浅谈中小型物业企业的管理运营
--------以重庆渝海物业管理公司为例

文/谢朝清，管理学院 2015级物业管理专业

浅谈中小型物业企业的管理运营
--------以重庆渝海物业管理公司为例

文/谢朝清，管理学院 2015级物业管理专业

近年来，房地产市场的迅速发展，我国物业管理行业现呈现出生机勃勃的发展趋势，既为物业管理企业创造了发展的机遇，也使物业管理企业面临着发展的挑战，就一些经济实力比较薄弱，社会经验不够丰富的中小型物业管理企业而言，更是一个很大的考验。本文在当前大环境下分析以重庆渝海物业管理公司为例的中小型物业管理企业可以知道：中小型物业企业由于自身条件的不足，企业运营模式存在着一些不完善的地方，限制着自身的发展，同时，企业自身应该全面发展的分析市场环境，查漏补缺，从自身出发，为中小型物业企业的发展奠定基础。

物业管理;运营模式;优化发展;创新能力

1 企业运营模式概述

1.1 企业运营模式的概念

工商管理学认为企业运营模式最基本、最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。企业的经营活动是这五大职能有机联系的一个循环往复的过程。

1.2 企业运营模式的结构

企业的运营模式大致分为五个部分：行政管理层面，销售层面，生产层面，技术层面，资金管理层面。

1.3 企业运营模式结构职能特点

行政管理层是企业的“大脑”和“中枢”，销售层是企业的“龙头”，生产层是企业的“核心”，技术层是企业的“发动机”，资金管理层是企业的“润滑剂”。各个层面环环相扣，紧密合作从而使得企业处于一种良好的正常运营状态。

2 国内中小型物业管理企业发展现状

2.1 目前国内中小型物业管理企业运营管理现状

纵观我国物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠房地产公司成长起来的大型物业管理公司，牢牢控制着其母公司开发的大部分楼盘，同时在国内占领着一些类似的楼盘；其他中小型物业管理公司只能依靠中小开发公司开发的中小楼盘，依赖性的实质其实是物业管理行业还未真正市场化。

3 典型案例分析——重庆渝海物业管理公司运营模式

重庆渝海物业管理公司组建于1995年8月，现有职工700余人，其中管理人员60余人。管理对象为政府办公物业、军事管理区、医院、工业物业、综合商业物业等，管理规模数百万平方米。采用酒店管理模式。企业发展趋势好，正在从中小型企业向着向着大中型物业企业发展，但简单的扩大企业发展规模，是不能够真正的保证可持续性发展的。物业服务行业作为典型的劳动力密集型企业，随着劳动成本的不断增加，物业收费难以短时间内提高，经济效益会一直处在微盈利状态。法律法规制度建设的滞后，人才的匮乏，物业公司与业主的沟通等都存在问题。下面我大致的分析一下：

3.1 依靠大房地产公司成长。牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘，同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘。物业服务内容单一，物业增值空间小。相对而言，大中型物业企业的物业管理的领域涉及的范围较广，不仅于保洁，保安和基础的房屋建筑设施设备管理，还是涉及到许多对业主的有偿服务，例如：家居清洁服务，房屋租赁，家具绿化服务。物业管理的利润空间相对之间就大了很对，以重庆渝海物业公司为例的中小型物业管理企业运营结构不合理，导致公司在管理服务中得到的创新能力较弱，对于新的生产，技术层面的投入力度较小，拓展物业经营的能力较小，没有做到有效的开源节流，物业服务质量也难以得到提高，企业营业额也难以得到突破。

中小型物业服务企业面对自身运营模式中尊在的问题，就必须从企业自身管理出发，优化内部内部结构，提高管理服务效率，促进中小型企业运营模式的优化与改革，推动物业行业向着科学化，专业化和社会化持续化友好发展。

4 中小型物业管理企业运营模式的优化改革

4.1 调整企业的资产运营

目前，我国大多数物业管理企业盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营。

4.2 物业企业的资产化运营管理与物业集成化结合

物业管理企业在不断发展过程中，物业已逐渐成为物业管理企业的巨大运营资产。物业的资产化运营管理与物业集成化结合，将构成物业管理企业全新的价值链，推动物业管理企业的发展。

4.3 企业管理融创新模式加强对物业管理企业不动产的经营

1 加强对住宅小区的商铺运营、停车场运营。物业管理企业要在居民住宅区规划建设高质量的商铺，将商铺对外承租出去，实现物业管理企业拓展收入源的目的。2加强对物业管理企业旗下的商业楼宇管理运营。物业管理企业旗下的商业楼宇是物业管理企业重要的不动产资源。物业管理企业要合理规划利用商业楼宇，在市场调研和评估的基础上，对商业楼宇进行出租，收取丰厚的租金，增加物业管理企业的经济收益。3维护物业管理企业在管项目，提升在管项目价值，提高物业费水平。4维护管理物业产权，赚取丰厚租金。物业管理企业要加强对物业产权的管理，改善物业的基础设施，为业主提供各项便捷的增值服务，增加物业经济效益的增值点。

5 结语

我国的物业管理企业长期以来一直是微利行业。中小型物业管理企业在发展过程中一定要沉住气，用实践积累经验，物业服务企业运营模式的改革要坚持从根本出发，加强对人力资本建设，优化中小型企业人事管理制度。建立健全考核激励机制，加强人力资本的建设，利用现代信息技术加强企业的管理，优化内部内部结构，提高管理服务效率，促进中小型企业运营模式的优化与改革，推动物业行业向着科学化，专业化和社会化持续化友好发展。

[1]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展.现代企业教育.2010

[2]马强.万晟物业现代城项目运营模式优化研究.吉林.吉林大学

[3]史方清.提升中小型物业企业核心竞争力的研究.北京交通大学.2009

谢朝清(1996—）,女,重庆城口人。现就读于重庆师范大学涉外商贸学院，管理学院，2015级物业管理专业。