城镇化进程对房地产价格的影响
——基于山西省数据的研究

城镇化进程对房地产价格的影响
——基于山西省数据的研究

文/王晨曦 宋兆椿，山西财经大学

1998年7月，我国的城镇住房制度发生重大变革，房地产实现了商品化和货币化。同时，城镇化进程稳步推进，自此后，城镇化与房地产业就交织在了一起。伴随着城镇化的推进，人们的经济状况、居住环境以及生活方式都发生了深刻变化，从而通过影响房地产的供求状况对房地产价格产生了作用。为探究城镇化进程对房价的影响，本文以山西省为研究样本，以1998年第三季度到2015年第四季度的数据为基础构建了VAR模型。通过协整检验及脉冲响应分析即可得，短期内城镇化的推进对房价有促进作用，长期中城镇化的推进对房价有反向抑制作用。

城镇化进程；房地产价格；VAR模型

1 引言

城镇化是生产力发展的结果，是市场经济发展的必然要求。19 98年，中共十五届三中全会对发展小城镇做出明确指示，提出“发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略。”同年，我国城镇住房制度发生重大变革，国务院宣布全面停止实物分房，房地产实现商品化和货币化。此后，城镇化战略不断深化，市场化的房地产制度也逐步完善，城镇化的推进和房地产市场的发展就交织在了一起。

山西省是煤炭资源大省，在煤炭市场的“黄金10年”，山西的房地产市场依仗资源优势飞速发展，每平米的房价从1350元上涨到3900元，年均涨幅超过10%。而从2013年起，煤炭价格下跌，山西省的城镇化进程趋缓，房价的年均涨幅也降至7%左右。显然，除经济大环境影响外，城镇化进程对房地产市场产生了一定影响。本文基于山西省数据构建VAR模型对城镇化进程的房地产价格影响加以分析。

2 实证分析

城镇化是社会发展的必然结果，伴随着城镇化进程的推进，人口流动、经济发展、土地开发乃至于人们的生活方式都发生了深刻变化。这一系列的社会变化对房地产市场形成冲击，并通过房地产市场的供求变化对房价产生影响。

本文通过构建VAR模型进行协整检验和脉冲响应分析，从而判断城镇化进程的推进对于房地产价格产生的影响。

本文选择城镇化综合指标CZH 和商品房价格P作为基础变量，同时，由于上述二者都是名义量，所以加入消费者物价指数CPI作为反映价格的因素。因此，VAR模型的变量包括:城镇化综合指品房价格和消费者物价指数。此外，基于1998年是房地产改革的节点，本文以1997年到2015年的数据作为基础，利用插值法得到1998年第三季 度到2015年第四季度的数据作为样本空间。相关数据来源于《山西统计年鉴》。

首先，采用ADF法对变量加以平稳性检验，检验结果显示，城镇化进程、商品房价格和消费者物价指数均不平稳，但都服从一阶单整。

其次，根据VAR模型确定最优滞后阶数，一般而言，协整检验的最优阶数比VAR模型最优阶数小1。检验结果显示，VAR模型的最优阶数是2阶，故协整检验的最优阶数是1阶。

再次，确定模型的协整方程。迹检验结果表明，在5%的显著性水平上，城镇化综合指标CZH、商品房价格P和消费者物价指数C PI存在长期协整关系。标准化后的协整方程为：

最后，对模型加以脉冲响应检验。将城镇化进程(CZH)作为冲击的变量，房地产价格(p)作为脉冲响应变量，通过Eviews可得房地产价格的脉冲响应图。根据脉冲图，当城镇化产生一个标准量的冲击后，1-6期内房地产价格所受影响是正向的，其中，1-2期内该影响逐渐增大，2-6期内这种影响减弱并趋于0。6期以后，房地产所受影响变为负向，并在9期后保持平稳趋势。这说明，当城镇化进程受某一外部冲击后，将会传递给房地产价格，短期内房价会上升，而长期中，房地产价格有下降趋势。

3 研究结论

基于协整检验结果和VAR模型下的脉冲响应分析，城镇化对房地产价格影响的结论如下：

（1）就山西省而言，城镇化进程CZH，房地产价格P和消费者物价指数CPI均是不平稳的一阶单整过程，但它们之间存在长期协整关系。长期中，城镇化进程的推进对房价有抑制作用。

（2）城镇化受外部因素的冲击，会将冲击传递给房地产价格，短期内，城镇化进程和房地产价格同向变动，且城镇化对房地产价格的影响先增加后减小；长期中，两者反向变动且一段时间后这种影响出现稳定趋势。

（3）结合理论分析和实证分析，长期中，地理因素对房地产供给的扩张作用超过了其他因素的影响，从而对房价产生抑制作用；而短期内，由于房屋修建时间长的约束，房地产供给量的变化并不大，所以城镇化进程的推进带来的有效需求增加会使房价上升。

王晨曦（1992—）男，山西平遥人，山西财经大学2015（金融类）学术硕士研究，研究方向：金融理论与政策。

宋兆椿（1993—）男，山西太原人，山西财经大学 2015（金融类）学术硕士研究，研究方向：金融投资与风险管理。