社会化养老视角下养老地产文献综述

刘文成+王晓方+黄章伟+李腾+刘彩

[摘 要] 在人口老龄化程度不断加深的背景下，通过了解国内外特别是京津冀养老地产的建设现状，检索并总结归纳社会化养老、养老地产以及京津冀地区养老地产的相关内容文献，从其现状、发展必要性及开发模式进行详细的文献综述，总结出当前我国对养老地产的理论研究与探索实践都处于起步阶段，项目开发运营模式还不成熟，政府的配套制度还不健全。为此，养老地产建设和日常管理過程中政府应注重转变职能使养老公益性与市场化运作有机结合，规避风险。利用京津冀地区一体化的有利形势发展养老地产，合理分配资源，提高社会化养老水平。

[关键词] 社会化养老；养老地产；京津冀地区

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）02-0050-04

随着当前我国老龄人数不断增加，社会老龄化进程的不断加快，居民家庭结构趋向小型化，“四二一”倒金字塔型结构存在较为普遍。因此在繁重赡养责任压力下，由社会化养老替代传统家庭养老以应对老龄化给个人和家庭带来的巨大风险的需求逐渐变大。社会化养老是在传统家庭成员养老照料的功能弱化背景下，让更多的社会资源参与到居民养老服务中去，提升居民养老质量，减轻家庭照护负担，构建完备的养老保障系统。姜睿，苏舟等（2012）在我国养老地产的内在发展逻辑的研究中指出，人口老龄化与家庭结构缩微化推进养老服务社会化，同时，养老服务社会化和城市服务体系化又促进养老服务设施集约化，而居民家庭收入水平提高以及富裕人群显性化又带来养老服务需求高端化，以上共同成为催生我国养老地产不断成长的内在动力[1]。林渊（2016）认为随着社会经济的发展和社会观念的转变，老年人的消费水平得到提升，同时对老年服务生活、医疗卫生和精神生活的需求也都普遍提高，因此养老地产的需求也越来越明显[2]。养老地产是社会化养老的表现形式与有效载体，适应了老龄化社会的发展趋势，是破解养老难题的途径之一，但在我国还处于初步探索阶段。通过从养老的社会化视角下结合各专家对中国养老地产的相关研究文献，对我国养老地产的发展必要性、发展现状以及针对京津冀地区养老地产的发展近况进行总结概括，探讨适合我国国情的养老地产发展模式并给出相关的针对性建议。

一、养老地产发展的客观必要性

（一）人口老龄化带来的养老难题

据国家统计局公布的最新数据，到2015年底我国65岁以上人口比重已提升至10.5%，同比增长0.4%，人口老龄化程度及趋势加剧。国内学者通过研究国外养老地产模式的先进经验提出通过发展我国养老地产事业以解决养老难题的可行性。同时伴随人口老龄化进程的加快，专门为老年人提供消费服务的银发经济蓬勃兴起，涉及到家政服务、适老型生活用品、卫生健康服务及地产等诸多领域。从社会化养老的发展现状看，陈宝存（2010）指出我国当前机构养老床位数严重不足，我国养老床位数只占老年人口的1.6%，这不但低于发达国家水平的5%-7%，还低于部分发展中国家2%-3%的水平[3]。因此看来，我国养老地产领域有着较大的开发潜力。王振坡、程浩岩（2013）通过研究发达国家养老地产模式的内在社会动因指出，养老地产是老年群体独立居住的生活理念与居住方式的体现，受到经济条件与文化观念的制约[4]。在我国“未富先老”的特殊发展阶段下，商业性养老地产只能先去满足富裕老年群体的高品质养老追求，然后在积累经验的过程中慢慢推广延伸。此外我国居民生活观念也在经历着转变，独居意识也在逐渐被受到接受与认可。吴犁（2014）分析指出，随着生育状态和人口结构的变化以及西方生活方式的影响，许多老年人更愿意脱离子女独立生活，可以与相同的生活经历及爱好的同辈携手，尽量避免与子女生活产生冲突[5]，这将会作为推动我国养老地产成长的文化观念条件之一。

