限额设计在房地产设计阶段中的应用分析

沈佩恒

（武汉统建城市开发有限责任公司 武汉 430070）

引言

在房地产开发过程中，房地产设计阶段是影响房地产开发项目总工程造价的关键阶段，房地产设计的科学性、合理性对房地产项目投资效益、房地产项目施工质量与效率存在直接影响。在当前注重房地产开发项目质量、品质、经济共同发展的背景下，限额设计在房地产设计阶段中的有效应用，为建筑工程项目建设施工提供了新活力，可有效降低工程造价，实现项目成本的科学管控。基于此，有必要加强限额设计在房地产设计阶段中应用的研究，为限额设计的实践应用提供参考与指导。

1 限额设计

限额设计（Quota design）主要是指在建筑工程项目建设施工过程中，依据批准的设计任务书、批准的投资估算初步控制规划与施工图纸设计，对项目工程量与投资额进行分解细分，并在基础上将其细化到各单位、分部工程工程中，在保证工程功能齐全下，实现各单位工程、分部工程投资指标进行设计。

在房地产开发过程中，工程项目设计工作人员依据可行性研究报告，对项目投资总额进行估算，并在此基础上以限额设计理念为指导，对初步批准后的项目总投资估算值进行分解，结合批准的设计概算控制施工图，按照合同文件以相关规定，实现各费用指标、经济指标的科学确定，可有效提升项目投资效益，做到“少投入，多产出”，降低“三超”问题的产生[1]。因此，将限额设计应用到房地产项目设计阶段，对项目成本控制、工程造价管理具有积极影响作用。

2 限额设计在房地产设计阶段中的应用——以某住宅小区开发为例

2.1 工程项目概述

房地产开发项目为某省居民住宅小区新建工程，属政府特批的经济适用房，小区住宅楼为钢筋混凝土框架-剪力墙结构，小区建筑总面积约为68650m2。房地产项目建设投资估算值约为1.1亿元。

2.2 限额设计的应用策略

在房地产设计阶段，相关工作人员遵循“实事求是”、“因地制宜”等原则应用限额设计进行项目可行性施工方案的确定、施工图纸设计、工程成本控制目标的确定与实施，用以保证设计科学性、准确性，促进项目经济与社会效益的协同发展。

（1）在房地产设计初始阶段，工程项目设计工作人员积极参与到工程项目地质勘察工作中，根据市政规划对居民住宅小区建设要求与规定，包括住宅小区建筑密度、建筑容积率、绿化率、建筑结构抗震等级、建筑结构基本使用性能等限定条件，结合工程项目施工现场地质条件、水文条件、气候变化情况，进行总体方案设计。在此过程中，将投资限额、工程量进行了分解与细化。最终确定总体设计方案如下：建筑密度为20%、绿化率为45%、容积率为1.72，建筑群体由多层、多高层建筑为主，楼层高度为7～12层两种，建筑基本达到低投入高产出设计要求，方案概算为1.025亿元，在批准投资估算范围内[2]。

（2）在工程项目施工图纸设计阶段，遵循“质量与经济相协调”、“效益最大化”等原则，实现施工工艺技术与经济的有机融合，基于限额设计提供投资估算科学性、准确性。在此过程中，对建筑工程项目基本功能进行综合分析，并依据建筑功能要求以及各工程在建筑项目建设施工中的重要程度，对项目各组成部分成本控制目标进行评估与分析，并以百分制形式进行体现，从而确定土建工程占建筑安装工程投资的72%，安装工程占建筑安装工程投资的25%，不可预见费占建筑安装工程投资的3%，采暖工程占安装工程总投资的30%，给排水工程占安装工程总投资的30%、电气工程占安装工程总投资的40%。

（3）在工程建设施工过程中不可避免存在不确定因素对工程项目费用产生影响，出现二次性投资。对此，在房地产设计阶段，应对各组织项目经济指标进行进一步细化，从而使投资方案更具体、成本控制目标更明确，施工图纸设计更完善，将工程施工过程中可能存在的变化控制在已经确定的概算额度内。在此过程中，可从质量指标与造价指标入手，在二者相互制约、相互完善的基础上，投资控制限额设计。如结构设计中，由于该地区对建筑物抗争性能要求较高，根据以往经验，要求每平方米建筑面积所用钢筋量应控制在50kg以内，对此，在质量与造价双重指标控制下，设计钢筋用量为45～49kg/m2。

3 结论

总而言之，在新时期发展下，市场对房地产开发提出了更好的要求，有必要采用科学的设计方法提升房地产设计质量，实现设计阶段项目成本的科学管控。而就实际分析可知，限制设计在设计阶段的科学应用具有良好应用效果，实现限制设计的应用与推广具有重要现实意义。