获“面积最大的永久性马戏建筑”吉尼斯世界纪录；长隆酒店是中国首创的动物主题酒店，连续多年被评为“中国最佳主题酒店”等大奖。

——多元化的运营模式

通过丰富的产业链、不断的产品更新以及多元化的推广策略等手段使得项目成功运作。

一是丰富的产业链。长隆已形成集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的欢乐体验大联合的旅游王国。

二是多元化的推广策略。以度假区为场地与香港无线合作电视剧，同时打造“营销盛世”等推广策略。

三是不断地产品更新。坚持不断创新，创造了中国主题公园发展的升华，创造了国内同行独一无二的旅游概念。

——复合型盈利模式

项目盈利属于复合型盈利模式，门票和服务体验是最初级的盈利来源。

衍生品：出让、出售具备知识产权特点的商品，如：玩具、旅游工艺品、纪念品等。

服务体验：提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验本身，如：提供餐饮、住宿服务。

周边开发：获取资本投入后在旅游项目所在地价收益的其它商业开发，如：景区、旅游目的地的房地产开发。一般主题功能能极大地带动区域的人气，使周边土地迅速升值。

合作收益：出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会。比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。

机会出让：提供初级体验（经历）的机会出让，比如出售门票。

珠海长隆

珠海长隆是全球最大的海洋主题度假区项目。据世界主题公园权威研究机构，美国主题娱乐协会（TEA）等机构发布的“2015年全球主题公园游客量数据报告”显示，广东珠海横琴长隆海洋王国以入园人数超过748万人，一举超越香港两大主题公园，跃居全球第13名。横琴长隆海洋王国带动珠海2014年度GDP增速从珠三角倒数第二跳升到第一、珠海酒店开房率增长87%、珠海机场客流量增长41.5%。

——拥有7项健力士世界纪录

长隆海洋王国是目前全球最大的海洋主题公园，生活200多种、2万多隻海洋动物，更有全球最大的鲸鲨展示种群、白鲸展示种群、双髻鲨展示种群以及帝企鹅展示种群，在珍稀海洋、极地动物展示方面，领行业之先。同时，长隆海洋王国拥有“最大的水底观景穹顶”等7项健力士世界纪录。

——主打亲子游文化牌

全面打造包括各种顶级演艺项目在内的欢乐文化、马戏文化及动漫文化，包括全球最大的海洋主题花车巡游、5D动漫作品《卡卡大冒险》等，能满足家庭各个年龄段的游客需求。

——多元化的娱乐体验

海洋王国是世界最大的海洋主题乐园之一，汇聚顶级机动游戏、珍稀动物展馆、大型剧场表演、餐饮、购物等综合娱乐体验。拥有五项世界之最的海洋鱼类展馆，拥有水体达3.1万立方米的水族箱，规模位列全球之首，馆内饲养了不同品种的珍奇鱼类多达15，000条。此外，珠海长隆海洋世界还拥有全球最长的飞行过山车，运用水、灯光、投影、激光、烟花等声光元素创造的壮观演出——横琴海汇演，5D城堡影院，世界级的大型花车汇演等娱乐项目

珠海长隆海洋王国具有五大吉尼斯世界纪录：最大的水族馆——总容量为4875万升；最大的水族箱——单个水池容量为2270万升；最大的亚克力板——单块亚克力板尺寸为39.6米×8.3米；最大的水族馆展示窗，单个展示窗尺寸为39.6米×8.3米；最大的水底观景穹顶——直径为12米，以及全球最大的5D影院。endprint

（五）万达文化旅游城

近年，万达商业地产从简单的餐饮购物的消费模式转向文化娱乐与主题游乐的体验消费模式，有针对性的进行业务扩张和转型，开拓出电影院线、文化旅游、娱乐休闲等业务，同时积极向文旅地产转型，目前万达集团已在全国十余个城市发力，建设万达文化旅游城（以下简称万达文旅城）。

万达文旅城项目主要选址位于一二线城市，通常为省会城市、副省级城市等，服务半径150公里以内自驾车的客源。项目以购物、旅游、观光为主题，深植于所在城市的当地文化，与城市融为一体，包括核心业态超大型万达茂、大型室外主题乐园、室内主题乐园、顶级舞台秀、酒店群、酒吧街等，形成完整的生态链条，创造出新的旅游商业新模式。

以已建成的南昌万达城为例。南昌万达文旅城位于江西南昌市九龙湖新区，是万达集团建成的首个结合室内游乐与室外主题文化旅游类项目。总投资31亿，占地80公顷，包括主题乐园、电影乐园、海洋乐园、万达茂、酒店群、酒吧街、美食街、演艺等多种业态。数据显示，南昌万达城开业后首个暑期的总客流量已突破300万人次，国庆期间客流量突破30万人次。

