房地产项目工程造价影响因素与实施阶段的造价控制研究

魏黎

（武汉联投置业有限公司 武汉 430070）

前言

工程造价管理是房地产工程项目的经济效益的重要影响因素。房地产工程项目造价失控问题的出现，会给工程项目的正常施工及房地产工程的实际造价带来不利的影响。根据我国建筑行业的发展现状，建筑工程施工技术的发展进步与房地产项目规模的扩展，既让一些新材料和新工艺应用在了房地产施工之中，也让房地产工程项目的造价管理难度有所提升。从房地产项目工程造价影响因素入手，对此类项目工程在实施阶段的造价控制措施进行分析，可以在构建科学化的工程造价控制管理方案的基础上，为房地产工程造价整体管理水平的提升提供一定的理论支持。

1 房地产项目工程造价的影响因素

1.1 设计因素

房地产项目是建设工程项目的重要组成部分。除一次性、明确性、整体性和确定性等建设项目的共性特征以外，房地产项目还具有着特定的程序性、特定的系统性和组织的特殊性等特点。根据房地产项目工程的实际情况，房地产工程的工程造价涉及到了土地使用费用、前期工程费用和建设单位管理费用等多种费用。如果房地产项目涉及到城市棚户区（城中村）改造工程，拆迁费用也需要纳入到房地产项目工程造价之中。通过对项目工程造价的影响因素进行分析，我们可以发现，设计因素对房地产项目工程造价的影响主要指的是设计图纸的影响。在房地产工程项目领域，设计图纸可以被看作是工程项目概预算编制的重要依据，也可以被看作是房地产项目建设投资的重要影响因素。在房地产工程项目的初步设计阶段，项目功能定位、总平面图设计和施工工艺设备水平等因素是工程项目各个参与方所关注的内容。在造价预算工作开展过程中，房地产企业也需要根据建材价格变动的周期性变化信息，确定建筑项目的调价系数[1]。

1.2 施工因素

施工因素对房地产项目工程造价的影响多用于指代施工组织设计与施工技术措施对工程概预算编制的影响。它不仅仅是项目施工阶段的工程造价控制的主要影响因素，也在项目预算目标实现过程中发挥着至关重要的作用。

1.3 人员因素

在房地产工程项目建设领域，工程概预算可以被看作是建筑产品价格的重要影响因素。作为建筑经济工作中的重要组成部分，工程概预算编制管理工作具有着复杂化细致化的特点。编制人员自身因素在工程概预算编制过程中发挥着重要的作用。他们需要在概预算编制工作中积极发挥自身的责任感，并要在工作中坚持节约投资，提高经济效益的原则。针对招标承包制及市场经济对建筑行业的要求，概预算编制人员不仅需要拥有丰富的理论知识，也需要对建筑市场的实际情况进行充分了解。

2 房地产项目工程实施阶段的造价控制措施

2.1 房地产项目招投标阶段的造价控制

房地产项目招投标制度的实施，表明我国的建筑市场已经呈现出了规范化、完善化的特点。房地产市场招投标机制具有着控制工程造价的作用。为了在节省投资、提升投资效益的基础上，对房地产工程的工程造价进行控制，相关单位在招投标过程中，需要合理确定标底价格，并要在保障施工工期与工程质量的基础上确定工程造价。在商品混凝土、水泥、钢筋等材料设备的招标阶段，相关单位可以借助单独招标采购措施，为工程的施工质量提供保障。在施工合同签订方面，相关人员不仅需要关注工程工期、工程质量及工程造价等内容，也需要对参加验收的单位、人员，质量争议的处理机制等内容进行完善。

2.2 房地产项目施工与竣工阶段的造价控制

房地产项目工程实施阶段的造价控制措施涉及到以下内容：一是房地产工程项目的造价控制管理；二是房地产工程造价成本核算管理体系的建设工作[2]。房地产项目施工阶段是房地产项目施工合同的具体化阶段。为做好这一时期的工程造价控制工作，房地产工程项目参与方首先需要做好图纸会审工作，并要在避免图纸错误而导致的返工问题的同时，加大施工组织设计方案的审查力度。针对房地产项目可能出现的工程变更问题，相关单位需要对涉及工程造价增减的工程变更及现场签证管理机制进行完善。材料价格、设备价格的合理确定与工程项目施工质量管理工作的强化，也可以发挥出控制房地产施工项目工程造价的作用。

竣工阶段的造价控制涉及到了合同条款、工程数量核实等内容。在坚持按照国家规定计算工程量的基础上，相关人员需要避免计算误差的出现。

3 结语

科学化的造价预算管理体系对房地产工程造价控制工作有着积极意义。造价控制措施的完善，有助于房地产工程的深层次价值与广范围功能的有效发挥。