征收人如何监督评估过程和结果

2018-03-08 22:05:56 中国房地产·综合版2017年12期

于海龙

根据《资产评估法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》(简称《条例》)的有关规定,房屋征收评估是法定评估,房屋征收评估报告是征收人与被征收人签订征收补偿协议的依据。但是,由于评估机构良莠不齐,有些评估机构违背《国有土地上房屋征收评估办法》(简称《办法》)和地方法规规章的相关规定程序评估,还有一些房屋评估结果偏离了价值时点的市场价值,违背了《条例》公平补偿的立法原则。被征收人因怀疑评估结果的公平性,而拒绝与征收人签订房屋征收补偿协议,使房屋征收部门的工作处在急、难、险、重的境地,加大了房屋征收实施风险。因此,征收人应当依法监督房屋征收评估机构的评估过程和结果,从而促进房屋征收评估的科学化、制度化和规范化,维护社会公平正义,营造阳光征收的和谐氛围。

一、评估过程和结果存在的普遍性问题

1.非注册房地产估价师执业

一些评估师和评估机构违背《资产评估法》(第十三条、第十四条)《国有土地上房屋征收评估办法》第七条“房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作”的规定,指派非房地产估价师参与评估过程、出具报告,或接受报告復核、鉴定已成为常态。由于兼职的注册房地产估价师比较普遍,所以这些估价师不能到征收现场查勘被征收房屋,不能到征收现场向征收人或被征收人解答公示的评估结果,不能参与评估报告的撰写与审核,不能参与报告的复核和鉴定,仅在评估报告上签字或被他人替代签字。

2.没有评估作业方案

一些参与房屋征收评估的机构,未按《房地产估价规范》要求制定估价作业方案,没有具体项目负责人,多人做一个项目。有的征收项目若干评估机构参与,却没按规定使用统一的评估技术路线。

3.没有评估技术路线

一些机构未按《办法》规定,或依据委托人要求,或结合评估项目实物、权益、区位以及房地产市场交易因素,制定房屋征收评估技术路线。在报告里出现比较案例不真实、比准价格不客观、调整参数不科学的问题。

4.实物查看遗漏或重复

有的估价师对非住宅房屋占用的建设用地的权益及性质,未经登记房屋结构搭借,房屋层高、层数、跨度,土地使用权面积与房屋占地面积及硬化、绿化面积,房屋落地面积与室内地面非建筑设计硬化面积及机器设备基座面积,城市建设配套费与实际支付的供暖入网费,房屋附属设施设备与变压器或管道沟槽等未能严格区分,出现评估项目遗漏或重复的现象,给房屋征收补偿带来风险。

5.制定调整参数有缺欠

个别报告案例修正条件不科学,参数及权重确定缺乏依据,结果报告和技术报告前后表述的修正理由和参数不一致,市场价格定义不符合《条例》的立法原则,不能确保被征收人能够购买或建造与被征收房屋类似的房地产。

6.提供估价报告不完整

一些机构未按《房地产估价规范》和行业组织要求,向征收人或被征收人提供分户报告、整体(结果报告、技术报告)报告及相关附件,征收人不能完全知悉被评估房屋市场价值构成的完整体系。

7.估价依据不合法

在集体土地征收评估时,有的报告违背《土地管理法》《土地管理法实施条例》规定,将安置补助费、土地补偿费计算到被征收人的土地使用权价值中(未剔除),导致征收人重复支付补偿款。

8.估价目的、价值类型表述不规范

有的报告未按《办法》规定的估价目的表述为:“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋价值。”评估价值类型本应为市场价值,有个别机构的报告评估目的表述为评估“非市场价值”,与《条例》《办法》的规定大相径庭。

9.估价方法不合规

一些评估机构未严格执行《办法》规定,选择的评估方法不恰当或适用性分析不充分、不客观;选择两种以上方法评估时,评估结果设定的权重依据不充分,导致确定的评估结果偏离市场价值。

