2018年楼市调控如何与长效机制共舞

李宇嘉

摘要：十九大后，楼市长效机制将渐进出炉。“稳定房地产市场、化解泡沫风险”仍是调控的重中之重。2018年楼市调控将继续坚持“目标不动摇、力度不放松”的原则。不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨），还是粮草充足的开发商没有降价动力，都将因调控慢火煲烫“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。因此，2018年楼市调控仍旧会起主导作用，不过在调控机制上更加科学。

关键词：楼市调控；长效机制；房价

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）01-0022-27 收稿日期：2017-12-20

1背景：十九大后管理层对2018年楼市调控定调

前不久，在部分省市房地产工作座谈会上，楼市调控最攸关的三个部门——住建部、国土部和央行，共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。同时，新华社时评文章《防“炒房”要深化改革，治标更须治本》指出，部分城市新房和二手房价格倒挂，引发新房抢购，说明调控不够全面、改革不够深化。下一步，调控和改革措施共同发力，短期调控应当让位于长效机制。笔者认为，三部委会议和新华社文章不仅被视为为2018年楼市调控定调，也是对此前业内关于“下一步调控如何走”这一疑问的澄清和回复。十九大前后，上层传递出楼市长效机制渐进出炉的信号。那么，短期干预如2016年10月以来密布的“五限”措施是否退出，经济承压下未来政策是否转向？

从这次会议看，“稳定房地产市场、化解泡沫风险”仍是调控的重中之重，并提出集合6方面措施的“组合拳”：既有政策稳定、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等。同时，会议还明确要按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。新华社文章中，一方面明确了调控已进入“深水区”，调控难度加大。但是，市场越是焦虑越要稳定预期，市场越是疯狂越要深化改革；另一方面，强调以“房子是用来住的”方向建立长效机制，逐步扩大对租赁住房的土地供给，着重满足外来务工人员、新就业大学生等城市“夹心层”和困难群众的住房需求，进一步缩小贫富差距，促进房地产市场的供需平衡。

2 2018年楼市调控“目标不动摇、力度不放松”的原因探讨

由此，调控思路和基调非常清晰，首先是既有的以行政性干预为主的调控措施要真正落实。南京等城市出现“万人抢房现象”说明，过去十几年来形成的“房价只涨不跌”“屡调屡涨”“买房致富”等顽固预期并未缓解。同时，基于房地产对经济周期之重要，调控政策和背后的真实动机（不忍心打压楼市、调控不伤及经济和财政是底线）无法激励相容。因此，楼市任何短暂回调，都是“建仓”的绝佳机会。既然地方调控积极性不足，甚至不容忍房价下跌，房价倒挂意味着“买到（新房）就是赚到”。由此，无论看市场预期，还是看地方行为，调控仍在过去框架（防止房价过快上涨）下“打转转”，这就是三部委会议明确楼市调控“不喘气、不歇脚”的原因。

目前形势依旧严峻，除“房价上涨预期”顽固外，加杠杆购房情绪高涨。2015年，我国居民新增贷款仅4.6万亿，2016年升至6.3万亿（算公积金贷款超过7万亿），占新增贷款的50%。2017年，采取严格的规模、占比（不超过新增贷款30%）控制后，1-10月份的中长期贷款（主要是房贷）规模（4.57万亿）比去年同期（4.69万亿）有所下降，但居民总贷款却增加1.03万亿，短期消费贷款暴增是主因。2015年，居民消费贷款仅增长18%，2017年上半年的增速达33%，三季度飙升至41%，比年初的20%翻了一倍。截止到10月，2017年居民短期贷款新增1.6万亿，接近上年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%，占比增加了10个百分点。

但是，社会消费品零售总额增速却呈下行趋势，意味着消费贷有部分转化为房贷了。无抵押、期限短、利率高的消费贷、信用贷进入楼市，这是非常危险的信号。市场认为，政府不会出台导致房价下跌的政策，因为防范发生系统性风险是政策底线，这就使得樓市加杠杆的意愿依然很强。而且，2018年的消费（城镇居民人均可支配收入下滑）和投资（房地产投资下滑）增速都会下降，出口也不会比2017年更好，GDP增速或承压。因此，2018年会惯性松绑楼市政策。另外，地方政府在楼市政策上用心不足，“租购并举”本意在于解决楼市供求失衡，真正让住房回归居住属性，但顶层设计“落地”时，各地有意无意偏向人才租赁、资本风口的“长租公寓”。