（二）房地产企业的投资转移

房地产企业在传统商品房市场上的投资受到国家严格的管控，高利润阶段已经过去，市场细分是其发展的重要趋势，万科、保利等房企已经开始向养老地产领域进军。宋雪姣（2016）分析指出，随着传统地产市场利润被压缩，创新转型养老地产逐渐风行，而国家相关政策将为养老地产发展提供土地、税收等方面的支持，这为养老地产的成长壮大提供了可靠的市场与政策环境。但由于养老地产投资成本高、回报率低、回报周期长，当前房地产企业投资项目能够真正实现盈利还很困难[6]。罗福周，韩言虎（2012）从代际住房需求发展趋势分析指出，随着人口老龄化高峰期的到来，青年人的购房需求下降，养老地产会成为房企开发的重要领域。这也是房地产企业开发新的竞争领域、开辟新的市场空间、寻找新的利润增长点的重要保障、转型发展的必由之路[7]。徐云（2011）通过对国内养老地产投资现状进行分析，指出虽然国内各保险公司、房地产私募基金、地产大亨等国外养老投资运营机构都陆续进入国内养老地产行业，但远远不能满足老年人口日益增长的需求；并且受多数老年人消费观更新的影响，其对劳务商品的消费意愿增高，养老地产的长期性经营得到部分保障，尤其是北上广等居民生活水平相对较高的地区，高收入老年人对高档养老机构及其他长期性服务的消费意愿不断增加，所以我国的养老地产市场供给缺口较大[8]。

（三）国家政策倾斜

随着人口老龄化进程速度加快，国家开始对养老这一社会问题高度重视，养老产业也迎来了发展机会。由国务院在2011年颁布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》从国家战略高度合理部署了“十二五”期间的老龄工作安排。中共十八届三中全会出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也指出要积极应对老龄化的社会问题，并加快建立和完善社会养老服务体系及养老服务产业[9]。2013年7月起实施《养老机构设立许可办法》与《养老机构管理办法》代表国家、政府对养老机构建设发展的大力支持，这充分说明了在发展我国社会化养老过程中鼓励养老机构发展的重要性[10]。关于养老地产土地开发，《社会养老服务体系建设规划》中，明确要求各级政府将社会养老服务设施建设纳入城乡建设计划与地皮利用规划当中并合理安排，科学把控，使土地供给得到保障。对于条件符合的，按土地划拨目录依法划拨土地[11]。就财税方面，税务总局印发的《关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知》规定五年为非营利组织免税优惠资格的有效期。财政部、民政部等联合印发《关于做好政府购买养老服务工作的通知》指出转变政府职能，凡适合市场化方式提供、社会力量能够承担的目前由财政支出安排的各类养老服务项目，可由政府购买服务提供便利有效、价格合理的服务。2009年颁布实施的《城镇企业职工基本养老保险关系转移接续暂行办法》对养老金计发主体、养老金待遇计算以及保险关系转接年龄限制等较多方面实行具体规定，可以较好地处理京津冀地区之间企业职工基本养老保险关系转移接续问题[12]。endprint

二、养老地产发展现状

（一）国内外发展现状及经验总结

欧美发达国家进入老龄化社会的时间比较早，养老地产发展相对成熟，且他们的研究对象主要是融资方式探究、养老模式构建、养老住宅规划几方面。在融资方面，张丁予（2016）指出目前欧美CCRC融资途径众多，包括债券融资、银行贷款融资、基金与社会融资等，这些复合式投资方式得以正常运行均受益于欧美较为完善的市场管理制度、成熟化金融坏境[13]。在养老模式方面，吴犁（2014）分析指出国外除了占核心位置的家庭养老、社区养老与机构养老以外，还存在着互助式养老、以房养老、候鸟式养老等一些特殊的养老模式，其中房屋逆向抵押贷款模式的使用较为广泛[5]。在养老住宅设计方面，陆秋虹（2012）对美日养老地产成功案例进行了总结。根据服务对象的健康状况及护理需求的差异，设计个性建筑空间，将不同养老住宅产品融入社区，构成能够实现各种类型老年人不同生活需要的生活社区[14]。

与发达国家相比，我国养老地产正处于发展阶段，即使取得了少许成果，但是目前还缺少对养老地产开发、运营的系统研究；实施过程中，也缺乏成熟的建成项目案例。卢新海（2015）通过对国内典型案例分析，认为通过多年的运作上海亲和源、北京太阳城、北京怡海花园等养老地产项目在我国当前水平上比较成功[15]。而王振坡、程浩岩（2013）则认为在我国养老地产处于起步阶段，仍是以商业性地产为主，在建项目多、标杆性项目少、借养老之名做普通住宅之实等混乱现象仍然普遍[4]。垄明（2016）结合国内养老地产现状指出养老地产正处于开发高涨阶段，各大房地产企业、保险业等纷纷涉足养老地产，由于养老地产为初始阶段，虽市场巨大，但仍面临很多现实的问题，未能形成成熟的开发模式和与市场相匹配的开发规模[16]。姬鹏娇（2014）同样认为虽然养老地产存在着巨大市场需求潜力，但其在开发实施中却存在着极高风险[17]。罗福周、韩言虎（2013）认为虽然地产商、投资商、养老保险机构陆续推出养老地产项目，但对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面缺乏可实施性的有益摸索[7]。

