军用土地使用权转让政策和实施路径

2018-03-08 22:05:29 中国房地产·综合版2017年12期

柯亮

军用土地是指国有土地中国家提供给军队使用的那一部分军用划拨用地。目前,军队经过精减整编后,军用土地中空闲用地已有相当数量,通过有偿转让对这部分土地进行开发,是军事经济工作中一项新事业。在坚持土地国有的基础上,探索和研究军用土地有偿转让经济结构和关系,从军事经济建设的实际出发,建设和完善军用土地有偿转让制。

一、军用土地使用权转让政策

根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》(原总参谋部、总政治部、总后勤部于1995年5月16日发布)第二章第三条规定:军用土地使用权转让范围包括以下种类:

(一)整宗空闲的土地;

(二)可以划出单独管理的营区边角土地;

(三)独立院落危旧房占用的土地;

(四)被列为城市规划改造范围内的土地;

(五)被列为开发区、经济特区的农场、马场和企业化工厂等用地;

(六)其他可用于开发的土地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关规定,原划拨国有土地使用权转让时必须先向地方政府土地管理部门补办土地使用权出让手续、补交土地出让金。军用土地属国有土地,所有权属于国家,军队只拥有使用权。军用土地使用权转让也要先向地方政府土地管理部门补办土地使用权出让手续、补交土地出让金。

考虑到目前加强军队建设、弥补军费不足的情况,财政部、国家土地管理局、总后勤部联合下发了《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》(土资发〔2007〕29号,下称“土资发〔2007〕29号文”),对军队转让空余军用土地的相关问题作出了明确规定并给出了相应的优惠政策。

二、军用土地使用权有偿转让的模式

经依法批准,可以依法转让的军队空余土地,其土地面积、用途、开发利用和规划设计条件、转让方式、交易结果等信息,在当地土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布。凡属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的,必须在当地统一的土地市场公开转让,按价高者得的原则,确定土地使用权人。军队空余土地转让可采用以下三种模式:

(一)由当地政府收购储备,再由政府统一出让;

(二)直接在当地的土地有形市场公开转让,由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施,招拍挂的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办;

(三)由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让,确定受让人,市、县国土资源管理部门按规定与受让人签订《国有土地使用权出让合同》,按市场价格核定土地出让收益。具体采用哪种模式,由军队单位与土地所在地的市、县国土资源管理部门协商后,在申报军队空余土地转让计划时一并上报总后勤部审批。

三、军用土地使用权有偿转让过程

(一)转让单位进行土地开发可行性论证、合作对象资信调查和签订合同(协议)后,向大单位提出申请;

(二)各大单位审核确定土地面积、用途、用地范围和评估地价后,按程序上报审批;

(三)军委、总部批复后,按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费,领取《军队空余土地转让项目确认书》(以下简称《确认书》),凭《确认书》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续;

(四)按基建程序申报建设计划;

(五)修改地籍、营产档案资料。

四、军用土地使用权有偿转让的收益分配

军用土地分布在全国各个地区,主要是以保障国家的军事需要为前提,军队的经费都是由国家财政部拨款进行保证,为加强军队建设,减轻国家负担,土资发〔2007〕29号文规定,军队空余土地由当地政府收购储备再统一出让的,由当地政府按照土地收购储备的有关规定,向军队支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、拆迁补偿费等相关费用。

军队空余土地由当地国土资源管理部门实行招拍挂转让的,转让收入归军队所有。军队应当按照规定支付土地出让业务费等相关费用。土地出让业务费等相关费用,统一并入土地出让收入,全额缴入地方国库,纳入地方政府预算,实行“收支两条线”管理。

军队空余土地由军队自行组织公开转让的,转让收入归军队所有。受让人与当地国土资源管理部门签订国有土地出让合同时,应当按照规定缴纳土地过户中的有关费用,并全额缴入地方国库,纳入地方政府预算,实行“收支两条线”管理。

军队所得的转让空余土地收入,专项用于部队营房建设,具体管理办法由财政部会同总后勤部另行制定。

五、军用土地使用权有偿转让存在的问题

目前,因军用土地自行转让和国土部门组织的土地招拍挂活动中,存在着军用土地转让收入,地方政府不能分成,导致在地块成功竞买后,办理土地使用权过户等相关手续存在一定的问题。

(一)关于军队转让土地使用权涉税问题

項目土地使用权受让人在申请办理土地使用权过户手续上,当地国土部门要求税务部门出具土地转让涉税证明。1.现营业税政策对军队转让土地使用权并无特殊规定,当地税务部门会要求军队转让土地使用权应按照规定缴纳营业税;2.根据 《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第588号)第一条和第二条规定,军队转让土地使用权的转让合同应按“产权转移书据”税目征收印花税。3.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)”并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应按照本条例缴纳土地增值税和第五条“纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入” 的规定,军队转让空余土地的行为属于转让国有土地使用权并取得了收入,应依法缴纳土地增值税。

(二)关于军队开具的土地转让款发票抵扣开发成本问题endprint

因军队业务的独特性,军队在为项目土地使用权受让人开具的土地使用权转让款中开具的为“中国人民解放军通用收费票据”,该票据印制有“中央财政部监制 财务票据监制章”和“总后勤部财务部监制 中国人民解放军票据监制章”等字样,该票据与“政府部门开具的非税收入通用票据”存在一定的差异性。军队开具的《中国人民解放军通用收费票据》能否作为项目土地增值税清算税前扣除凭证的依据还存在一定的不确定性。

六、军用土地使用权有偿转让的意义

我国土地资源的主要特点是人口多,人均耕地少,现存土地供需矛盾极为突出。军队精简整编后,可调整出部分空余土地,合理开发这些土地具有重大的意义。

(一)有利于土地资源的合理利用和优化配置,可以缓解城镇土地的供需矛盾

军队土地使用权有偿转让可以促进土地节约集约利用,优化土地资源配置,使资源共享、功能互补。政府与军队相配合以宏观调控与市场调节相结合的方式优化土地配置,能有效抑制因盲目性、随意性而造成行为失当,促进土地市场健康发展。

(二)有利于培育土地市场,支持地方经济建设

军用土地使用权有偿转让有利于地方创建稳定的经济发展环境,建立和完善规范、有序的土地市场,增加地方政府的财政收入,激活军用土地要素,活化城市经营,促进城市良好发展。

(三)有利于增加军队收入,减轻国家负担

军用土地使用权有偿转让可以增加军队自身收入,减轻国家财政的军费开支,在增加地方财政的同时兼顾军队收入的补充,真正实现地方财政收入、国家财政收入与军队自身收入的平衡,促进国家与地方及军队的协调发展。

关于军队转让土地使用权问题,军队认为,军用土地属于国家划拨地,按照国有土地首次出让,属于国家一级市场土地出让,不涉及缴纳营业税、土地增值税问题。鉴于财政部、国家土地管理局、总后勤部联合下发的《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》在2007年,时间比较久远,且无详细的实施细则,建议国土部、财政部、国家税务总局、中央军委后勤保障部等相关部门就军队转让土地使用权涉及的相关税种缴纳、开具的土地转让款发票、土地使用权过户等问题作进一步的研究,制定出明确的政策依据,便于军队空余土地的集约节约,发挥空余土地的最大利用價值。

参考文献:

1.张金昌.军用土地管理工作提高到新水平.中国土地.1994.03

2.李昌俊.军用土地有偿转让及制度构建.军事经济研究.1992.12

3.杨平.适应国家经济发展形势搞好空余军用土地有偿转让.军事土地管理.中国土地.1994.04

李求军/责任编辑endprint