相反，对接4亿左右新市民（外来务工人员、新就业大学生等）、城市“夹心层”和“无房户”的低成本租赁却未得到更多重视。由此，不仅楼市供求失衡的顽疾难以解决，培育住房租赁或可能出现像过去保障性安居工程中出现的大规模错配、寻租。进一步，中高收入阶层和投资需求主导的楼市供求局面也难以扭转，最能代表收入差距的“财富基尼系数”也将会继续攀升，居民人均消费增速连续3年下降的局面也难以扭转。最终，十九大提出的“扩大中等收入群体，增加低收入者收入”“增强消费对经济发展的基础性作用”等改革和转型目标也不可能实现。而且，楼市继续顺周期繁荣，不管是“灰犀牛”风险，还是“明斯基时刻”，或许很难杜绝。

因此，房地产调控思路和基调必须要实现重大转变。首先要打掉过去十几年以来形成的“房价只涨不跌”“屡调屡涨”等顽固不化的预期。2017年7月份全国金融会议以后，去杠杆成为“上下一盘棋”的政策导向。近期，住建部等三部委发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，央行等五部委发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，显示了“彻底堵住监管和杠杆套利”的信心和决心。去杠杆绝非运动式，近期M2、新增信贷与社融增速持续走低，融资成本也全面攀升，10年期国债利率突破4%，信用收缩很明显，这是去杠杆的唯一路径。目前，房贷占商品房销售额的50% （加上消费贷），如果杠杆真正收紧了，房价上涨预期将明显缓解。endprint

3 2018年调控要遵循慢火煲汤“散泡沫”的路径

本质上，楼市调控只是工具，终极目标是实现全体人民住有所居。我们不像美国，风险在全球分散，可以持续加息刺穿泡沫，让市场完全“出清”。相比10年前，我国多数城市的商品房价翻了5-10倍，居民杠杆率从2008年的21%上升至目前的53%，杠杆占可支配收入的比重从2008年42%上升到目前的90%。因此，楼市泡沫一旦进入失控或破裂状态，巨大的外溢性和冲击力或远超2008-2009年金融危机的破坏力。当然，在资本管制，汇率有管理浮动，央行握有巨额外汇储备，各地政府有巨大的国有资产、资源、资本的情况下，有自信守住不发生系统性风险。

但是，从国际金融风险多由楼市触发的教训来看，我们不能掉以轻心。十九大强调，“守住不发生系统性风险的底线”。此次政治局会议再次强调，2018年防范风险工作要取得积极成效。这意味着，楼市调控要采取慢火煲汤“散泡沫”的模式，即调控要持续不间断，但也要精心拿捏，短期调控与长效机制结合，满足有效需求（新市民）与堵住无效需求结合，这正是当前政府在做的工作。房屋之所以具有投资属性，除了其天然的储藏价值属性外，能流通和杠杆效应是两大动力。近年来，投资需求占比大的城市，住房流转率就高，如2015年深圳房价翻了一倍，二手房流转率（交易二手房/存量二手房）高达8%，同期京沪二手房流转率仅3%-4%。2016年涨幅最高的上海、2017年上半年涨幅较高的北京，二手房流转率都上升到了6%左右。

因此，2017年调控重点是企业或个人限售、企业自持（用于租赁），将住房流动性、换手率在高位锁定。通过“冻结”中短期交易，增加交易摩擦，如降低二套房杠杆、拉长贷款发放周期、上浮房贷利率、自持且不能“以租代售”、房产税高悬头顶等，增加房屋流动的溢价耗损。同时，房地产源头的土地市场，一方面将新增地块向租赁转移，针对新市民这个有效需求的最大主体、最能体现“居住属性”的主体，做“供给侧”改革；另一方面，新出让地块配建保障房、自持或租赁“常态化”，降低溢价率，近期各大城市出让地块，溢价率普遍在20%左右，或底价成交。