南昌万达文旅城除了装备大量的国际级游乐设备，具有丰富的游乐业态，还安排了大量特色餐饮美食，乐园六大主题区各设特色主题餐厅，如本土美味的陶村食馆、古风特色的美味阁、竹林主题的竹海餐厅、荟萃世界美食的水上餐厅鄱阳龙舫等。游客可以根据需要选择不同口味的中外餐饮美食。六大主题区内还均设立了独立的主题区商店、区域专属零售店。周边产品包括各个主题区的精美手办、可爱玩偶、酷炫服饰背包、江西特色纪念品、江西竹文化商品等。

三、城郊主厢型休闲中心建设

（一）规划选址和发展模式的选择

目前城市郊区土地获取和开发成本相对较低，可利用土地资源较为充足。开发亲和自然、休闲娱乐功能丰富的城郊主题型休闲中心，不仅能集中满足周边居民需求，较好地均衡城市商业布局，也可减缓城市中心商业压力，为城市居民周末休闲旅游度假提供新的选择，为消费者短期度假和休闲出行提供选择，能够较好地体现城市休闲文化。

城郊主题型休闲中心不是孤立的商业项目，其建设应与城郊休闲旅游资源相结合。以北京为例，城郊各区县均具有十分丰富的旅游资源和生态产业资源，且交通便捷，交通通达性较好。以密云县为例，密云县为北京生态涵养区，生态优势十分突出，富于山水之美。全县森林覆盖率达到58.69%，有华北地区最大的密云水库，潮河和白河贯通城区，山水相连，空气清新，四季风光如画。京承高速的开通，使北京中心城居民仅需半小时车程就可到密云享受山水之胜。依托生态环境资源发展高品质的主题型休闲中心，使人们在享受山水之美的同时，也能享受现代休闲品质生活，不仅将为北京市民带来高品质休闲度假享受，也将更好地增值、带动密云旅游产业发展，改善区域消费环境，提升区域经济。随着京津冀一体化进程的推进，交通提速，同城效应明显，北京市周边可用于主题型休闲中心建设用地的资源将更为丰富。

在設施规划选址和建设上，城郊主题型休闲中心应选址交通便捷、可达性好的区域，通常应位于高速公路出口或城市快速路的交通节点上，利用多种交通工具均可方便到达。由于此类休闲中心通常占地规模较大（一般应有不少于50万平方米的发展空间），辐射半径较大（一般可达30～40公里），考虑到城市消费和空间承载能力，不宜发展过多。

根据北京郊区环境资源条件和交通可达性，我们认为北京可以考虑按两类模式发展城郊主题型休闲中心：

第一类是近郊一日或两日主题型休闲中心，可考虑选择在城市发展新区通州、顺义、大兴、昌平、房山等区域发展。此类项目可与主题游乐项目结合建设，如环球影城项目已确定落户通州，与之相依托可建设主题型休闲中心，使商旅项目聚合式发展，并助推该区域成为京津冀地区首屈一指的主题休闲文化中心。

第二类是远郊多日主题型休闲中心，重点选择在生态涵养发区平谷、怀柔、密云、延庆等地区发展建设。依托远郊区的山水自然风光、人文遗迹、民俗文化和生态农业等资源，可建设主题型休闲中心（如房车休闲中心），通过现代品质的主题型休闲中心建设升级、增值区域生态旅游产业。

（二）通州环球影城主题休闲中心建设目标与方向

北京市通州区已确定为首都城市副中心，将承载北京高端制造业、文化创意产业以及商务贸易等重要产业的转移与落户。2014年10月13日，美国环球主题公园项目媒体发布会在京召开，宣布环球影城正式落户通州，使通州成为继美国洛杉矶、美国奥兰多、日本大阪、新加坡、西班牙巴塞罗那后全球第六个拥有环球影城的城市。环球影城的建设将使通州成为北京重要的区域旅游目的地，娱乐产业将成为通州未来的核心特色产业。

从国际上看，已经建成的环球影城已经是商业与娱乐高度融合的良好范本。在每一个环球影城的设置上，首先迎接游客的就是一条长长的商业街，在商业街的尽头进入环球影城才需要购买门票，商业街是不需要门票免费进入的，但商业街已经将游客带入到环球影城的梦幻国度之中。在这条街上有以各种卡通人物或故事为主题的餐厅，以及各种销售纪念品的商店，这些店铺从门头设计、室内装潢、食物乃至服务都极具娱乐性，娱乐元素极大地提升了商业街的魅力，商业街也成为环球影城娱乐目的地的一大亮点。此外商业街上还有一些经典、时尚品牌，但比起传统店铺都大幅度地融合了娱乐元素，与周围商业氛围浑然一体。

未来以环球影城为核心的通州娱乐产业建设，我们认为可以在环球影城商业发展基础上，进一步与环球影城周边商业项目深度整合，将环球影城的娱乐辐射力进一步外扩，使其成为消费功能突出，与商业高度融合的新娱乐地标。

