2017年11月全国房地产土地市场简报

2018-03-20 21:58:09 中国房地产·市场版2017年12期

易居

一、成交:总体量升价跌,部分城市土地市场降温明显

11月CRIC监测的300城经营性土地成交1961幅,环比下跌16%;成交建面16496万平方米,环比微涨3.7%,同比下滑2.6%,成交總价3235亿元,环比不升反降16.6%,且同比也下滑9.2%,市场总体量升价跌较为显著;土地成交均价随之持续下降,11月份成交均价1961元/平方米,成为年内最低成交均价,环比下降20%,同比也降低6.8%,11月全国土地市场降温明显,在政策的持续限制下,大量热点城市开发商参与竞拍的积极性下降,地块成交遇冷,同时地块均价的进一步下调也与三四线土地成交占比再度上涨有关,11月份土地成交建筑面积中,三四线城市占比高达84%,一二线城市成交建筑面积分别占比为3%和14%。

溢价率方面,11月土拍土地平均溢价率23.0%,环比下降1.7个百分点,在上个月已经低位运行的基础上再度下降,刷新年内平均溢价率最低值。一线城市本月溢价率降幅最为显著,降至仅6.6%,环比大跌9.5个百分点;二线和三线城市土地溢价率环比均有所回升,回升幅度分别为2.3和2.7个百分点,整体仍然处于低位,二线城市本月平均溢价21.6%,三线城市平均溢价率34.0%。

二、分布:二线城市同环比皆降三成,三四城市持续发力比重升至84%

分能级来看,一线城市成交建筑面积434万平方米,环比上涨15%,同比回落17%,一线城市今年以来土地持续放量,北京、上海尤为明显,北京今年以来成交的含宅地块建筑面积已经是去年全年的接近4倍。本月从成交建面上来看,上海以229.68万平方米成为一线城市中第一位;北京本月成交建筑面积186万平方米,其中含宅地块共成交7宗,4宗为“共有产权住房”用地,3宗为限价商品房用地,主要分布于石景山区和海淀区;深圳本月成交第1宗“只租不售”住宅用地,位于龙华新区,受太久没有住宅用地出让影响,本宗“只租不售”也受到开发商激烈争夺,最终由深圳安居集团以最高限价10.1亿元以及1.05万平方米人才住房面积竞得;广州本月无土地成交。

二线城市本月成交面积同环比分别下降28%和24%,也是三个能级中唯一成交规模环比缩小的能级,成交建筑面积2235万平方米,且二项城市整体土地市场量价齐跌,土地成交均价下降至4068元/平方米,环比下滑14%,同比也下降20%,成交金额909亿元,同环比分别下降了43%和34%。

三四线城市本月成交建筑面积13826万平方米,占总成交的84%,占比环比增加5个百分点,处于年内较高的水平,总成交金额为1567亿元,土地成交均价1133元/平方米,在年内仅高于2月份春节淡季期间的平均成交楼板价,环比大幅下降28%,降幅在各能级中最大,对比去年同期上涨9%。

本月土地市场整体来看成交量有所回升,在供应上涨的同时,供求关系有所缓和,成交均价有所回落,整体市场热度下降,从一线城市的用地成交结构来看,纷纷将重心转移至租赁用房以及保障类用房,符合大力发展租赁市场,“住有所居”的中心思想;二线本月土拍热度下降明显,三四线城市中,碧桂园持续发力大量补仓,在常熟、南通、珠海等前景较好的三四线城市都多有斩获。