论农业人口市民化下宅基地有偿退出激励机制

元东艳 王 露

辽宁工程技术大学，辽宁 阜新 123000

一、我国农村宅基地退出模式

地票模式，是指由土地管理部门牵头把闲置的农村宅基地和农村集体建设用地验收后复垦为适合种植的农业用地，多出的建设用地指标经国土房管部门发给农民相等面积的有建设用地指标的地票凭证。宅基地换房模式，政府与农民签订出让宅基地使用权的协议，政府将出资建设的房屋或商品房置换给农民，农民在拥有独立产权的房屋，还可以从宅基地开发商处获得一定补偿。两分两换模式，即把承包地和宅基地、土地流转与搬迁分开，农民自愿以宅基地换城镇房产，用土地承包经营权换取社会保障。

二、宅基地有偿退出存在的问题

(一)宅基地退出置换周期长，融资难度大，农民信任度低

实现宅基地有偿退出需要建设新的农民安置房，还是先建新后拆旧，要事先占用面积合适的土地，实际操作中可能因审批关口多而耗时长。农村转移人口也需要以很大资金来支撑社会保障，但宅基地换住房带来的效益时间久才能显现，融资难度加大，有政府的经济支持还好，若无则资金平衡难度大，使宅基地置换周期无限延长，自然引起农民的不信任，转移人口市民化的难度增加。

(二)宅基地有偿退出后的社会保障措施不完善，农民退出意愿不强

对于宅基地退出后的社会保障一直是市民化的农村转移人口重点关注的问题。生活、养老、医疗、失业等都将是退出后面临的问题，因为这些花费的资金大，所以实施起来比较困难。如果政府的社会保障体系无法为将土地流转出去的农民提供充分的社会保障，土地流转的补贴也低于农户的预期时，深受“土地是养老保障”传统观念影响的农户，就不愿意进行土地流转。政府承诺的社会保障体系不完全，农民的远期利益得不到保障，使之更加抵触土地转让。

(三)补偿标准不一，政策缺位，法律及制度配套落后，农民权利无法有效保障

城市的建设用地交易与农地征用之间存在着巨大价格差异，而且忽略了农民宅基地退出后土地增值性的问题，增值的部分该如何进行补偿，没有制定确切的补偿标准，使农民难以得到公平的对待，从而引发社会矛盾和土地纠纷。村内农民建房分布散乱、一户多宅、宅基地少批多占等情况存在现象严重，没有进行合理的规划和配套的法律制度加以规制。

三、宅基地有偿退出的治理建议与对策

(一)因城市发展状态采用制度改革方式，大规模引进资金，保障资金流转平衡

宅基地有偿退出模式中主要有政府主导型和企业主导型。经济状态的不同最好采用不同的宅基地管理模式。对于经济社会发展水平高，地方政府财政收入比较好，在社会保障上能够支撑所在区域的农民转为市民的实行两分两换模式，由企业主导更加有优势。但政府也要在背后进行一定的保障使企业家放心投资于宅基地有偿退出。对于资源状况不好，不发达的偏远城市可以适用地票交易模式，这更加适用政府主导带领农民实现市民化。当然，这对法律规定要求高，最好是培养专门性的政府工作人员，成立专门性的机构。

(二)政府应加快完善相关政策及社会保障机制，创建多种有效保障机制

政府应在充分考虑综合素质、价值观念、生活方式、行为习惯的基础上，创建多种保障机制，给农户选择的机会。首先凭借宅基地退出的有效面积，按照每户面积多少的补偿金进行相应的补偿。对于土地增值部分的补偿，广泛采取市民与农民的意见，切实维护农民土地所有权。其次让农民自愿选择退出补偿与机制，决定是完全退出还是半退出，政府应尊重农民的意愿。最后，健全社会保障体系，落实就业政策，将商业保险提上日程，给予农民更高程度的保障。

(三)完善法律及相关制度，调整政策，确保农民权利能够实现

完善农村宅基地退出机制，明确宅基地主体、方式、期限、保障措施、补偿标准等，充分调动农户的积极性。在法律上规定一户一宅的土地管理制度，依法维护农民在宅基地置换中的主体地位。建立公众参与和监督制度，吸纳农民、村委会及专业人士的意见。规范政府在土地流转中的行为，明确政府的角色定位，从实际出发，实施符合农民自愿、利益保障与承受能力的改革。不得在退出过程中压价、克扣农民的补偿费用。对于“强买强卖”的行为，国家法律应给予严厉确定的惩罚，以法律为权威，全力打击侵害农民利益的行为。减少置换周期，改变审批的进程，进一步委托下放宅基地管理审批权限，在法律中将审批权限认真划分，建立多部门联合审批机制，提升审批时效。

[1]冯双生.宅基地置换中农民权益受损问题及对策研究[J].农业经济问题，2013.

[2]何祖普.农村宅基地有偿退出机制的立法探讨究[J].经济研究导刊，2013.