征地拆迁中土地使用价值的补偿问题经验分析

陈洪武

摘 要：目前我国城市化发展进程的持续推进过程中，征地拆迁事件也逐渐增多，在开展此项工作时对土地使用价值的补偿问题始终是广大群众的关注重点，且因此也引起了大量的矛盾冲突。征拆迁过程中的土地使用价值是否能够得到合理补偿，将直接决定着征地拆迁工作的开展顺利与否。本文简要分析了目前我国所存在的相关土地使用权问题，指出了土地使用权的规范标准，并在此基础之上提出了对土地实用价值的合理化分配方案。

关键词：征地拆迁；土地使用价值；补偿；分配

中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2018）05-0228-02

随着目前我国社会城市化发展进程的持续推进，原有旧城改造及新建城市规划工作都会存在着一定的土地实用价值补偿问题。而在开展征地拆迁工作时开发商与被拆迁户之间常常会因利益问题而产生巨大的矛盾冲突。而要这解决这一矛盾问题，最主要的一项手段措施便是合理确定出征地拆迁中的土地使用价值补偿标准，下文也将就此展开相关的探究分析。

1 概述

我国的土地所有权与使用权一直是采取的公有制形式，分为国家所有与农村集体土地所有两种形式，而在我国实行改革开放后土地的使用权发生了改变。相关国家机关、企事业单位、农民集体或个人等具备法定条件者，依据法定程序或约定对国有土地或农民机体土地享有占有、应用、收益及有限处分权利即为当前的土地使用权。基于这一背景下开展征地拆迁工作就必然会面临着新的土地使用价值补偿问题，这一问题同时也是影响征地拆迁工作开展成效的一项主要因素。

2 土地使用权的规范标准

2.1 法律规范要求

在我国的相关法律规定中明确指出，国家有权依法征收私人所拥有的国家或集体土地，但同时也必须对拥有土地使用权的集体或个人做出一定的经济、物质补偿。如房地产管理法、土地管理法等多部法律当中都对此有所规定。以土地管理法为例其中就详细指出了对于土地的征收必须是以符合国家或公众利益需求为前提，而不应当是成为个人谋取私立的一种手段。而且对于土地使用权的征用及征收都应当给予一定的经济补偿。另外，在当前我国的城市房地产管理法规和相关的城镇国有土地使用权及转让暂行办法当中也详细指出了私人所拥有的土地使用权在使用期限内，国家或集体无权收回。然而，在发生一些特殊情况时，并非是出自于个人利益的要求而是事关国家或公众利益，可通过法律手段收回，但仍要对土地使用权的拥有者做出一定的补偿[1]。

2.2 征地拆迁要求

长期以来我国的征地拆迁工作一直存在着不合理的现象，即法律规定对所征用的拆迁土地做出经济补偿是基于土地使用权的基础之上，但是在实际的操作层面上却大量采取的是按照建筑面积进行补偿，这也就导致了一些对相关法律规定缺乏有效了解的公众误认为是建筑面积多大所能够获得赔偿款也就越多，而刮起了一股在拆迁前违法违规私自搭建房屋的行为，这样所导致的后果不但是拆迁户本身会白白浪费建筑成本，且还可能会就拆迁补偿金额产生分歧，从而引起矛盾纠纷事件，并由此演变出严重的流血冲突事件。

3 当前法律政策的局限性

《土地管理法》当中明确规定国家利益大于一切，为促进国家发展，谋求更广泛的公众利益，实现城市经济的产业升级，国家可依法回收个人所掌握的土地使用權，但同时也要对土地使用权的拥有者做出一定的经济补偿。但是目前所存在的主要问题即还没有一项成熟的法律规范，对具体的土地实用价值补偿标准做出确切的规定，这也就导致在开展征地拆迁工作时难免会出现实际操作困难问题。由此也就使得执法人员的工作开展将面临着巨大困扰，尽管大部分群众都能够理性提出补偿要求，但在实际的工作开展过程中也不乏漫天要价者，这也就导致当前的法律实用性面临尴尬境地[2]。

