“房子”转向，中国人如何续写财富故事？

谭保罗

2018之前的这几年，很多中国人的财富生涯坐起了“过山车”。

2015年，A股遭遇大震荡，数日之间，大量中小投资者财富灰飞烟灭。中登数据显示，在这场大震荡中，5.7万个500万市值以上的账户“消失”，而10万-50万账户减少了86.9万个。

2016年，一线城市的房价突然暴涨。对“上车者”，特别是多套房拥有者而言，财富阶层瞬间晋级，他们自己都不曾预料到人生竟然如此美妙。而那些“没上车者”，则马上意识到财富人生的失落，乃至悲凉。

2018年，是过去的延续，还是一个崭新的开始？当前，一个不争的事实是，中国经济的增速开始放缓。那么，在这个时候，我们必须警惕两个问题。

一是靠着高增长推动的金融游戏的利益链条，是否会因增速放缓，收益下降而断裂，从而引发债务风险，乃至金融风险？

二是财富创造过程伴随经济增速下滑而放缓，在这个时候，则必须警惕财富的分配开始凌驾于财富的创造。2015年的股市、2016年和2017年的楼市，是否会在新的时间重现。中国人基于资产价格的财富故事，会不会出现轨道的转换？

“房子”转向

离开房子，一切关于中国经济和中国人家庭财富的讨论都是没有意义的，2018年也一样。

2017年12月18日至20日，中央经济工作会议在北京举行，这是对2018年经济政策的定调会议。会议指出，要圍绕推动高质量发展，做好八项重点工作。按照新华社的通稿，其中一项的表述是，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

可以看出，“租赁房”正在成为一个越来越重要的房地产政策关键词，它正在指向未来房地产市场某些正在发生的深刻变化。

时间回到20年前中国推行房改的时点。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。同时，也首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

房改的意图是什么？有人认为，是在亚洲金融危机之时，拉动需求，进而拉动经济。不过，房改一步棋，最大的价值是盘活了地方政府手中最大的资产—国有土地。当时，尽管土地拍卖早已启动，但如果没有房改，中国便无法形成真正的楼市需求，“土地财政”也没有强大的动力支撑。

从当年的文件表述看，房改至少有两个基本定调：一是房子是老百姓居住用的“商品”，是商品房，而不是用来投资的投资品。二是纯市场化的商品房为辅，经济适用房为主。

但房改已经20多年，有意思的事，当年提出的两个基调都没有按照预期地走下去。一是“以经济适用住房为主”的供应体系并没有形成，无论一线，还是二线城市都是以完全市场化商品房作为供应市场的主流。二是房子的居住功能被异化，早已从商品变成了投资品，这是当初始料未及的。

第二个定调的“走偏”，的确是个大问题。但第一个定调的走样，即经济适用房的式微则并不是问题。某种意义上讲，经济适用房并非是一种政策上的优选。它的分配过程，很容易发生腐败和寻租行为，这几乎是一个常识。

对低收入人群来说，租赁房显然是比经济适用房或者说保障房更加科学的策略。一个简单的道理是，租赁者只有居住权，而没有完整的产权，故而也无法获得资产增值的利得，所以权力在这个过程中寻租的动力必然被大大削弱。

在世界上很多高房价的经济体，比如中国的香港，解决低收入者居住问题的办法就是发展租赁房。当然，租赁房不一定能够确保所有低收入者舒适地、有尊严地居住，但至少可以确保一个劳动力体力恢复所需的最小限度的空间需要，比如一张床。

显然，经过20多年的楼市政策起伏，中国已经认识到了问题所在。更重要的还是，现在已经到了必须要改革的时候。这种决心的形成，来自于两个层面的因素，一是内部，二是外部。

从内部来看，直到现在，地方政府的“土地财政”问题并没有找到一个真正的“解法”，分税制的改革绝非朝夕之功。实际上，在房价稳定上涨的前提下，“土地财政”并没有改革的压力，但问题在于2016年的房价暴涨，第一次打乱了“土地财政”赖以存在的某种秩序，对中国原有的财政金融体系，乃至在社会层面形成了前所未有的压力。

在一线城市，房价首次超过了绝大多数当地工薪族的承受能力。以前，公众对“房价”多是一种调侃，但现在却事关年轻一代的婚姻和阶层。实际上，中国社会长期以来，都有一种平等、平均的传统。换句话说，房价的暴涨可能正在逼近这个社会的容忍度极限。