（二）京津冀地区发展现状

京津冀地区地产养老产业在过去几年发展也较为迅速，但是国内发展初始阶段的大环境下，京津冀地区养老地产发展情况并不乐观，较多的养老地产存在不盈利、甚至亏本经营的现象。姬鹏娇（2014）调查北京养老地产结果显示，作为北京首个养老地产项目的宝利，其运营已一年之久，入住率未突破50%，仍处于亏损状态，且前期投入全部来自于公司普通商业地产业务的盈余；北京燕达国际健康城项目因资金流通回笼缓慢，养护设施与服务落后也进入勉强维持阶段；北京东方太阳城属于度假型养老产品，但不只局限于服务老年人，通过先出售，之后回购部分产权，资金用于养老费用和医疗护理费。李璟、王梅（2016）通过对京津冀地区36家养老机构的抽样调查，结果表明存在亏损现象的养老机构达到71.6%，其中已连年亏损的占38.2%[18]。李雪研（2012）调研冀北一些小城市发现与京津地区相比有很大的优势，距离京津近，交通便利，生态环境好，房价相对便宜，具备基本的城市基础设施[19]。马艳林（2015）从家庭结构变迁视角下分析指出京津冀地区家庭结构的变动也会对养老模式产生影响[20]。李璟、韩晓虎（2016）对异地养老意愿情况的调查结果发现京津冀协同发展规划对老年人异地养老计划具有一定作用力，京津冀养老需求的缺口及其协同发展的良好形势将为其养老地产提供跨越式发展的机会[21]。由此可见，京津冀地区在京津两地经济、教育、医疗、交通等各方面的产业带动以及河北地区优势的土地资源的互助模式下，养老地产将有广阔的发展空间。

三、养老地产的开发模式

（一）养老地产的融资模式

地产行业是资金稠密型行业。资金一直是制约房地产企业发展的重要条件，如何有效地选择融资方式是养老地产行业发展的关键问题[22]。唐珊珊（2016）从加强政府政策支持的角度提出，房地产开发企业可以通过缴纳土地出让金等方式从政府那获得出让土地使用权，然后通过以土地抵押的形式从金融机构获取贷款，等企业拿到贷款后，就可以将此资金用于养老地产项目的开发建设[23]。但银行等金融机构因养老地产的投资回报期长、资金需求量大、回收慢及需要整合的产业链长，所以对养老地产的融资贷款一直很谨慎。面对狭窄的融资渠道，邸达（2014）认为为了实现养老金融与资本市场互动，应设立由信托、私募等金融机构构成养老产业基金的资金运行模式[24]。陈菲（2016）在融资方式方面提出，大量的资本投入是开发养老地产的基础，开发商除了提高自身的资金运行能力外，可寻求与保险、金融等机构合作，也可以尝试养老地产信托投资基金、PPP模式等融资模式[25]。姬鹏娇（2014）总结国内外养老地产的融资模式，包括内源融资与外源融资两种，据此提出在国外应用很广的房地产信托融资和保险融资应该成为我国养老地产融资发展方向[13]。吴婵君（2011）提出可将联贷联保贷款的融资模式引进养老地产行业，并认为中高档需求可以引导市场定位的老龄服务项目尝试BOT（建设—经营—转让）融资模式[26]。

（二）养老地产的盈利模式

养老地产提供的长期、特色养老服务是区别传统地产行业运营的重要不同之处，这就决定了养老地产不能够采用简单的销售盈利模式，而应该更加注重养老服务的经营、延长养老服务链，但养老地产投资回报期长的特性又会导致资金回笼压力巨大。因此，养老地产的盈利模式是国内学者对养老地产着重研究探讨的一个方面。李强（2016）通过对当前我国养老地产盈利模式的探索实践进行分类，可分为长期持有、出售、持有与出售结合三种。其中，长期持有模式可以再划分为会员制和租赁制，其特点是有利于完善后期的运营管理，但需要专业管理团队的运营管理、投资成本大且回报期长；出售模式可以很快实现资金回笼，但容易放弃养老服务产业链上衍生服务，难以控制入住群体年龄结构；持有加销售模式介于前兩者之间[27]。张丁予（2016）认为养老地产从理论上讲最适宜长期经营模式，但考虑到我国发展现状还很难实现，应该创新探索租售方式。可以探索住房逆向抵押贷款，专业金融机构通过评估房产价值、老年人寿命等信息进行核算，再将房产的价值分摊至老年人预期寿命年限内，类似于老年人已提前预支销售款[9]。欧美发达国家对养老地产盈利模式的探索实践较早，为我们提供了一定参考经验。颜培（2013）指出美国的养老地产领域有部分保险公司参与，由保险公司买断养老地产的居住权、并采取酒店管理方式，达到收取管理费用的收益模式以实现资金正常流动，同时可以为公司吸取部分潜在高端客户[28]。endprint

