北京工业园区转型升级路径研究
——以M园区为例

谢明霞 北京时尚控股集团有限公司

孟海亮 北京信息科技大学

根据北京疏解非首都核心功能的要求，北京市242个老旧工业园区转型升级任重道远。其中，不乏勇于创新走在转型前列的佼佼者，如莱锦文创园、汇龙森产业园、融创动力科技园等，他们有的已经成长为能够对地方经济发展起到强劲支撑和带动作用的支柱产业。但仍有诸多工业园区因园区因缺乏发展规划、招商不力、缺乏产业链龙头企业带动、运营能力不强、体制机制不完善等原因，导致园区转型升级缓慢。为此，本文将从工业园区的特定属性出发，通过对M园区的现状和问题分析，探讨北京工业园区转型的路径。

一、工业园区转型内涵

工业园区是经济工业园区的简称。作为一种社会经济现象，是政府为了实现地区经济发展而在一定空间范围内划分出的，采用有别于其他地区的管理模式并享有特殊政策的特定区域，是聚集各种生产要素进行分工协作的生产区。我国工业园区的发展始于 70 年代末，从初步形成到发展壮大经历了近 30 年，目前面临转型发展的严峻考验[1]。尤其在大力疏解非首都功能的背景和形势下，首都工业园区必然要面临转型发展的挑战。

北京工业园区转型升级的内涵首先是指工业产业园区要向文化产业园区转型。文化产业园区则指其主体是从事文化产品创意、制作、生产、销售的文化企业的产业园区。目前，北京市正在大力实施文化创新、科技创新“双轮驱动”的发展战略，鼓励在京单位打开老旧厂房、库房大门，改造升级为文创园区。因此，顺应发展趋势，加快向文化创意产业园转型是工业园区转型的基本取向。

其次，园区转型指园区由注重量的扩张、低效率的发展方式向注重“质”的提升和高效率的方式转变的过程。主要包括园区运营模式的转型和运营能力提升两方面。运营模式转型指要从以往园区“简单出租”向“投资共生融合”的思维模式转型，使园区建设者逐步向园区运营者转型，对园区运营模式进行体制机制创新[1]。园区运营能力提升包括：

一是产业聚合力提升。相关企业在产业园区集聚发展，其形成的分工合作和协同关系可形成产业集群效应，可产生规模经济效益和竞争优势[2]。此外，产业园内以少数大型集团化公司发挥领军企业作用，带动产业链上下游众多中小企业形成产业链生态，这种集团化发展有利于促进产业聚合。

二是发展活力的提升。是指在现有资源约束日益严峻情况下，现有产业园区特别是文化产业园区的发展，要特别重视资源利用效率和内涵品质的提升，追求提供增值化、个性化服务，满足高品质需求，以突破现实发展空间的瓶颈，获得新的发展能量和激发新的发展动力。

三是品牌影响力的提升。培育品牌是培养忠实客户和跨领域开发产品的重要方式，园区企业通过打造品牌，塑造企业的品牌符号意识，借助企业品牌不断引导市场，拓展相关的衍生产业链，推动产业园区转型升级。

四是创新能力的提升。它是与信息化、互联网大数据时代相适应，不断融合新技术、新理念、新业态的需要，是驱动产业园区可持续发展的内生动力源泉。只有通过不断地创新理念、技术创新、模式创新和制度创新，才能提升市场化水平，激发更多新生动力，形成可持续发展的内生动力机制。

二、M园区现状及存在的问题

M园区位于北京市平谷区，总占地面积22.6万平方米。2006年8月10日经北京市人民政府批准列为市级工业开发区，2007年12月与中关村管委会共建高新技术产业基地。

随着北京市产业政策调整，2015年以来，M园区陆续调整退出不符合首都经济发展方向的高耗能、高水耗、高污染企业。目前，园区内现有入驻企业12家，主要业务是医卫用材料（无纺布）、园区服务（热力、物业等）、航空材料研发、航空洗涤、教育培训、应急演练等。其中，园区产权方X集团直接投资3户，主要业务是生产销售医卫用材料和园区服务，其他1户为出租企业。园区现有闲置厂房面积约为4.5万平方米，尚有预留空地5万平方米，可建设5-7万平方米建筑。

