千万别说你懂买房

徐斌

我观察到了一些现象：最近这几年，越来越多的富人在海外投资，却少有人在北京投资 买房，甚至已经有人开始出售北京的房子。既然大家都认为房价会涨，怎么会有人卖房呢？按理说房子早该被买光了！造成京、沪、广、深房价不可预测性的一个重要原因是目前我们的房地产（土地）市场状况。

控制土地供应量的是政府，北京从2014年开始就在逐年缩减土地供给量。根据历史上的数据，我们可以知道，土地供给量对房价走势有非常明显的影响，所以2016年的房价上涨和限制土地供给量有一定关系。再加上各种纾解政策、限购政策、限贷政策、税费政策，影响中国房价的除了市场因素，还有很多政策性因素，因此更难预测房价走势。

总而言之，房价涨跌的事情，是普通买房人左右不了、预测不了的。其实，普通人买房最怕的还是房价暴跌！日本和中国香港曾经发生过这种事，今天我们通过互联网就能了解当年的情景。

日本房价大跌的时代已经远去，我没有机会亲自经历。近几年我频繁地往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产现状——到处是法院拍卖的二手房房源，我的感触很深。

在房价暴跌的时候，购房人最沉重的负担就是要按时偿还银行的住房抵押贷款。这个贷款有多重？我们每贷款100万元，差不多要还给银行150万元到200万元的本息。买一套300万元的房子，首付100万元，贷款200万元，30年还清，相当于总共要花近500万元买这套房子。购房人资不抵债，无法偿还住房抵押贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷。卖房时是按暴跌后的房价出售的，可能300万元买的房子只能卖出100万元，这样房子没了，贷款也无法还清。房价暴跌怎么办？只要拍卖房子这件事情没发生，你总能期待房价有涨回来的那天！

20世纪90年代，中国也曾经出现过房价下跌的情况，但是那个时候上海浦东的房子一平方米只要1600元。当时房价从每平方米1600元跌到1200元，就相当于今天房价从每平方米9万元变成6.75万元，但是只要坚持还贷款，到今天每个月的还贷额不过是区区几百元！以5年为周期，房价下跌可能会伤筋动骨，但是一旦以30年为周期，由于通货膨胀难以避免，房价总会上涨。在一线城市持有多套房产并不明智，虽然房价的上涨空间很大，但房产税是一个不可忽视的风险因素。很多富人不再在北京投资买房，是因为他们在京、沪、广、深可能拥有不止一套房子。

降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。

刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。

房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。

我的好友夫妻俩都是律师，律师这个职业有个特点，无论经济好还是不好，都有事可做。房价上涨了，很多业主违约，购房人要打官司；房价下跌了，购房人想退房，也要打官司。

律师是逆境和顺境都能活下去的职业，一个月几千元的贷款，对我的律师朋友来说真不是什么大难题。所以我建议我的律师朋友：这房应该买。如果你有危机意识，就少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点儿。刚需人群应该买房，只供一套房子，一个月不过几千元而已，比租房子贵不到哪儿去。

京、沪、广、深集中了中国绝大多数的优势资源，也吸引了大量人口流入。这就导致这4个城市的房子存在供小于求的情况，房价暴跌的阻力也还是有的。

政府不希望房价大跌，提出去库存，要托市。此外，房价上涨也受通货膨胀影响。把财富放在股市、银行，买车、买奢侈品，买黄金、美玉，都不见得比买房好。政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的稳定、经济的发展、人口的流动，种种因素决定了京、沪、广、深的房价有比较高的概率不会暴跌。

（摘自《千萬别说你懂买房》中信出版社）endprint