人工智能在房地产开发项目投资决策中的应用探讨

闫仲尧

摘 要：如今，人工智能（AI）技术的迅猛发展对经济社会的各个领域都产生了重大影响，房地产投资决策阶段引入AI也是未来发展的必然趋势。针对房地产开发项目投资决策阶段的工作流程特点，提出引入AI后的投资决策优化流程，有助于房地产企业减少前期策划的时间长度并增加决策的科学性，从而降低投资的风险性。

关键词：人工智能；房地产开发项目；投资决策；科学性

1 人工智能研究现状

人工智能技术主要是在计算机技术的基础上，通过模拟某个领域的专家的思考决策方式，结合大数据分析方法，來使企业进行决策智能化。人工智能的概念是在上世纪中叶提出的，直到现在还一直处于应用阶段。现阶段有关人工智能的研究多集中在人工智能汽车、人工智能机器人等实物的开发和利用上，有关计算决策方面的研究并不多，而且大多集中在引入人工智能技术，解决某些财务上的复杂运算以及数据分析的过程。本研究主要是将AI技术引入，建立前期决策的案例数据库，将房地产开发项目投资决策阶段的大量计算自动化，从而使房地产项目前期决策智能化和科学化。人工智能不仅仅是收集和整理数据，更重要的是通过严重依赖于大数据的深度学习技术，将知识运用到实际运算中，得出合理的结果，做出客观的判断，而对人工智能进行建模时也重点体现出了规模经济、数据密集等相关的性质，这非常符合房地产前期工作的特点。如果能将人工智能应用到房地产开发项目的前期决策中去，优化投资决策流程，能够极大地提高房地产企业的工作效率并减少一定的投资风险。

2 人工智能在房地产投资决策中的应用

2.1 传统的房地产前期投资决策流程

传统的房地产项目前期策划流程如图1所示。

但是，在这其中偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析、现金流量分析分别需要填若干张表格，并计算出财务净现值、内部收益率、投资回收期等关键性指标，与行业基准指标进行对比，从而得出投资建议等等。然而在这个过程中，人工进行的重复计算过程比较繁琐，需要消耗大量的人、财、物。

2.2 人工智能技术引入下的前期策划流程优化

人工智能的主要特点就是可以将重复的工作自动化，前期决策中的大量公式化计算可以在人工智能技术下转化成相应的代码。本文主要是通过引入人工智能来科学地建立数据库，并将实际案例的情况输入系统，进一步将实际情况与系统数据进行比较分析，自动填入前面所提到的各项表格信息，进行基础计算等等，最终形成建议结论，为决策者提供参考，使决策更加准确。

人工智能下的房地产项目投资决策流程如图2所示。

人工智能在前期策划中的应用主要有几个步骤：

（1）数据库的建立。需要大量的前期策划案例，包括案例的坐落位置、楼盘情况、营销计划等各项信息的输入。

（2）待开发地块信息。需要在系统中输入待开发项目的地块信息，主要是前期所需要的各项信息。

（3）信息比对。将待开发地块和数据库中的各项信息进行比对，对地块信息等各项非定量信息进行评估。并且根据之前设定好的重要性将各项非定量的信息转化为定量的信息，在进行下一步的计算。

（4）“黑匣子”。“黑匣子”的过程，指的就是将各个表中的计算过程设置成代码输入系统中，系统将根据各个输入值进行计算，最终输出项目的各项投资决策指标。

（5）投资分析报告。根据“黑匣子”输出的结果，结合投资分析的要求，形成文字版的投资分析报告，其中包括相应的投资决策建议。此外，最终评价结果还可以结合系统工程学中的评价方法，对项目进行评价，并得出一个评价值，一边和其他项目进行投资比较。同时，人工智能可以运行复杂程序并得出客观的结果，甚至可以分析数据之间的相关与回归关系。

3 可能遇到的问题及解决方案

数据库的建立无论对于系统构建和人工智能的后期分析都十分重要，正确选择数据库的建立方法至关重要。前期数据的输入可以选取的开发工具为Visual Basic 6.0，数据库的设计工具为Access 2010。以图3为例。其中对于界面设想的解释如下：在矩形框中是需要输入数据的地方，在输入完数据后，点击椭圆形框“增加”，即所数据的项目及其各项信息就加入到了后台的数据库Access中。数据库输入过程可以根据地块名称、地理位置、图片和各项信息。其中还应包括具体经营计划的输入，比如租售比例，租金、预期收入、银行利率等等信息。同时该界面也可以实现查看功能，在查看到某个项目后，如果想从数据库中剔除，则点击椭圆形框“删除”，即可从数据库中删除该项目。但仅仅靠手工数据信息并不够达到信息准确分析的目的，还应该进一步引入“爬虫”技术，利用大数据的方法，准确挖掘前期分析所需要的楼盘数据。最终所形成的数据库界面如图4所示。

4 总结

根据人工智能自动计算和自我学习分析的特点，本文进行了房地产前期投资决策流程的具体分析，并提出了引入人工智能后的优化流程。

本文的贡献和局限性主要体现为以下几点。

第一，指出了人工智能应用的新领域，其在房地产企业中的应用几乎没有被提及，本篇文章将人工智能引入到企业应用提供了新的思路，从而使AI的应用延伸到房地产企业开发项目的前期投资决策中。第二，本文突破性地利用Visual Basic 6.0建立房地产开发项目管理数据库，方便以后各项企业活动的开展。第三，帮助房地产企业解决前期投资决策需要花费大量人、财、物的问题，而且进一步的利用大数据分析方法提高了财务分析的估算精度。但本文没有全面地提出具体的系统编程实现路径，此处有待于进一步深入研究。

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