浅析高校物业管理服务的特殊性

沈东俊

【摘 要】论文在阐述当前高校物业管理的教育属性和服务对象的基础上，探讨了高校物业管理服务的特定项目和运作侧重点，提出了一些针对性的观点和设想，以寻求切实提高物业管理服务质量的有效途径，达到建设智慧、平安和清静校园的目标。

【Abstract】Based on the exploration of education property and service subject of current college property management， paper discusses the special project and operation focus of college property management service， and puts forward some targeted ideas and assumptions， to explore the effective way of improving the service quality of property management， to realize the goal of constructing a wisdom， peace and quiet campus.

【关键词】高校；物业管理服务；教育属性；专业化；安全性

【Keywords】universities； property management services； education property； specialization； security

【中图分类号】G647 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2018）02-0130-03

1 引言

物业管理服务在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为各类学校后勤服务保障工作的重要领域。现代高等学府作为人类教育的圣殿，其物业管理服务有别于传统的学校总务后勤管理和社会物业管理服务，伴随高校后勤社会化改革进程，高校物业管理服务成为一个集管理和服务为一体的系统工程，与小区和商业物业管理相比，有其特定的属性、需求和形式[1]。本文在阐述当前高校物业管理的教育属性[2]和服务对象的基础上，探讨了高校物业管理服务的特定内容和运作侧重点。

2 高校物业管理服务的教育属性

高校物业管理服务作为高校教学工作的重要组成部分之一，主要涉及高校物业管理服务宗旨及效果两个方面。

2.1 高校物业管理服务的宗旨

高校物业管理服务流程要求与高校教育相关的一切活动相匹配，其管理服务成果必须满足高校教学活动的一切需求，为高校的学生和教职员工服务，最大限度地满足高校对青年学生正确人生价值观的形成、文化艺术修养的培育、安全理念和环保意识建立的环境氛围塑造的配合需求。高校物业管理服务所具有的教育属性决定了高等学校的物业服务必须结合高等学校特有的校园文化氛围开展服务，要注重对高等学校校园文化氛围的保护。校园物业基础设施的正常运行与维护管理是良好的校园文化氛围维续的必要载体，是保障高校文化氛围形成和维系的重要工作之一。

2.2 高校物业管理服务的效果

大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期，高校物业管理具有育人功能，校园环境的优劣，物业管理水平的高低，承载着显性与隐性的育人功能。通过校园良好的物质环境、文化氛围和生活秩序，有助于培养他们的社会责任感、现代文明意识、健康心理素养、尊重他人劳动成果的道德品质，培育正确的美学价值和审美情趣。以人为本的管理理念，有助于培养学生诚实守信的道德品质，通过校区良好的环境氛围，培育正确的审美观和社会责任感，有助于青年学生形成积极向上、遵纪守法和乐于助人的良好综合素质。同时，通过物业服务人员的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培育青年学生热爱劳动的良好习惯。

3 高校物业管理服务对象的特点

高校物业管理服务不同于居民小区和其他社会企事业单位的物业管理服务，高等学校是高素质人才的聚集场所，服务对象的主要群体有以下两大类。

3.1 高校学生

高校的活动主体是在校学生，部分大学生正处在活跃的年龄阶段，交通、消防、用电和坠落等安全意识薄弱，同时思维方式比较前卫并且还不够成熟，遇事自控能力较弱。所以高校物业管理服务必须给校园带来有序的秩序和安全环境，有助于祖国未来的健康成才。

3.2 高校教职工

高校教职工是一群知识储备丰富、专业技能高超的特殊群体。高校物业管理服务为高校教职工营造良好的工作和生活氛围，消除各种工作和生活的后顾之忧，才能充分發挥其在专业领域的精英作用。

4 高校物业管理服务项目的特定内容

常规的社会物业管理服务项目包括安全保卫、秩序维护、消防管理、车辆管理、环境卫生、绿化养护、物业设施设备管理、维护及修理等，概括起来可以分为安保管理服务、保洁管理服务、绿化管理、工程维修和综合服务五大类。高校物业管理服务在具体服务项目内容方面与居民小区和其他社会企事业单位有共同点，也有其特殊项目内容。

高校物业管理服务几乎包括全部社会物业管理服务项目内容，但还需结合高校教学特点和师生需求，开展多项专业化物业管理服务项目内容。目前高校物业管理服务除一般物业管理服务通用项目内容之外，相对典型侧重的特殊项目内容主要有：重大活动管理、食堂运营管理、实验室管理、图书馆管理、体育设施管理和宿舍管理等具有鲜明的高校特色的特殊项目。

5 高校物业管理服务特殊项目的管理服务侧重点

由于高校运行本身的特点，即便是对常规的物业管理服务通用项目内容，因高校物业管理服务的具体工作环境、范围和要求等具有其固有的特征，所以高校物业管理服务有其管理服务的侧重点，尤其是对特殊项目内容。endprint

5.1 重大活动管理

高校的重大活动是学校展示社会形象，塑造人类教育圣殿文化氛围的重要场合，包括校庆、招生咨询会、新生报到、毕业生招聘会、大型学术会议、教育评估、领导视察、专业体育赛事及学生运动会等。届时人流量大且大部分外来人员环境熟悉程度低，因此安全工作为首要任务，必须准备充分，预案在先。预案主要包括引导标识的正确设置，车辆的有序导停，设备设施的安全运行，安全红线的妥善设立，特大瞬时人流的安全分流，现场环境的及时清洁，应急医疗的保障，志愿者的组织等项管理服务。现场做到有效管控，后备力量充足。