（一）发展理念模糊，转型方向不明

产业园区转型的首要工作是园区策划，它既是园区发展战略上的指导，也是招商运营工作的需要。目前，M园区发展思路还没有形成共识，根据平谷区发展规划，将城市应急产业、通航产业、现代交通（汽车零配件）、高科技制造等项目作为园区招租的主要方向。这种完全依赖出租谋求发展的理念，缺乏统一发展策划指引，严重制约了园区转型进程。在当前北京建设文化之都、平谷打造城市副中心后花园的发展形势下，应充分认识到工业园区转型应走出一条与文化、科技充分融合，加快向文化创意产业转型的创意发展之路。

（二）招商工作专业性不强，效率不高

园区招商本质是产业招商，是基于产业发展取向的合理定位，以产业发展的比较优势为主要依托，借助区域产业优势和发展方向，围绕产业的主导产品及其上下游产品，形成完整产业链的产业集聚。由于M园区缺乏总体发展规划，对入园企业和业态缺乏科学评判，存在因“水土不服”招来即走现象。招商工作的主要问题是：招商团队还未真正建立；园区管理者相互之间存在职责边界不清现象；园区招商、渠道十分单一，缺乏专业性、多元化的招商渠道和招商手段；招商工作缺乏有效的激励机制，工作专业性和积极性都不高。

（三）入驻企业规模小，发展合力不强

目前M园区入园企业年产值均在1亿元以下，总体规模较小，且多数产业还停留在低端产业，文化内涵单薄，产业之间差别较大，关联度较低，缺乏领头羊企业，难以发挥产业集聚的创新和成本优势。同时，由于企业入驻率较低，在有关政策申请上，还达不到要求的“聚集同类企业数量”的门槛儿，不利于园区申请平台建设等政府补贴资金。园区入驻企业呈现各自为政的状态，无法形成创新、创业的良好氛围，不但给园区管理运营造成一定难度，也削弱了发展合力和活力。

（四）园区运营及服务能力较差

M园区运营主要由园区产权人投资的热力公司实施，管理内容仅限于提供必需的物业式招商和管理等相关服务，商业模式陈旧，专业化、科技化、信息化、品牌化水平较低。园区运营方的运维意识和服务意识淡薄，满足于从租金、水电暖费等服务中获取微利，对引领园区发展方法和路径思考较少。园区产业链整合能力较差，要素融合欠缺，尤其是投融资平台、技术服务平台、企业交流平台、企业形象和创意设计平台等严重缺失，运营方缺乏成熟的盈利模式和可持续的发展机制，短期内难以形成园区独特的核心竞争力。

（五）管理体制机制不完善

M园区未形成专业的、集成管理团队，园区管委会作为政府组织，以自上而下的政策传导为主，在园区生态优化、园区之间资源整合、打造园区制度规则等方面指导和参与较少。管委会与园区管理主体之间存在信息传导不畅、管理错位、工作衔接不紧等机制障碍。此外，园区管委会对园区管理呈现行业分割、业务分管的局面，缺乏针对园区发展问题统一监管和协调的部门，导致在很多问题无人出面协调管理的事实，沟通协调机制障碍已经成为制约工业园区转型的突出问题。

三、工业园区转型路径探析

M园区作为首都传统工业园区转型的代表，其转型问题具有一定的借鉴意义，结合M园区转型的现状及存在的问题，北京工业园区转型升级重点要做好以下几点：

（一）结合区域发展方向，加速制定园区发展规划

园区转型的首要问题是结合区域发展方向做好园区发展规划，打造高端、高效、集约化的区域特色产业园区。产业规划是园区规划中的重要步骤，其核心是对园区核心产业、重点产业和相关产业上下游的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系，明确项目的产业生态结构和招商目标客群，进一步通过关联企业集聚打造园区运营体系。目前，北京市各区发展的正负面清单已经明确，各工业园区应结合清单，梳理园区清晰的价值体系，推进园区转型与文化充分融合，打造区域性与行业性的龙头地位和品牌效应园区，为后期园区的招商工作提供方向指导和更多优势条件。建议园区策划从政策分析、区域研判、产业规划、空间解析、运营体系建设五大方面入手。

