基于供求模型的我国房地产市场演变趋势分析

郭佳煜

摘要：2008年以来，受到积极的财政政策和宽松的货币政策的影响，以及对房地产市场的扶持，房价出现了持续的上涨，关于未来房价的演变趋势，人们出现了不同的观点。我们利用经济学中的供求模型和均衡分析，并结合我国房地产市场现状进行分析，认为我国一、二线城市存在房价上涨的空间，三、四线城市不具有房价上涨的潜力。最后为维持我国房地产市场健康发展提出对策建议，包括控制大城市人口数量，打击市场投机；有序增加一、二线城市土地供给；促进区域平衡发展；逐步摆脱土地财政等。

关键词：供求模型；房地产市场；泡沫

一、引言

1998年之前我国的国有经济占有很大的比例，住房大多是由国有企业或事业单位分配提供的，从20世纪90年代，我国对国有企业进行了“抓大放小”的改革，这意味着企业提供住房的机会大大减小，1998年开始，我国开启了住房市场化改革，恰遇亚洲金融危机，为了稳定经济发展，开始扶持房地产市场发展，同时这也是出现土地财政的原因，1998～2004年房地产市场发展迅速，房价快速上涨；2004年之后国家开始对房地产市场进行调控，保持宏观经济稳定，但是2008年国际金融危机的爆发，再一次需要提振经济，量化宽松的政策再一次刺激了房地产业的发展，这一轮政策刺激了房价的持续上涨。

在过去的几年，我国的各大城市出现了房价普遍上涨的现象，目前来看，一线城市和部分二线城市房价上涨依旧较快，其他城市的房价上涨已经逐渐趋稳，甚至有些城市房价略有下跌。北京、上海、广州和深圳等一线城市受到人口流动的影响，对房屋产生很大需求，所以房价会持续大幅上涨，以厦门、南京、苏州和合肥为代表的部分二线城市由于基础设施建设的完善和经济发展潜在增长点的凸显，在这两年也出现了房价的大幅上涨，合肥在2016年房价上涨了将近一倍。当然，这种房价上涨并不是完全由住房需求引起的，一般来说，我们将购买房屋的目的分为三种，分别为刚性需求、投资需求和投机需求，刚性需求是指买房的目的就是为了自己居住，这是满足生活基本需求，投资需求是指购买房屋的目的是为了可以将其卖出，利用差价套利，投机是指通过短期的房屋买卖行为进行炒作套利，其中后两种都不是房地产市场的正常需求，是构成房地产泡沫的主要原因。我国的一线城市和部分二线城市目前房地产泡沫较为严重，其主要就是由于投资和投机性需求占比很高。

我国一线城市和部分二线城市房地产市场泡沫的形成有其经济现实的原因，主要是：第一，为应对2008年的国际金融危机，我国实行的量化宽松的财政政策和货币政策，大量财政资金投入基础设施建设，大量货币流入房地产领域；第二是土地财政，地方政府通过卖地来获得财政收入，这种模式极大地刺激了地方政府发展房地产业的积极性；第三，房地产是支柱性产业，对经济增长贡献较大，目前我们对于房地产业依旧处于保护的状态，不敢刺破房地产泡沫，否则对整体经济和人民生活会产生巨大的不利影响。

关于中国未来的房价走势，目前存在很大争议，有人认为房地产泡沫很快会被刺破，出现房价大幅下跌的现象，有人认为我国的房地产不会出现大幅下跌的现象，本文就用经济学中的供求模型来分析房价演变趋势及其内在逻辑。

二、房地产市场供求关系分析

（一）供求模型的含义

供求模型是指一个商品的价格是由其供给和需求共同决定的，其中供给随着价格的上升而上升，需求随着价格的上升而下降，存在某一个价格使得供给和需求的数量相一致，这就是均衡价格，其对应的数量就是均衡数量，如下图1所示，显示了供给曲線、需求曲线和市场均衡。

供求模型很好地解释了市场上大部分商品价格的变动，不同的因素会影响到供给曲线和需求曲线的移动，从而带来市场均衡的变化，均衡价格也会随之改变。接下来利用这个模型分析房地产市场价格的变动趋势。

