重庆房地产发展驱动力研究

■ 谢宇婷 向 微

王兵摄

厘清房地产业影响因素，明确驱动力影响因素重要程度，对于保障宏观经济平稳运行以及房地产业健康持续的发展都具有重要的现实意义。本研究对发展重庆市房地产业评价具有理论价值，更对指导重庆市房地产健康平稳发展具有现实意义。

重庆经济结构向好的主要原因，主要得力于“三驾马车”均在协同发力，2015年，社会消费品零售总额达到5096亿元、增长13%，完成固定资产投资1．32万亿元、增长18%，实现进出口总额955亿美元、增长39%，进出口的增速是投资增速的2倍，说明全市经济动力结构日趋协调。基于此，本文选取能够体现房地产业与经济协调性的指标进行评价，并考虑到房地产的商品属性，运用在经济学上最能表现商品供求关系和销售价格的指标进行对比分析。

一、房地产投资水平与经济增长协调性分析

房地产投资增长速度和GDP增长速度之比是衡量房地产业相对实体经济协调发展的动态指标，比值越大，表明产业偏离实体经济越远，认为房地产市场开发过热，与经济发展之间不协调。用近三年的数据与其他城市对比发现，重庆市以及主城房地产开发投资的协调性较好，投资增长速度与GDP增长速度之比维持在0．30～1．88之间浮动，虽波动较大，但均未超过预警值2。通过近三年各城市房地产投资增长率与GDP增长率的比值可知，房地产与经济协调性较好的城市有北京、重庆；房地产开发过热现象严重的城市有上海、深圳、贵阳，其中贵阳主要是因为不合理开发导致；西安、武汉、成都几个二线城市表现出房地产与经济的不稳定，协调性差。重庆的房地产投资占比一直维持在1/4左右，在2015年全市固定资产投资中，基础设施建设、制造业、房地产开发和其他产业的投资比重分别为 28．1%、26．8%、24．2% 和 20．9%，全市固定资产投资比例分配相对均衡合理。

表1 各城市房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值

表2 各城市商品房销售面积与竣工房屋面积的比值

二、房地产市场协调关系

商品房实际销售面积/竣工房屋面积是能够反映房地产市场供求关系的重要指标。数值越大说明当期销售情况越好，需求越旺盛，越有助于消化之前的存量房。通过对比分析可知，供求关系较好的城市有重庆、武汉、深圳、西安、成都。重庆及主城房地产供需长期平衡，商品房销售面积与竣工房屋面积的比值稳定在1．1～1．4，与全国水平基本吻合。而武汉、西安市场供需情况较不稳定，北京、上海的销售状况不佳，可能是高房价导致的销售不畅，而贵阳销售面积持续小于竣工面积，将进一步加大库存压力。

丁雄飞配图

三、房地产价格走势

房地产销售价格增长率与城镇居民人均可支配收入增长率的比值反映房地产价格的可接受程度，由于国内关于房价收入比的争议较多，以商品房均价增长率与城镇居民人均可支配收入的增长率的比值来衡量房地产价格与国民经济的协调关系。房地产价格与居民可支配收入之间的关系反映了房地产行业与国民经济发展水平之间的深层次内在联系。因此房价的变化率与收入的变化率之间的比值越接近于1，则协调性越好；反之，协调性越差。对比分析发现，重庆市商品房销售价格的增长水平与北京、深圳基本一致，销售价格与收入增长的协调性较好，说明房地产价格稳步增长，具有一定的可持续性，而武汉、西安等城市的房价增长动力不足，成都的房价在2015年增长过快，协调性相对较差。

表3 各城市房地产销售价格增长率与城镇居民人均可支配收入增长率的比值

四、重庆房地产发展驱动力实证分析

根据宏观经济对产业的影响，结合房地产作为商品的属性，选取六个指标作为驱动房地产业发展的影响因素。首先，运用格兰杰因果检验计算2005～2015年的数据，发现对于重庆而言，在6个影响要素中，GDP增加才是驱动重庆房地产业发展最主要因素，而投资作为驱动因素之一，只排名第五。基于有关联的影响因素，再运用最小二乘法计算出了具体驱动力的大小。

表4 房地产发展动力的影响因素

表5 房地产发展动力的影响因素排名表

（1）GDP每增加1个百分点，房地产销售量就增加0．391个百分点。国民经济的高速发展会增加住房需求量，主要体现在：一方面国民收入提高导致购买力的增多；另一方面国家财富的增加，固定资产投资的增加，房地产可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

（2）第二产业增加值每增加1个百分点，房地产销售量就增加0．385个百分点。房屋作为载体，所有产业的发展都离不开地产建设，说明重庆市产业结构的不断优化升级，极大地带动了全市房地产业发展，重庆市房地产业的发展主要还是归因于第二产业的大力发展。

（3）城镇人口增量每增加1个百分点，房地产销售量就增加0．341个百分点。城市化加剧带来了城市人口的膨胀，更多的农村人口进入或迁入城市就业及生活对住房需求的影响更加明显和直接快速，因此城镇人口的剧增与住宅房地产市场的需求量的关系越来越密切。全市城镇化率从1996年的29．5%上升至2015年的60．9%，年均增长1．6个百分点，2003～2015年，是重庆城镇化迅速发展的12年，年均新增城镇人口55．3万人，累计增加城镇人口663．7万人，按人均35m2的住房面积计算，全市累计新增刚需住房23231万平方米，批准预售商品住房35020万平方米中，其中约70%的商品房供应给刚需，说明房地产发展在很大程度上受城镇化进程的影响。

（4）存款余额每增加1个百分点，房地产销售量就增加0．341个百分点。由于房地产有良好的保值和升值性能，居民存储能力的增加，会带来房地产市场需求的增加，无论是刚需还是改善性需求，都是基于居民存款余额的增加带来了房屋销售量的增加，从而形成房地产开发动力。

（5）房地产开发投资额每增加1个百分点，房地产销售量就增加0．302个百分点。房地产开发投资是政府对市场调控的指示牌以及房地产开发者对房地产预期的晴雨表。当投资增长快速的时候，有效增加了市场商品房的供给，然后经过价格传递给消费者，这种传导作用间接影响着房地产市场的需求。此项指标主要是从供给角度来分析住房市场的需求状况。

（6）城镇常住人口人均可支配收入每增加1个百分点，房地产销售量就增加0．106个百分点。城镇居民人均收入不断提高，就能够改善自己的居住环境。同时商品房具有增值保值的功能，更多的富余资金会流向房地产市场，极大影响着住宅的有效需求。

研究发现，重庆市房地产与经济的协调关系良好，不存在开发过量、过热的情况，在供求关系方面，也符合市场规律，基本满足供需平衡，销售价格持续稳步增长，与收入协调发展，具有良好的房地产秩序。重庆房地产业发展最主要因素是GDP，第二产业增加值，城镇人口增量，存款余额，房地产开发投资，城镇人均可支配收入，其中GDP增加是驱动重庆房地产业发展最主要因素。其次是第二产业，说明重庆经济的发展得益于工业化的发展，而投资作为驱动因素之一，只排名第五，表明房地产是重庆的支柱产业，在经济发展中的地位明显，但与经济的协调发展并不说明其是唯一的增长点，重庆市经济发展对投资的依赖程度不高。重庆市作为中国首个提出建设内陆开放高地的省市，顺应了新一轮全球产业大转移的趋势，培育10大战略新兴产业，为经济可持续增长奠定了基础。