投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响

吴玲红

摘要：公允值价值计量自诞生来就备受社会各界关注、饱受争议，投资性房地产的公允价值计量问题更是各界广泛关注的热点。鉴于此，本文分析了投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响，并提出了具有针对性的解决对策，以期促进公允值计量模式的良性运转。

关键词：投资性房地产；公允价值计量；企业财务

《新企业会计准则》重新引用了公允价值这一计量模式，而且自2007年以来，越来越多的企业采用这一模式。新形势下，积极探究投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响具有重要的意义。

一、投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响

（一）对利润的影响

首先，增加房地产企业的净利润。公允值计量的后续计量在很大程度上受到市场因素的制约，若市场行情较好，企业利润则会增加；若市场行情不佳，企业利润则会减小，企业面临的竞争压力就会较大。现阶段，我国房地产股市持续上涨，若采用公允值模式，那么企业自身资产利润以及经营效益就会上升。

其次，促进房地产企业利润波动幅度的增加。在历史成本模式下，每年房地产公司均会计提折旧，简言之，房地产企业的价值是按照一定幅度逐年下降的。在公允值模式下，企业要使用公允值合理调整自己的账面价值，公允值是结合市场情况而确定的，由于市场运行情况的不确定，导致企业利润波动幅度较大，企业经营效益波动幅度较大。

（二）对资产价值的影响

由于公允值模式不计减值、折旧，房地产账面价值会上升，进而使企业自身的非流动资产总额高于成本模式计量。从这一角度分析，房地产企业负债率会有一定程度的降低，企业还本能力提高，更有利于企业的融资。与此同时，由于不计提折旧，房地产企业的利润会上升。众所周知，公允值变动会造成企业利润的变动，基于当前房地产市场行情分析，不计提折旧带来的利润会远远高于公允值变动带来的损失，房地产企业的净利润也会随着企业资产、股权的收益而提高，这就会增加房地产企业的资产价值。

（三）对税收的影响

我国相关法律明确指出：可对投资性房地產的减值、折旧进行税前扣除。在公允值价值模式下，投资性房地产有可能失去计提折旧的抵税功能。其次，会计、税法两者对我国公允值变动产生的损益规定并不相同，这有可能促使递延所得税的产生。再者，在公允值价值模式下，计算所得税必须进行全面的纳税系统调整，这势必增加相关工作人员的负担。

二、浅议投资性房地产公允价值计量应用的优化策略

（一）完善会计准则细则

首先，应进一步修改并完善会计准则细则。新形势下，相关部门必须结合我国国情以及相关法律体系进一步修改并完善会计准则细则，全面提升各项准则的可操作性。需要做到以下几点：第一，要加强对外汇资金、资产减值以及公允值计量等问题的研究，并为信息披露、计量方式等提供相应指南。第二，要加强研究并建立衍生类业务的会计核算与监督体系。第三，要结合表外业务、银行业务类型，制定具有针对性的政策规定，并及时出台合理的操作性指引。

其次，应合理计提资产减值。目前，虽然我国会计准则逐步趋同于国际会计准则，但在确认和计量资产减值方面有较大差异。计提资产减值任务繁琐、工作复杂，尤其是受折现率、现金流的影响，其计量更为困难。为此，相关部门必须立足于我国国情，在充分吸收与借鉴国际会计准则的前提下，制定科学、合理、可操作性强的规则，进一步完善资产减值操作。

（二）建立健全监管机制

在积极构建和谐社会的今天，必须建立健全监管机制。为了全面提高会计信息的可靠性与真实性，需要及时引入强有力的监管机制，建立多方位、全网络的监管体系，并加强对相关责任人的管理与惩处力度。为了更好地强化对房地产企业的监管力度，还需要积极引入第三方评估部门，加强对房地产企业领导阶层的监督与管理。为了全面提升房地产企业信息的真实性，房地产企业应建立健全档案库系统，及时保存各项评估结果，并定期对各项分析结果进行比较。另外，相关部门对房地产企业违法操纵利润的现象惩罚力度较轻，国家必须加强惩处力度，真正起到警示作用，降低违法行为发生几率。

（三）做好风险防范工作

应用计价模式之后的计量工作会在很大程度上受到国家经济运行形势的制约，故而房地产企业必须对我国房地产市场有全面的了解与认知，提高风险意识，准备充足的风险准备金，做好风险防范工作。在市场经济运行良好的态势下，房地产企业必须加强内部治理工作，全面提高企业盈利能力，紧抓市场契机以及外部环境优势，进一步提高企业的综合竞争能力；而在市场经济运行态势不佳的情况下，房地产企业必须做好准备工作，预留资金，甚至降低投资性房地产的持有量，全面提升自身的风险应对能力，从而降低市场运行环境对公允值的影响，全面提升企业现实收益。

三、结语

文章以投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响为切入点，从完善会计准则细则、建立健全监管机制、做好风险防范工作等三方面，详细论述了投资性房地产公允价值计量应用的优化策略，旨在促进房地产企业的健康、和谐发展。

参考文献：

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[3]池昱萍.浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用——以中航地产为例[J].中国集体经济，2017（7）.

（作者单位：杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司）