（三）养老地产的管理模式

在与现代服务业密切联系的养老地产行业的运营过程中仅靠地产开发商很难为入住老年人供应完善的养老服务及设施。王振坡（2013）认为地产开发商应与其他相关业态进行跨行业深入互助合作，以此推动养老产业链整合，用规模化经营方式达到降低投资成本、提升养老地产质量的目标，也能放低行业准入门槛。孙秀娟（2011）总结出由开发商直接负责经营的开发商管理模式、由开发商与相关专业化机构合作的战略联盟管理模式、由专业管理公司提供高质量养老管理服務模式的三种养老地产管理模式。陈菲（2016）从现代化管理的角度提出，一是以人为本，从入住老人的实际需求出发，寻求专业管理机构提供养老服务；二是，开发商应以养老地产为载体，做好“大数据”和云平台的建设，从而密切与相关产业的联系，推进社会资源整合，促进智能化养老服务，推动养老地产项目高质高速运转。

（四）京津冀地区养老地产开发模式

京津冀地区仍未有养老地产的具体开发模式，目前多半房地产企业仍然沿用美国、英国等发达国家的已有模式。卫洁（2015）结合京津冀区域老年人住区环境现状指出，大部分住区在做景观设计定位时，通常以模仿国外比较成熟的案例为主，在解决我国城市养老环境问题上并没有起到立竿见影的效果[29]。闫丽颖（2016）提出秦皇岛对养老地产跨行业联盟开发模式的建构，要结合跨行业策略联盟思想，探究以“融资主体-建设机构-运营机构”为主体的开发模式，在其开发过程中，三者饰演不同角色[30]。李璟、王梅（2016）提出未来京津冀地区“以房养老”盈利模式、“医疗养老”盈利模式、“投资养老”盈利模式3种新型养老模式[14]。马艳林（2015）结合京津冀三地的老年人口近况和养老需求情况，认为家庭结构的改变引起养老模式逐步划分成自我养老、家庭养老、机构养老3种养老模式，并提出“居家+社区+机构”的养老新模式[16]。

四、建议

养老地产在我国处于探索阶段，很多方面需要不断完善。冯臻（2014）指出，发展养老地产首先需要明确养老地产是“为老龄人口提供住所及全面养老服务的综合平台”的合理定位。在养老地产的建设及日常管理方面要注意公益性与市场化运作有机结合，社会各阶层对养老文化的认同和宣扬对整个养老地产行业的出现和成长起着至关重要的作用[31]。从养老地产的开发设计角度提出建议，在选址方面要注意便利的交通、适宜的居住环境及完善的周边配套设施，龚明也提出在设计时要注重无障碍设计，色彩应该利于辨识、稳重和谐，还要有合理的建筑布局与丰富的公共活动空间[12]。从政府责任与政策支持角度，政府要制定政策鼓励社会资本参与到养老事业的发展中，放宽条件限制，同时又要加强对养老地产的监管工作。孙秀娟（2011）提出政府要建立健全养老地产的准入机制、制定鼓励养老地产发展的金融、土地及税收方面的优惠政策、构建有利于养老地产健康运行的监督约束机制。从完善法律制度角度分析，需要尽快制定与修改涉及养老地产的相关性政策，宋敏（2016）提出对土地法规、金融政策、财政税收政策、标准化建设与监管等方面制定与完善法律规定[32]。从地产开发商规避养老地产风险角度，开发商应在项目开展前对政策倾向、项目策划、投资运营模式等方面进行充分的准备。杨茂盛（2016）认为地产商在项目开始前需要充分调研、多样化设计、争取政府优惠政策；项目开发中要创新融资方式、注重区位环境、按期保质保量完工；项目运行管理上要注重宣传推广、合理选择运营模式、提升管理服务质量[33]。

京津冀地区养老地产尚有巨大的发展空间，并具有独特的发展优势，但仍有需要完善的地方。养老观念的转变是养老地产发展的前提，这不仅要转变政府观念，完善整体规划，还要转变民众养老观念，让老年人养老观念从“被动养老”转化为“主动养老”。政府对养老地产的支持是其不断发展的基石，刘莉（2014）认为京津冀三地除了相互协调，实施统一的养老产业发展规划还需创设京津冀地区养老服务业投资引导基金[34]。而解决异地医保问题是京津冀养老地产的核心，推动京津冀一体化，落实并完备京津冀医保异地就医政策是目前社会化养老必须面对的一大重要任务。养老住区景观设计是养老地产内在要求。当前随着经济的发展，养老越来越注重生活质量，因此京津冀住区要有适老性活动场地划分，老年人住区景观要遵从适老性整体设计理念与设计原则。此外，张蕾蕾（2015）认为为了提高养老服务业整体水平和质量，需要加强养老服务行业建设，强化养老服务机构的医养结合程度，探究养老服务社会化发展的新途径与新模式；建立并实施发展养老服务机构强制责任保险机制，提高养老机构的整体服务水平[35]。

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[责任编辑：高萌]endprint