10.土地区位、利用欠考虑

有的报告未充分考虑房屋(尤其是非住宅房屋)占用的建设用地使用权的利用状况,以及所处区位对估价对象市场价值的影响。

11.环境考虑不充分

有些非住宅房屋价值的评估报告,很少考虑工业或办公聚集度、商业繁华度、交通条件、临街状态和环境质量等对房屋价值的影响,其评估价值不能真正反映客观房地产市场价值。

12.房屋折旧不科学

有的报告估价对象的折旧依据不充分,成新率确定不合理。如建筑物按两年一个成新均匀折旧,未考虑房屋物理减损和功能减损是由慢至快的非均匀年限减损。

13.房屋搭借未考虑

有的报告未经登记房屋的非住宅房屋与有证房屋的结构搭借关系,室内大型机器设备(塔吊、桥吊)与房屋结构搭借关系未披露、未调整。

14.装修评估有重复

有的报告评估房屋二次装饰装修项目与评估房屋征收补偿项目重复。例:房屋的门窗等。

15.计算过程不规范

有的报告计算公式、调整参数前后顺序颠倒。例:土地收益在土地开发利润前计算。

16.滥用声明、假设和限制条件

个别估价师为推卸高估或低估房屋市场价值的签字责任,估价师声明与假设限制条件前后表述矛盾。一是假设前提缺乏必要依据;二是限制条件依据不足;三是估价师声明仅对非房地产评估机构或专业人士邀请作了说明,未表述对其报告应当承担哪些责任。

二、评估过程和结果存在问题对征收补偿工作的负面影响

第一,由于评估机构违规注册,增加了被征收人选择评估机构的风险,增加了征收人根据房地产估价报告与被征收人签订房屋征收补偿协议的风险,增加了房屋征收项目不能按时完成的风险。

第二,由于评估结果不规范,报告不能体现独立、客观、公平原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则,违背了《条例》规定的公平补偿原则,被征收人怀疑评估过程和结果的客观性和公正性,被征收人获得的补偿偏离市场价值。endprint

第三,由于评估过程不规范,给非法干预评估过程和结果的组织和个人提供了违规违法的机会,影响营造房屋阳光征收、公平补偿的社会环境。

三、征收人应加强对评估机构、评估过程和结果的监督

1.加强合同管理,完善房屋征收评估委托合同

政府是征收实施主体,被征收人是征收相对人,二者是征收与被征收的关系。被征收人与评估机构是选择与被选择的关系。征收人与评估机构是委托与被委托的关系。征收人、被征收人和评估机构三者之间的法律地位、权利义务平等。因此,通过强化评估合同管理,能够不断提高征收人阳光征收、公平补偿的法律意识,使广大征收当事人不想犯罪、不敢犯罪、不能犯罪;通过强化评估合同管理,能够使征收人依法监督评估机构独立、客观、公正的评估过程和结果;通过强化评估合同管理,能够使被征收人端正对市场价值的认同态度,理解征收,配合征收,依法维护被征收房屋的财产权;通过强化合同管理,能够营造阳光征收、公平补偿的和谐氛围,促进城市生态建设的健康发展。

第一,合同应当规定,评估机构必须选派两名坐班注册房地产估价师负责评估,并指定一人作为项目负责人,查勘征收现场时至少应保证一名负责该项目的注册房地产估价师挂牌执业,并保证对房屋征收评估项目全程负责。同时,评估机构应当提供选派的两名注册房地产估价师注册的相关证明。

第二,合同应当规定,報告签字估价师,应当是除负责该项目评估的两名估价师以外的注册房地产估价师。

第三,合同应当规定,被征收人获得的房屋征收补偿款,能够购买或建造与被征收房屋类似的房地产。

第四,合同应当规定,受托人什么时间向委托人提交评估作业方案、评估技术路线(包括受托人邀请的非房地产评估机构或专家的评估作业方案或评估技术路线),并规定委托人依据评估作业方案和技术路线复核、评审报告。

第五,合同应当规定,委托人可以对受托人的评估资质、评估过程和结果进行监督,对报告质量进行监督,对机构信誉进行监督,对区域或城区范围内房屋征收评估的市场价格进行监督。

2.加强评估监督,确保评估过程和结果的合法性

第一,监督评估过程。委托人要严格审查备选房地产评估机构估价师注册情况。评估机构有下列情况之一的,征收人不与其签订委托评估合同:机构少于三名坐班估价师的;机构估价师未按规定注册的;估价师不查勘现场的;估价师不撰写、签发报告的;未指定一名估价师作为项目负责人的;估价师未挂牌执业的。委托人发现且有证据证明评估机构存在违规违法问题或未能及时、有效的履行合同约定条款,可以终止合同,并向房地产评估的行政主管部门反映或取消其参与房屋征收评估资格。因评估机构的问题,对房屋征收补偿造成重大损失的,可以追究其法律责任。

