提高保障房租后管理水平，推动保障房可持续发展
——上海市房产经济学会住房保障专业委员会成立大会暨加强保障房租后管理研讨会综述

2018年2月2日，上海市房产经济学会住房保障专业委员会在地质大厦正式揭牌成立，成为上海乃至全国首家专注于保障性住房理论和管理研究的学术团体。同时举办“加强保障房租后管理研讨会”，其主题是“推动保障房的可持续发展，提高保障房租后管理水平”。来自上海市房产经济学会和下属分会、工委、专委，各区保障中心、公共租赁房运营公司和高校、科研单位等80余人参加了揭牌仪式和研讨会。与会专家学者围绕以十九大精神为引领推动保障房可持续发展、提高保障房法制化管理水平、租赁型保障房租后管理创新等专题进行了深入研讨交流，形成了广泛共识，取得了丰硕成果。

一、总结保障性住房发展的历史和意义

保障性住房在住房体系中不可或缺，并在特定历史时期作出了重大贡献。保障性住房政策的制定是遵循社会发展客观规律逐步推进、逐渐完善的。在上海近二十年建立健全住房保障体系的历程中，租赁型保障房在托底保障、改善住房民生方面发挥了重要作用，先后经历了以廉租住房制度为重点、以公共租赁住房制度为重点、以公租房货币化为重点的三个阶段。“十二五”期间，上海基本形成“四位一体”、租购并举的住房保障体系，保障性住房的建设和供应量大大增加，本市居民住房困难得到有效缓解。截至2017年底，廉租住房历年累计受益家庭12万户，正在享受家庭4.2万户。共有产权住房自2009年开展试点以来，累计办理入户手续7.4万户，入住家庭15.8万户，购房签约9.2万户。公共租赁住房（含单位租赁房）累计配租9.6万套（间）。

目前，上海市筹公共租赁住房在坚持绿色生态，践行节能、环保、低碳理念，实施产品标准化，聚焦人才、组建经租管理服务团队，进行供应和管理模式创新，开展人性化服务，注重社区服务和治理，打造全新生活方式等方面进行了有效探索，优化了租户的居住体验。

二、展望新时代保障性住房的发展

我国社会发展已进入新时代，社会的基本矛盾发生了转变。十九大对民生和住房的定位，为保障性住房的发展指明了方向，我们要进一步认清目前保障性住房租后管理中存在的问题，迎接保障性住房的发展面临的历史挑战。

了解新时代的“变”与“不变”：我国社会生产力提高、社会主要矛盾发生转变的两个“变”，我国仍处于社会主义初级阶段、基本国情未变、世界地位没变三个“不变”，是住房保障总体形势。要理解住房保障工作任务在变而初心不变、发展是第一要务不变的相互关系；领会住房保障的总目标总任务，长期坚持、稳定发展，尽力而为、量力而行，正确把握住房属性，满足合理需求，增加有效供给，健全商品房和保障房两个体系，实行多主体供给、多渠道保障、租购并举住房保障制度，保障基本、支持改善、抑制投机、丰富品种、提升质量，贯彻十九大精神，推动上海保障房可持续发展。

三、梳理目前保障性住房存在的问题

由于历史原因及客观条件所限，目前保障性住房管理中还存在诸多共性问题，亟需得到解决，为保障房的进一步发展夯实基础。主要存在缺少对集中新建的土地供应安排、配建房源的有效供应不足、存量住房的可再次供应数量极少、公租房经济存在定位要求不明确、公租房与租赁住房的关系不明朗、公租房货币化的运行机制不畅通、货币化的配套政策不完善、公租房初始投资成本高而租赁运营水平较低等问题。

此外，保障性住房还存在骗购骗租、租金收缴难、违规出租、退出房源难、融入社区难、获得感不强、问题发现不及时、处置不容易、执行成本大、问题难防止的问题。在保障性住房法律方面，存在国家层面立法滞后，现有的地方规章位阶不高、现有法律框架下司法介入有限、联合执法难、监督机制缺乏、处罚力度不够等问题。

四、加强保障性住房管理的建议

加强保障房管理需要立法、司法和政府相互支持，重视顶层设计、完善管理职能、强化资源整合、加强社会监督和正面宣传，重视科技的作用。

在房源供应方面，应加快居住配套设施建设和使用，及早规划选址、及时安排供地、用好配建房资源，并完善政策，尽量利用存量房源，规范要求，建立合理的评价指标，控制房源成本，提高运营水平，允许内部竞争。应创新保障新住房租赁平台，由市级层面统筹各区存量保障房资源，统一受理申请、分配和管理，并可建立公租房与廉租房的转换通道、已分配房源与待分配房源的转换通道，将已分配而由于客观原因不入住的房源再次供应给被保障对象群体，实现保障房源在保障对象群体中的“内循环”运行。

在租后管理方面，廉租房和公租房租户个体素质参差不齐，要进行分类管理和服务，建议整合各条线的行政资源，形成合力，通过引入诚信机制、加入征信评估和担保，在对保障对象进行收入评估时细化其刚性支出，区分隐性低收入者，同时对保障对象建立发展期权，对房源也进行定等分级，实行分类供应。通过评估、反馈、部门协调，对保障对象进行分类保障管理和服务。建议加强与民生保障、医疗保障等部门的联动，甚至建立与外省市民政部门的互通通道，实行“大保障”一卡通。可建立机制，实现从工资中直接划扣租金、设置惩罚性租金，同时加强巡视取证，推进代理经租市场化、专业化运作，制度化、规范化管理，可进一步探索公租房货币补贴模式，开展多渠道供给。

在技术手段方面，应充分利用科技手段，强化管理效能。建议引入电子门锁、身份证识别智能门锁、人脸识别系统等智能化手段，遏制欠租、违规出租等行为，实现退租的良性循环；利用新能源和新模式，提高管理和服务水平。建议由政府主管部门牵头，建立统一的保障房管理服务信息平台，开发保障性房源租赁APP，同时充分发挥QQ群、微信群的作用，实现网上完成申请、受理、看房、入住、续租、退租和租金费用收缴等工作，以及发布政策、组织社区活动、解决房屋使用方面的问题。

在管理架构方面，应坚持以区级层面的行政管理为主导，实行多样的社区化管理模式。属地的社区各条线要以不同程度、不同方式参与保障性住房居住使用管理，建立日常巡查和专项巡查制度，建立健全保障家庭和房源使用状况信息档案。可以按照保障房社区规模，探索不同的社区管理模式。要建立由区和市两级层面支持、政府购买服务的机制，分别由导入区、导出区和市级住房保障专项经费中各出一部分，形成常态化的资金支持渠道。

在法律方面，保障性住房需要法律托底支持。应由国家层面立法，出台《住房法》等相关法律，解决住房保障只有地方规章、位阶不高的问题。通过立法将数额巨大、性质严重、影响恶劣的违规违约列为犯罪行为，加大行政处罚和司法处罚力度，增加违规成本，减少违规现象的发生。此外，法院在审理执行中应建立快速通道，简化流程，快速处理。应加强在法理上和司法实践上的研究探索，重新认识关于只有唯一住房的保障对象不得强制退出保障房的规定，通过“零租金”房源保障、租金配租保障等机制，打通退租机制的“最后一公里”，解决住房保障管理的关键问题。