5.2 食堂管理服务

高校食堂在保障高校师生身体健康和正常工作生活中起到决定性作用。高校食堂要求全年基本无休，一日三餐，且量较大。因此食堂管理服务中除了食品安全第一，环境卫生工作是重中之重之外，还要注重其他管理措施并提供人性化服务项目，诸如：日常地面清洁防滑措施到位，以防人流量瞬時相对集中时出现意外；制定极端气候防护应急预案，确保水电燃气正常供应；严格执行餐厨垃圾处置和隔油池设置等环境保护措施；设置宣传教育标识（禁止吸烟、光盘为荣等），崇尚节约为荣，培养青年学生形成良好的生活理念和习惯；提供人性化服务，供餐品种应当充分考虑服务对象来自天南海北，地域、民族及宗教信仰的差异（包括外国留学生和外教）；设立各种便民措施（如微波炉放置，送餐服务等）。

5.3 校园门禁系统管理

校园治安维护和校园环境的综合管理涉及校园的校风、学风和学生及教职工人身安全等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。校门警卫严格执行外来人员访客预约登记制度，严禁社会闲杂人员随意进入校园，学生和教职工运用智能门禁（卡）进出校园大门和师生宿舍区域。

5.4 车辆管理

校内车辆管理涉及在校师生的人身安全，加之青年学生处在活跃年龄阶段，活动空间和冲动性比较大，部分学生交通安全意识还不够强，有序管理校园内的车辆是物业管理服务的一项重要任务。而且，高校校园普遍面积较大，道路纵横，人流车流较为繁忙。为此，校门应设立机动车视频导入系统保持畅行；道路交通标识必须标准规范；车辆定置管理以提高安全通行和停车位利用率，校车安全合理安排停靠点；主动与具备承担社会责任勇气和担当的共享单车企业合作，在高校校园内使用“电子围栏”技术，给予其共享单车进入校园（主要是大学城）的特许，既给广大师生带来出行便捷体验感，又共同维护了校园的文明和安全秩序。

5.5 实验室管理

高校实验室作为重要的教学和科研设施，专业化程度高，成为校园主要的危险源之一，是重点消防监控对象，其物业管理服务的宗旨为安全第一，防爆防燃，防止发生环境污染事件。针对这项物业管理服务活动的特殊性，必须明确管理职责的分割，物业管理服务负责外围保安和保洁，水、电、电梯和进出管路管道等保障设施维护，内部专业管理由实验室负责。在物业管理服务活动中，实验室中的危险物品出入管理涉及社会稳定问题，实验楼应设立专门门岗，警卫严格执行人员智能门禁系统（授权限人限时）和危险物品出入管理物品持证登记出入制度，严禁无关人员随意进入实验楼；周边区域专人定时定点巡查；消防监控报警、通风和排放等配套设施必须确保正常运行。

5.6 校内水景设施管理（包括内河）

校内水景设施在美化环境，增强环境育人功能，提升校园文化品位等方面发挥着重要作用，同时也存在安全运行和水质环境维护的迫切需求。

第一，安全管理。对于内部河道、桥梁、湖泊和大型水景等，在重要部位安装防护网，设置醒目的警示标志标识，防止人车（主要为非机动车）落水，邻近执勤岗位物业管理服务人员具备一定救护能力。

第二，环境管理。定期对水质进行监测和有效的生化处理，及时打捞各种浮游杂物，保持水景清澈如镜。

5.7 图书馆管理

高校图书馆馆藏大量具有价值的文献资料，是师生查阅的知识宝库。因此，营造良好的查阅环境和文献资料馆藏安全成为物业管理服务活动的主要任务。

第一，营造良好查阅环境。高校图书馆实行基本无假日开放，人员密度相对集中，图书馆环境是物业管理服务的主要对象，各种配套设备设施的正常运行必不可少，照明、空调通风系统和消防系统尤为重要，以满足消防和人员安全、舒适及健康之需求。现场物业管理服务人员操作服从安静原则，以“静”为先。阅览室内主要保洁项目操作安排在开馆前，服务人员在服务区域内禁止大声讲话喧哗，定期设备设施维护避开开馆时间段。

第二，文献资料馆藏安全。高校图书馆所收藏的文献资料，是对历史记载的保存，人类文明得到传承的重要资源，也是师生最重要的文献信息资源获取来源，具有较高的收藏价值和现实应用价值。文献资料馆藏安全是物业管理服务义不容辞的责任，图书馆的防火、防盗、防潮、防渗漏、防水浸及防有害生物侵蚀等技防和人防措施必须到位。

5.8 其他管理

第一，快递管理。高校快递量巨大，在校门口附近划定专属区域由专人负责统一收发，以减少校园内外来人员及车辆通行。

第二，工程项目施工和大型周期性物业服务项目管理。周期性的保洁、保绿、设备设施和其他环境维护以及一定规模的工程项目，在许可的条件下，尽量安排寒暑假期间实施，减少对正常教学秩序的影响和安全隐患。

第三，延伸服务。利用前沿科技，开设无人超市，开展全天候服务，方便在校师生购物，降低商业运营成本，同时也形成校园的诚信氛围。

6 结语

综上所述，高校物业管理服务主要具有三大特性：物业管理服务活动的教育属性；特殊物业管理服务项目的专业化运作；物业管理服务活动的首要目标是校园环境的安全性和校园秩序的稳定。因此，充分认识高校物业管理服务的主要特性，以教育育人和环境育人的根本属性推进高校物业管理服务项目的策划、流程的设计和服务的提供，是更好地把握校园物业管理服务工作重点，寻求切实提高高校物业管理服务质量，建设智慧、平安和清静校园的有效途径。

【参考文献】

【1】董磊.浅析高校物业管理的育人功能[J].经济师，2014（03）：21-23.endprint