尽管在部分城市的房屋拆迁管理办法当中向前有所进步，给出了相应区域内的征地拆迁按照地理区位、应用途径、建筑面积等来做出相应的补偿，然而却依然不具备高度精确的可执行操作规范，因我国在这一方面的工作开展时间较短，相关的经验较为匮乏，因此此类状况的发生在所难免，但这同时也会导致实际工作的开展受到重大影响，不利于城市经济的发展。当前在《国有土地上房屋征收与补偿条例》当中明确指出，作为房屋征收的相关主管政府机构针对被征收权益者所应当作出的补偿应当含括有：被征收房屋价值补偿；由于征收而导致搬迁及临时安置补偿；由于征收而导致的停业补偿。但是有关土地使用权的补偿却模糊不清[3]。

通过上文分析可知，尽管在法律层面上对于土地使用权的价值是认可的，并且在土地出让市场上也对这一部分价值予以了明确，但是在面临土地所有者在面临征地拆迁工作时土地使用权要被收回的情况，又会出现房屋与土地价值的一体化、模糊化界定。这一种土地所有权与使用权互相分离的制度措施也就必然会导致在当前我国的征地拆迁工作过程中土地使用价值必将面临严重分歧，并也将由此引发出激烈的矛盾冲突。

4 土地使用权价值的合理分配

在我国的《土地管理法》当中明确规定，城市中的土地其所有权均为国家所有，在土地所有权人的使用权限到期、公共利益需求因素，国家有权收回相关的区域内的土地使用权，并给予土地使用权所有人一定的经济或物质补偿。但在具体的政策实行过程中必须要从实际情况来进行考虑，土地这一种资源本身有着不可再生的特点，且尤其是城市土地其稀缺性更加突出，再加上城市的快速化发展地理结构及基础设施的日渐完善，土地本身的实用价值也会相应的随之升高。在开闸年城市建设工作时尤其是进行大规模连片区域的旧城改造工作时，考虑到建筑物容积率的升高，以及土地供需关系的改变等市场变量因素影响都将会导致土地价值在较长的一段时期内呈现出逐年升高的发展趋势。考虑到放我所占据的空间环境范围当中其土地价值的增益和附近的环境改变存在着密切的相关性，如各种公共交通设施、生活服务设施、文化娱乐设施等都将是影响土地价值的重要因素，且同时与房屋之间存在有密切相关性，在房屋拆迁之时如何针对额外溢出的价值收益做出合理化的标准评定难免会产生纠纷。目前在征地拆迁工作的开展过程中最常出现的一种矛盾情况即被拆迁者与开放商之间对于拆迁补偿标准如何确定，以及具体确定多少存在较大的争议分期，而且所产生出的主要分歧点又常常不含括在房屋价值的重新计量标准当中，而更多的还是集中于房屋土地实用价值的具体分配问题上[4]。针对这一问题，政府在回收相关房屋所有者的土地使用权之时，就要针对土地使用权价值在土地所有者与被征收房屋所有权人员之间做出合理化的分配安排。

基于当前我国所现行采取的土地所有制基础之上，为保障当地政府的土地发展权权益，对于土地一级市场采取的是垄断方式，把由于被征收土地附近因城市发展、土地结构改变、容积率新增等多带来的额外价值溢出完全掌控在政府部门手中。但是这也并非完全代表了被征收房屋所有权者不能够获得任何土地价值新增收益，对于房屋土地使用权的补偿一般应高于房地产市场的同等价位水平。

5 结语

总而言之，房屋拆迁事关每一个房屋所有权人的切身利益，怎样能够在持续推动当前我国的城市化发展进程时做到对公共利益与个人利益的共同维护与保障，不仅对于城市发展与社会稳定意义重大，且直接与房屋拆迁工作的开展情况关系密切。在开展征地拆迁工作时必须要尽最大努力保障被拆迁者的正当权益，争取被拆人的理解与支持，破解拆迁难题，促进社会和谐发展。

参考文献

[1]方文.农村集体土地征地拆迁的公平补偿及路径选择[J].浙江科技学院学报，2016，（4）：253-258.

[2]王中华，范莹莹.安徽省征地拆迁与补偿安置工作问题及对策研究[J].合肥学院学报：社会科学版，2013，（4）：42-45.

[3]梅新育.防止征地拆迁补偿过高问题积重难返[J].中国市场，2013，（19）：25-32.

[4]梅新育.征地拆迁补偿过高趋势及其对城镇化和产业转移的阻碍[J].探索，2013，（4）：45-51.