（二）一、二线城市房地产供求关系与市场趋势

在一、二线城市，由于受到土地供给的限制，房地产的供给增长是缓慢的，也就是说供给曲线受到土地供给的影响在未来会有增加，但是幅度并不会很大，在图2中反应为供给曲线由S1移至S2，但是一线城市和部分二线城市对人口的吸引力很强，并且大多数拥有较多财富积累和投资需求，所以对房地产市场的需求有着较大的冲击，这在图2中反应为需求曲线有着较大幅度的移动，从D1移至D2，则均衡点由原来的E1移动到E2。可以看出，房地产市场的价格会有较大幅度上升的空间。

（三）三、四线城市房地产供求关系与市场趋势

在三、四线城市，由于城市化率较低，周围郊区和农村的土地资源充足，不存在土地供给的限制，并且土地价格较为便宜，在未来一段时间，房地产供给还会有较大幅度的增加，这反映在图3中就是供给曲线的右移，从S1移到S2，但是三、四线城市由于受到基础设施不完善、经济环境不好等的影响，对于人口的吸引力不充足，所以对房地产市场的需求并不会特别旺盛，这反映在图3中就是需求曲线由D1移至D2，此时市场均衡由E1移至E2，所以我们预测在未来，在三、四线城市房地产价格不会出现大幅上涨，甚至可能下跌。

从以上分析中，可以看出，我国不同城市房地产市场的发展趋势不同，在一、二线城市房地产价格有进一步上升的空间和潜力，但是三、四线城市房地产价格不容乐观，我们要注意的是防范一二线城市房地产泡沫的进一步吹大。

三、我国房地产市场健康发展的对策建议endprint

基于以上分析可以看出，目前我国房地产市场的两个问题，一是一线城市和部分二线城市房地产泡沫的问题，二是三、四线城市房地产价格存在下跌的问题。针对于此，为维持我国房地产市场的健康发展，我们提出以下建议。

（一）控制大城市人口数量，严厉打击房地产市场投机

目前来看，大城市在房地产需求方面主要存在三个问题，一是大城市对人口的吸引力强大，导致大量人口再往大城市聚集，形成了交通拥堵等“城市病”，同时对房屋的需求也在逐步拉升房屋价格，二是由于人们预期会有更多的人聚集到大城市中来，所以预期房价不会下跌，从而产生了大量的投资和投机需求，三是在一些城市的购房限制，比如北京的户口限制，导致购买房屋是有一定程度垄断性的，这在某种意义上为投机套利提供了保护。所以在未来，重点要控制大城市的人口数量，打击房地产市场的投机套利行为。

（二）有序增加一、二线城市房地产供给，保证基本住房需求

一、二线城市的房价上涨也与其房屋供给不足有关，尤其是在一线城市，土地数量的限制会导致房屋供给的限制，土地供给已经成为地方财政收入的重要来源和调节经济的重要手段，针对于一、二线城市，未来要有序增加土地供给，同时要识别房地产的刚性需求和投资、投机需求，保证满足基本的刚性需求。

（三）促进区域平衡发展，增强三四线城市吸引力

三、四线城市的问题主要在于基础设施不完善、经济不发达导致的就业机会缺失等，从而对人口的吸引力不大，这是导致一些三、四线城市房价出现下跌的原因。在未来我们需要增强三、四線城市的吸引力，不断完善三、四线城市的基本设施，促进区域平衡发展。

（四）逐步摆脱土地财政，保证土地适量供应

地方政府对于土地财政的依赖是房地产业扭曲发展的重要原因，有些地方明知房地产供给过剩，依旧支持其发展，主要是为了获得持续的财政资金，并且从卖上获得的资金不进入财政预算，可以供地方自由支配。要想在利益上切断对房地产的扶持，就需要首先解决土地财政的问题，让地方政府不再依赖土地财政。

参考文献：

[1]牛犁，胡祖铨.我国房地产库存现状及去库存政策建议[J].发展研究，2016（04）.

[2]郭思宇.我国房地产经济的发展现状及对策研究[J].中国集体经济，2017（01）.

[3]安欣文.浅析中国房地产现状[J].经贸实践，2016（06）.

[4]易宪容.房地产去库存化的难点与重点[J].浙江经济，2016（03）.

（作者单位：北京第一七一中学）endprint