第二,监督评估结果。评估机构向委托人出具的报告,应当包括评估结果公示单、分户报告、整体报告(包括结果报告、技术报告)和装饰装修报告;邀请非房地产评估机构或专家出具的评估报告或意见;复核报告、专家鉴定后修改的报告及其他须向委托人提交的其他资料。

第三,监督机构信誉。有证据证明评估机构有下列行为之一的,征收人不得向被征收人推荐参加抽签,被抽签选中的要停止履行委托评估合同,由替补的机构负责评估或重新抽签。具体包括:司法机关证明评估机构存在违规违法行为的;估价师依法应当回避而未回避的;被征收人或征收工作人员反映估价师未勤勉尽责的;机构或估价师受他人指使或与他人串通的;机构出具报告签字估价师由他人替代签字的;机构出具的报告有差错或虚假内容的;报告经评审或鉴定存在技术问题且对评估结果影响较大的;未及时向委托人提交评估作业方案、评估技术路线的;坐班估价师(三名)有虚假注册的;机构不及时向委托人提交结果报告和技术报告的;估价师未在评估结果公示现场解答评估问题的;估价师声明对邀请的非房地产评估机构或人员出具的报告或意见不负责等。

第四,监督报告质量。市、县(区)征收部门可以建立征收专家库,聘请省内外的专家或资质高、业务精、信誉好的房地产评估机构,根据相关标准对评估作业方案、评估技术路线、评估结果报告、技术报告及附件进行复核、评审,并给出报告是否合格的意见,披露报告中可能出现差错或虚假的问题。

专家评审应当在专家库随机选取三人,专家或评估机构应当与委托人签订保密协议。专家或机构出具的报告咨询意见由专家签名,机构盖公章。如发现泄密的专家或机构应向房地产评估机构的行政主管部门通报。

第五,定期评价机构。市区房屋征收部门应当定期组织相关部门人员,对评估机构(包括非房地产评估机构)依规依法注册、执行合同和机构信誉等情况进行严格评价。

3.加强征收管理,规范报告的评估方法和结果

第一,建立征收评估机构备选、替补和退出机制。征收人选择评估机构,应当同时选择备选、替补的评估机构,一旦委托的评估机构发生变故,替补机构及时补位。如果已经签订房屋征收补偿协议,替补机构必须按照原技术路线出具报告,但特殊情况除外。

第二,建立征收评估作业方案、技术路线机制。市、区征收管理部门可以委托房地产评估专家委员会或资质高、业务精、信誉好的房地产评估机构,制定房屋征收评估作业方案和评估技术路线,规范房地产评估过程和结果。

评估作业方案主要包括:项目名称、范围;项目负责人及报告签字估价师名单;估价目的;价值时点;作业期间;勘查现场、调查交易案例及制定评估技术路线时间;房屋评估结果公示期间;征收现场解答估价师名单;受理报告复核及复核报告,或受理专家鉴定意见修改报告并重新出具报告的签字估价师名单;拟聘请非房地产评估机构或专业人员情况及其他规范评估过程和结果的事项。

评估技术路线主要包括:估价目的表述;价值时点表述;价值定义及内涵表述;估价师声明及假设限制条件;估价原则;选择估价方法的合理性分析;多种评估方法权重比例依据;使用被征收人提供的财务数据说明;交易案例调查方法、比准价格及调整参数;估价对象的个别因素分析(集聚度或繁华度、交通状况、环境质量及土地利用状况等调整项目、参数及依据);房屋(包括结构搭借)、土地、构筑物的评估方、折旧及调整参数;土地使用权评估方法及调整参数;地上附着物评估方法、折旧及调整参数;估价对象室内外硬化(折旧)或绿化的评估方法及调整参数;未经登记房屋的评估方法、折旧及调整参数;二次装饰装修房屋评估方法、折旧及调整参数;委托评估的不可移动设备及基础评估方法、折旧;停产停业损失评估方法;搬迁费(包括机器设备)评估方法;过渡费计算依据;委托评估的其他项目(如原料、在产品、产成品金额生产工具等)的评估方法;评估公式测算及过程、估价结果确定(包括非房地产评估机构或专家出具的评估结果)及说明;城市基础建设配套费及供暖入网费的计算方法等。

第三,建立及时调整评估价值时点机制。征收部门要及时发布迟延征收项目的评估价值时点,即除征收公告的价值时点外,无论是历史形成的还是正在发生的延迟征收项目,评估价值时点应当以委托人调整后或法院裁定的价值时点进行评估,但评估结果应当符合《条例》的立法原则。

陈品禄/责任编辑endprint