当然，换个角度看，中国社会的广度和深度往往超出外国人的想象，这个社会的韧性或者说容忍度也是潜力无限的。因此，在某种意义上讲，内部因素并不是政策转向的主要原因，外部因素，或许更为关键。

资产问题

外部因素是什么？它是内部资产价格的泡沫可能危及本币币值，进而危及金融体系的稳定，乃至影响某些更加纵深的层面。

2016年9月，即一线城市楼市暴涨大约一年后，方正证券的一份报告估算，中国房地产总市值已经占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。

另有一项数据显示，早在2015年的时候，中国家庭总资产中，房产占比高达69%，比美国的两倍还多。考虑到2016年的房价暴涨，这个比例现在可能更高。

尽管无法做出精准的统计，但房地产已经成为人民币主要的底层资产之一，几乎是一个所有人都无法否认的事实。这关乎人民币的币值问题。因为，而两种主权货币之间的比值（汇率）短期内是由外汇市场两种货币的供需决定的，但从长期看，它们底层资产质量才真正决定着它们之间的相对价值。

近年来，人民币的确存在一定的贬值压力。从常理看，本币进行一定幅度的贬值可以降低出口产业的内部成本，有利于出口，但这种状态属于“主动贬值”。在“主动贬值”的情况下，由于出口产业的强劲，外汇大量流入，央行手中外匯充裕，可以随时干预汇市，重新把汇率“抬回来”。

但当经济增速下滑，尤其是以出口产业为代表的实体经济生存基础受到高地租侵蚀，以及该国产品在全球可能面对贸易保护主义、民族主义的风险时，“被动贬值”就会出现。在这种情况下，还极有可能产生一种连锁反应，导致资本外流加剧。最典型的外流模式就是“土豪”热衷国内银行借债，海外购买资产。

当资本外流加剧，本币贬值压力将加大，又反过来推动资本的加速外流，形成恶性循环。最终，一个国家主权货币的购买力将被严重削弱，这对于一个资源匮乏的大国来说，可能会引发内部通胀。与此同时，货币的走弱趋势，也会损害经济对外部长期资本的吸引力。而中国的经济转型，显然不能完全依靠国内资本，也需要以跨国科技巨头为代表的外部资本的加入。

特别需要关注的是，中国的外储已经从4万亿美元的水平下降到了3万亿美元的水平，这是一个不能不引起重视的信号。因此，对于一个有着雄心的经济体来说，它必须维持本币长期坚挺的预期，而本币的坚挺，最重要的基础之一则是不能任由本币底层资产泡沫化之路越走越远。

预测2018年的经济形势，必须明确一个基础是：尽管“土地财政”的现状暂时无法改变，但遏制房价进一步暴涨的政策决心，可以说是前所未有的坚决。

按照新华社的通稿，本次中央经济会议也提到，“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

遏制房价暴涨并不等于打压房价，房价大跌，某种意义上讲，是中国经济无法承受之重。《南风窗》在之前的文章中已经多次提到，房价大跌会导致金融机构尤其是银行资产价值的重估，将可能引发系统性的金融风险，也会摧毁银行对实体经济的融资功能。最终，会严重削弱实体经济复苏的动力。

因此，可以预期的是，“房地产市场平稳健康发展”才是未来楼市真正的关键词。未来，楼市一个可能的走向是“双轨制”。一条轨道是完全市场化的商品房市场，在这个市场之中，房子依然具备一定的投资价值，但暴涨将成为历史。另一条轨道则是租赁房市场，它和个人财富晋级的阶层毫无关系，只是关乎社会的长期稳定。

从上世纪末开始，中国强大的金融体系一直都是支撑中国经济奇迹和中国人财富故事的框架，而土地则是这个体系最重要的抵押品或者说重要的底层资产支撑—唯有中国成为真正的创新型国家，这个体系的抵押品或者资产支撑才会有所改变。在现阶段，维护这个抵押品的价值“平稳”就显得意义非凡。

因此，在理解这些根本问题的基础上，2018年之后的经济未来，其实也并没有那么云山雾罩。无论房价走势如何，个人的努力和坚持，依然是中产阶层或者说普通人唯一的凭借。