（二）创新招商引资模式，加大园区招商力度

园区招商工作应强化组织推动，成立专业团队，积极拓宽招商通道。一是，寻求政府推荐引导，即园区所在的各行政管理机构都是与产业高度相关的职能部门，他们拥有不同渠道的商业资源；二是，寻求龙头企业、热门行业或本地企业的产业聚集；三是，利用互联网渠道，进行专业网站发帖、信息发布，或利用微信、微博等微平台进行宣传；三是，与专业投资机构合作，共享信息源，如基金公司、孵化器等机构；四是，谋求行业协会、商会、联盟、中介等同行介绍；五是，参加各类展会，通过推介会、论坛、资料派发等途径，寻找目标企业；六是，寻找行业企业名录，去专业网站搜索企业名录、会员；七是，朋友推荐，发动企业员工有意识结交圈内朋友；八是，通过新闻媒体、热点聚焦、软文、自媒体营销推广。工业园区要根据实际需要，选择合适的招商渠道组合。建议推行园区企业转型升级联席会议制度，制定适合的招商政策，强势推进专业招商，营造园区良好招商氛围。

（三）加快引入产业龙头企业，培育增长新动能

引入产业链龙头企业有利于通过产业类型之间的要素资源的频繁互动，吸引配套服务企业集聚，增强产业之间的关联度，实现以产业集聚带动园区产业良性发展的格局。成功园区的实践证明，引入世界500强企业、行业领军企业、龙头项目有利于以产业集聚带动内生增长，是园区聚集资源和提高转型成功率的制胜法宝。建议着力引进产业链高端的高科技、高附加值项目落户，重点推动既能提升水准，又能带来国际品牌效应的新形态、新业态项目。认真梳理新兴产业行业内的领军企业，在精力人力上做好科学分配，深入了解他们的生产情况和经营情况，以“重质量、重品质、重产出”为宗旨，强化招商品牌意识、成本意识和绩效意识，直接拜访有明确投资计划的企业，对重大项目采取一事一议、专题研究形式，提升引进重大项目竞争力。

（四）构建良好的园区运营模式及园区生态

不同阶段园区的发展特点、主要目标及表现形式各有不同，在工业园区转型初级阶段，发展模式应以推进园区规划建设逐步向推进园区资源体系整合与集成、园区生态优化和园区运营与组织的优化演进[3]。北京工业园区转型发展应着力促进由“简单出租”模式向“投资共生融合”模式转型，前期以“出租+服务”为主，后期致力于优化园区管理体系，塑造园区品牌,构建园区生态体系。要加快创新合作模式，有条件的园区可聘用专业园区管理团队助力园区管理或加快相关人员走出去培训学习。整合产业链资源，探索设立专业管理投资公司，对成长较好的入园企业进行专业投资。文创产业园区的模块功能设定应集创意、生产、展示、交易为一体，打造物理空间与社会空间充分融合，要做好知识产权运营与保护,通过空间、金融、品牌建设等构建开放式创新创业生态系统。

（五）创新园区管理体制机制

一是，应尽快建立政府对园区管理的联动管理机制，政策引导与具体参与相结合，针对工业园区转型问题中存在的难点问题应建立部门联合办公室，打破行政区划、行业分割，特事特议，切实克服审批障碍。二是，对园区重要招商项目应进入市场竞争机制，建立项目评价标准体系，确保引入项目的成功率[4]。三是，要对工业园区转型制定扶持政策，对普遍存在共性难点问题给予解决的绿色通道，建立工作的绩效评估和反馈机制，确保不断调整和优化政策体系，在推进工业园区转型中发挥政策导向的杠杆作用。