由此，房价上涨预期及投资溢价空间明显收窄。在交易时限拉长、交易摩擦增大的情况下，交易价差预期看淡，甚至不足以弥补时间价值的损耗。2017年7月的金融工作会议，吹响金融“去杠杆”的号角，无风险利率趋于上升，未来楼市交易流动溢价耗损更大。时间拉长后，未来基于投资需求的房屋交易，越来越索然无味，这是渐进“去泡沫”的优选路径。“去杠杆”是楼市调控的另一重点，但考虑到高位不胜寒的房价及泡沫风险，也采取慢火煲汤“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也给予3-5成的首付支持。此次政治局会议明确，2018年防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，这就意味着，在金融稳定委员会的统一部署下，各金融监管部门的对接会更加有效，资金很难违规流入房地产市场。

综上，由资金、预期、地方政府托底而形成的房价螺旋上升闭环不再自我强化，2018年将呈现“高位平衡、缓慢回落”的走势。这样，不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨），还是粮草充足的开发商没有降价动力，都将因调控慢火煲汤“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。这就为长效机制建设、住房制度改革创造了较为稳定的“窗口期”。事实上，长效机制、住房制度改革在2017年已展开，如租购并举、租售同权、集体土地入市、房产税明确征收细节等。但是，这些举措的效果未明显显现，甚至因触及短期利益而受抵制、政策走样、打折扣。因此，政治局会议提出，加快推进住房制度改革和长效机制建设。

4 2018年楼市长效机制亟待“落地”

近日，中央政治局召开会议，研究并定调2018年经济工作的重点和方向，总基调是“坚持新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求，坚持以供给侧结构性改革为主线”。对于各界关注的房地产，则提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是2018年要着力抓好的一项重点工作。值得注意的是，将长效机制建设和住房制度改革并列，作为年度重点工作，在近年来经济专题的政治局会议上较为罕见。而且，相比2016年底政治局会议对于长效机制“加快研究”的表述，此次政治局會议提出“加快建设”，彰显房地产调控亟待“由标入本”。

2016年的政治局会议，尽管强调长效机制建设，但在操作上，更多的是长效机制的探索和实验，比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等。2017年，对房地产管理实际起作用的，还是被视为短期行政干预的措施。而且，以“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商）为代表的需求端调控，不管在力度上、范围上、频率上，超过了以往任何一次调控。从此次政治局会议内容和新华社同步文章来看，决策层认可调控取得的效果，如一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落，三四线楼市库存降至2012年以来的新低。

而且，不管是“预警函”式的调控机制，还是培育租赁市场、集体土地入市，都带有长效机制、供给侧改革（针对新市民需求）色彩，甚至触及土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”，调控与改革共同发力的局面。这也证明，只要中央和地方齐心协力，采取切实有效的措施，制度改革肯“咬骨头”，房地产能回到稳定发展的轨道上。但是，2016年10月以来的调控，尽管力度、频率空前，但购房者预期并未改变，南京“万人抢房潮”，按揭贷款受限后，居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房，意味着房价上涨的预期还很顽固。

尽管国家在楼市“去杠杆”、去投资属性、培育租赁等改革意志突显，但开发商的预期和行为逻辑未明显改变。一方面，2016-2017年各大房企销售回款明显改善、粮草充足，降价动力不足。2017年以来，热点城市商品房批准预售规模普遍下滑30%-50%，“捂盘惜售”情绪浓重；另一方面，由于高价新盘限价，很多开发商将商品房项目打包给租赁企业或者银行，甚至转让数十年租赁权。此举不仅可以套国家鼓励住房租赁的政策红利，还能变相达到“捂盘”的目的。此外，“做大才不会被吃掉”成为房企新的生存逻辑，2017年以来各大房企继续“跑马圈地”。endprint

