加强房产测量中的问题探讨和研究

吴鹏飞 石家庄石房房产测绘所

房产测量工作是的房屋产权人进行法律保护的重要依据，同时也是房产产权登记和产权转移的法律凭证。房屋测量工作直接关系到购房人的切身利益。同时，我国物权法的颁布，也对房产产权进行了详细的界定。因此，针对房产测量工作中出现的相关问题得到合理的处理具有重要意义。其次，房地产测量还是城市建设、规划和管理的重要依据。房地产测量要按照国家相关部门制定的测绘标准和相关的信息与资料，通过对房地产的测量来颁发房屋产权和土地使用权证的原始资料。房地产测量是进行城市土地资源开发利用的基础资料，房地产的测量数据具有严肃性。因为它与人们的生活密切相关，关系到房屋产权人的切身利益，所以在房地产测绘技术上要采取必要措施，保证房产测绘数据的准确性。

一、我在房地产测量过程中存在的主要问题

1.因为房地产测量的数据的准确性直接关系到人们的切身利益。所以，在实际使用过程中房产测量手段要保证方便与准确。目前我们国家的房产测量主要使用棱镜进行测量。应将棱镜的重心安置在房产的焦点位置，这样在房产测量过程中能够进一步保证测量的数据的准确性与方便性。

2.实际使用中测量部门要对测量仪器进行鉴定

在实际测量过程中存在着测量中的偏心测量问题。测量人员在测量数据时，通常将棱镜的后背位置直接面向仪器。这样容易造成棱镜中心测量的数据，不是在房产焦点处得到的数据。从而使测量的数据具有偏心测量的问题。在实地测量工作中，所有的部位都测量到是测量工作中的难点。有些建筑物存在的斜边、弧度等特殊部位，它就给测量工作带来困难。其次，在实地测量的建筑物由于建筑物的装修，也会给测量工作带来了困难。测量工作一定是在建筑未改动之前得出的数据是为准确的测量数据。

3.在房产测量工作中阳台的面积测量存在的问题

随着建筑物的不断进步，房产中阳台的存在变得必不可少。但是在房产测量过程中对阳台的测量往往存在着不够精确的现象。在行业标准中也缺少行之有效的测量技术和标准。在阳台数据测量过程中是测量数据存在差异的重点区域，目前要改变误差现象就要应用技术改进，才能进行标准化的阳台测量，保证和维护建筑商以及消费者的合法权益。相关的国家测量技术标准，要依照国家最新版的行业标准进行测量。在阳台测量中，首先，要考虑到阳台有没有存在承重柱，测量结果通常是阳台一半的面积计算在房产的面积当中，实际面积要刨除承重柱占用的房屋面积。其次，如果没有承重柱的要使用投影面积的测度方法，阳台的建筑面积进行测算。

4.楼梯面积的测量过程中存在问题

在房产建筑过程中楼梯作为房屋建筑的永远性的结构。应当考虑到房产的测量过程中，在实际测量过程中通常采用的处理方法是：一层采取二分之一面的，其他楼层均采用原始面积。但是，实际的面积测量过程中，什么样子空间属于楼梯间。在国家相关的规定中没有明确规定，在实际测量中就影响了房地产行业对楼梯的测量工作，从而导致现实中纠纷的发生，电梯通道这个中空部位算不算做房产测量的部分在实际应用中经常引发纠纷争议。

为了维护消费者和建筑上双方的合法权益，对于电梯所在用的中空部分的。数据测量的相关标准，国家要针对此问题进行相关的规定。从而能减少问题的发生，对维护双方的权益均有利。

5.对分摊面积的测量工作中的问题探讨

在房产测量过程中不可避免地存在着同层住户有公用面积，因此称之为分摊面积。分摊面积是房产测量工作中的重要部分，在实际的房产材料过程中，对共同分摊面积要进行认真的考察。从而决定什么样的面积是为分摊面积，要遵循相关的规范。但是在实际测量过程中往往忽视了部分消费者的分摊面积的权益，测量的标准没有按照国家相关的技术规范。因为房产测量部门的测量数据可观与标准，一般情况下，对于房屋建筑的分摊面积测量比较简单，通常采用简单平均数，就能计算出各种户的分摊面积。但是对于功能较多的建筑或者结构比较复杂的建筑就要进行加权，从而导致了房产测量过程中对分摊面积权益不清等现象的发生。

6.实测数据的不唯一性，就算理论排除仪器测量误差、人为误差，但是建筑施工误差是实际存在且避免不了的，实测中受墙体位置偏移及抹灰厚度等因素的影响，完全相同户型的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积也是有差异的。如果按实际测量尺寸进行计算，出具报告，无论是开发商还是业主都不能理解和接受，甚至是管理部门也不能够理解和接受。因此，按实量数据进行测算面积的这种做法目前是行不通的。因此也就只能与设计图对比实际测量数据，在误差范围内，就以设计图为依据，按墙中线进行绘制房屋平面图。

二、小结

当前房地产行业发展迅速，因此提高房产测量技术，进而保护建筑商和消费者的合法权益显得十分重要。在本文笔者重点分析了几个当前房产测量的技术，并分析了其优势和弊端，也进而提出了解决方案。房产测量十分重要，目前有很多发展不完善之处，相信随着社会经济的发展和时代的进步会逐渐完善。