1、提升环球影城盈利能力

知名商业咨询公司AECOM发布的《2013主题公园报告》指出，2013年亚洲一流主题公园的游客人次增长了7.5%，远高于美洲的2.7%，领先世界其他地区，亚洲已经成为全球主题公园增长最快的地区。在入园人数前10位的全球主题公园中，有华侨城集团、方特集团、海昌集团三家中国主题公园，可见中国主题公园拥有巨大且潜力无限的消费市场。endprint

然而与之形成鲜明对比的是，中国主题公园的整体经营却不尽如人意，根据零点公司的调查报告，国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占总数的10%，有70%的主题公园亏损，20%持平。

这说明目前国内主题公园整体盈利能力低，盈利模式落后。目前国内主题公园盈利模式绝大多数仍以主题公园建设带动周边居民住宅、写字楼建设为主，住宅、写字楼地产一次性销售，与主题公园长期经营目标并不一致。这使得主题公园与周边地产开发完全割裂开来，住宅与写字楼建设既不能促进主题公园发展，主题公园建设也无法促进所在区域经济发展，主题公园的吸纳力完全被浪费，其盈利主要来自于门票收入，占到主题公园总盈利的80%。

而与之形成对比的是，在美国，门票收入仅占主题公园总收入的30%；东京迪斯尼乐园2009年，仅单园收入构成中，门票占总收入仅43%，而消费品收入占总收入34%，餐饮占21%。其收入构成更加多元化，来自于这两家主题公园中设置的更多商业元素，丰富的纪念品、无处不在的纪念品商店，琳琅满目特色主题餐饮，City walk、shop street中经典品牌主题化、娱乐化的包装氛围，这些共同提升了主题公园的多元化收入模式与盈利能力。此外，日本东京迪斯尼1991年在建成后的8年中，迪斯尼区域每平米土地价格超过400万元，是东京都市圈平均土地价格的2倍以上；截止至2008年，迪斯尼度假区共提供了13600个就业岗位；周边大量商业、商务设施新建，商铺满租，租金提高2-3倍，也体现了对周边经济的强劲带动作用。

未来围绕环球影城在通州发展主题休闲中心，一定要借鉴国际国内各大主题公园建设经验，进一步促进商业与娱乐的深度、紧密融合，进一步降低门票销售在整个项目中的比重，大幅度提升项目整体盈利能力。

2、满足旅游消费趋势转变

根据普华永道预测，中国城镇居民娱乐支出总额从2012年的全球第五位有望在2017年提升至全球第三位。富裕起来的中国人的休闲娱乐消费模式也在逐渐发展转变，对主题公园的消费目标从过去单一娱乐向全方位的旅游休闲转变。人们在主题公园的游玩与消费当中，还期望身心的深度放松，豐富的美食、精彩的购物收获、高品质的服务等等，这要求主题公园提供顾客多元化的消费体验与极致的欢乐愉悦感受。单一的主题公园业态已经不能满足，需要向主题休闲中心转变。

2013年韩国乐天世界入园人数增长率15.9%，居世界主题公园第一位，其成功之处正在于其旅游休闲目的地的设置模式。在乐天的消费收入中绝大部分并不是来自于收费的乐天世界冒险乐园园内，而是来自于与冒险乐园一体化建设的各项商业设施。乐天世界充分满足了人们传统文化认知与体验、一站式购物、运动健身、室内游乐、室外游乐、特色美食、免税精品购物、舒适酒店休息的多元化需求，充分满足了人们旅游休闲度假的消费需求，这也为未来通州环球影城主题休闲中心建设提供了良好的借鉴。

3、服务多层次目标人群

根据东京迪斯尼乐园的统计数据，2009年东京迪斯尼3%游客来自海外，66%来自东京大都市圈，显示了主题公园所在地区人群消费对主题公园的重要作用。

未来环球影城目标人群包括三类：传统的以主题公园娱乐为主的目的型游客，通常停留时间在1天以内；以综合休闲旅游为主的休闲度假型游客，平均停留时间超过2-3天；以及经常在主题公园附近消费的周边居民。

对于不同层次的目标人群，服务范围与半径应有明显区别，可根据消费需求及规律将环球影城主题休闲中心分为三个区域：最中心为娱乐核心区，其外为娱乐扩展区，最外层为娱乐辐射区。

对于传统的以游乐为主的游客，其消费半径主要集中在主题公园内，构成旅游休闲目的地的娱乐核心区，其消费内容主要由主题公园门票以及公园内的餐饮、纪念品为主；

对于休闲度假型游客，其活动范围主要在娱乐扩展区中，除了包含娱乐核心区外，娱乐扩展区还将包含酒店、精品餐饮、购物中心、精品百货等商业设施，以及主题化的环境布景与旅游区建设；

对于周边居民，在娱乐核心区的购票消费相较于目的型游客可能没有明显区别，但在娱乐辐射区中，主题公园的娱乐氛围带动不收门票的商业消费环境提升，可以通过主题公园与不同商业集团的购物中心、百货、专卖店、专业店以及社区型商业的战略合作，扩大主题公园影响力，提升盈利能力，同时促进通州本地商业环境与商业服务的提升。endprint