作为楼市调控的重要主体，商业银行的行为模式也未改观。2017年以来，采取严格的规模和占比（不超过新增贷款30%）控制后，1-10月的中長期贷款（主要是房贷）规模（4.57万亿）比上年同期（4.69万亿）有所下降，但居民总贷款却增加1.03万亿，短期消费贷款暴增是主因。截止到2017年10月，居民短期贷款新增1.6万亿，接近上年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%，占比增加10个百分点。贷款规则明确指出，消费贷款是短期的，要采取“受托支付”投放（贷款由银行直接支付给消费产品卖家），但商业银行不仅睁眼闭眼，还违规创新出周期长的消费贷款。

承担调控主体责任的地方政府，其依赖楼市、土地财政的逻辑也未明显改观。首先，近期很多城市出现“一二手房价格倒挂”的情形，说明各地调控仍在需求端“打转转”，甚至做数字文章，而不是通过加大土地和普通住房供应，增加租赁供应，盘活存量，增加公共服务等“供给侧”改革，满足新市民住房需求，获得房地产与新型城镇化同步推进带来的长期红利；其次，由于投入-产出不匹配，加上冲击土地财政，地方没有明显的内在激励以培育租赁市场，很多地方将租赁项目作为政治任务开展，由国企（而不是社会资金）承接做样板工程显然不具有持续性。

5 2018年调控将与长效机制共舞

从政治局会议的表述，可明显感到，2017年的调控达到一定目标，但是调控成果并不牢固，房价上涨预期和冲动还在。此次政治局会议明确提出了2018年的“三大攻坚任务”，排在首位的是，“防范化解重大风险，要使宏观杠杆率得到有效控制”。目前，不管是宏观杠杆率（260%），或居民杠杆率（53%），都已到触顶的程度。同时，调控进入深水期，也意味着长效机制进入攻坚期。从改革既往经验看，局面越是焦灼越要稳定预期，市场越是疯狂越要深化改革。2018年是“十九大”以后深化改革新时代的第一年，亟待在保持政策稳定的基础上，调控从短效升级为长效。

稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此，才能将各项长效机制制度化，不至于落入调控的范畴，不因楼市波动而随意调整；也才能彰显决策层在楼市管理上“治本”的决心，给市场传达此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回，而是调控与改革共同发力，并逐步让位于改革的开始。始于90年代的“房改”，一方面意在完成“企业办社会”（福利住房）的国企未竟改革，另一方面是分税制实施后，为调动地方积极性，给地方寻找融资新渠道，以应对加入WTO后，地方招商引资而在基础设施、园区开发上的巨额投入。目前，福利住房已退出，城市摊大饼扩张结束，房地产为大型基础设施融资的功能开始淡化和纠偏。

同时，树立包容发展理念、构建内需社会、夯实消费基础作用等，必须要满足包括新市民在内的全体人民对美好生活的诉求。因此，作为最基本需求、公共产品属性强的住房，理应开启新一轮的制度改革。新住房制度设计的基础是住房回归居住和公共产品属性，而不是居住和投资属性；新住房制度要解决新市民（2.45亿外来人口、2500万大学毕业生）的住房需求，而不再是户籍人口、高收入阶层的需求；住房供应要以租为主、“租购并举”，而不是销售一支独大、租赁弱小的“二元分异”体系；土地和住房供应多主体、多渠道，而不是政府单一垄断；住房制度追求房地产与“住有所居”、新型城镇化齐头并进，而不是基于经济和投资的房地产化。

综上，尽管2018年长效机制和住房制度改革将获得明显进展，但“罗马城不是一天建成的”，在左右楼市运行的金融、财税、上下政府关系、增长模式等制度体系未明显改变的情况下，长效机制和住房制度建立过程中会遇到很多障碍，尚需渐进推进，发挥作用到位尚待时日。因此，2018年楼市调控仍旧会起主导作用，不过在调控机制上更加科学，比如预警函机制。当然，2018年长效机制建设也会获得突破，比如房产税进入立法进程，明确征收原则和时间表，再比如集体建设用地入市从试点转向全面铺开，这对于市场预期来说是极大的“稳定器”，调控与改革共同发力。endprint