可否以新的最高额抵押合同替代原合同

2018-03-08 22:05:07 中国房地产·综合版2017年12期

某市登记机构一位员工询问:有一起最高额抵押,债权确定期间已经届满,债务无法偿还,抵押权人又不想马上行使抵押权。由于没有及时行使抵押权,抵押权人担心诉讼时效届满后法院不予保护,便与抵押人重新签订了一个新的最高额抵押合同,新合同的债权确定期间从上一个抵押合同所约定的债权确定期间届满之日起,时间为两年。当事人要求用这一新的合同来替代原有的最高额抵押合同,再次办理最高额抵押登记,我们能否受理?

金绍达:一、主债权诉讼时效期间开始计算的日期与债权确定期间没有必然联系。除法律另有规定者外,“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”(《民法总则》第一百八十八条第二款)。债务履行期限届满而不履行债务的,就损害了债权人的权利,抵押权人就可以行使抵押权(出现当事人约定的实现担保物权的情形也可以行使抵押权,但《物权法》第二百零二条规定的是抵押权人应当在“主债权诉讼时效期间”行使抵押权,所以其他可以实现抵押权的情形与主债权诉讼时效无关),主债权的诉讼时效期间也同时开始计算。但本例中只是双方约定的债权确定期间届满,而债权确定期间并不是债务履行期限,债务履行期限应在主债权合同中另行约定。只有在债务履行期限届满,债务人不履行债务时,主债权的诉讼时效期间才开始计算。从另一方面看,如果债务履行期限届满,而债务人没有履行债务,那么即使还在债权确定期间以内,主债权的诉讼时效期间就要开始计算。所以,主债权诉讼时效期间开始计算的日期,与债权确定期间并没有必然联系。

二、不能以新的最高额抵押合同来替代原有的最高额抵押合同。物权未经法定原因不会消灭,抵押权作为物权,未经法定原因同样不会消灭。因此,抵押权并不因主债权的消灭时效完成而消滅。即使登记簿所记载的抵押权因超过主债权的诉讼时效而得不到法院保护时,抵押权仍然存在。因此,在前一个抵押权仍然存在的情况下,抵押权人与抵押人重新签订一个新的最高额抵押合同,那就成了设定一个新的抵押权,这一新的抵押权只是一个后顺位的抵押,而无法用来替代原有的最高额抵押。

三、没有必要签订新的最高额抵押合同。从本例来看,抵押权人担心主债权的诉讼时效届满后法院不予保护,因而重新签订新的最高额抵押合同这一行为实属没有必要:一是《民法总则》已经把向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间规定为三年;二是诉讼时效可以中止或中断(如权利人向义务人提出履行请求或义务人同意履行义务);三是重新签订新的最高额抵押合同也不能解决主债权的诉讼时效问题。

尽管如此,如果在向当事人作相关解释后,当事人仍然坚持要对债权确定期间进行变更,可以按变更登记的要求受理。

陈品禄/责任编辑endprint